嘉宾：郭芬

记录：张爱萍

1，择时：买在无人问津时

交易量荣枯线，政策由调控变刺激

深圳政策现在一直处于调控状态。

2，择地

慧识房

(十大选房标准 3A物业略)

核心区域老破旧OR郊区远大新

不是非要买3A物业，因为你比如说你手上就是 100 万，要去买个 1000 多万的房子，那你可能杠杆用的太大了，压力太大，然后或者说是你不敢上车，然后你就一直在那里看看，就会错过

然后我们讲类似这种区域的这种老破小和郊区的远大心我们要怎么去挑？比如说在深圳，深圳这些年它有一个很重要的点，其实前几年你比如说在龙岗、龙华，或者沙井这些地方，其实涨幅也还不错，那以后会不会还是有这种像 16 年、 17 年，包括龙华宇宙中心？但是以后会不会还是有这种？未必，那我们怎么样要去分析这些？

这种远大新的物业到底适不适合我们？那我们其实是要去看，包括整个很多郊区的物业，它其实有推出了大量的保障房，那保障房对于我们刚需上车的人来说是很不友好的。

比如说，我们正常我们去买的二手房要5万，但是如果保障房，推出来可能就是3万，那直接会把这种我们将来要出手要卖的话，对我们是有很大的一个竞争对手。

所以我们尽量要选择核心区域，哪怕你是买一个稍微小一点的，尽量不要买太太，它偏僻，远，那样的话，出手会比较难，因为核心区域，现在的供应链是基本上很饱和

3，用数据买房

家庭数据：资产盘点表

现金流量表

可融资能力

杠杆率

买房其实最重要的就是看用数据买房。

我2014年的时候买那套房子，当时也是咨询的子安老师很多很多套，但是其实他对深圳他就说我其实踩盘踩的不多，但是你只要把数据你发给我就好了，我不需要跟着我，不需要去踩每一套房子，就是哪怕我们只是在线上看一下，或者说是你把那些数据发给他之后，那你就知道这个房子值不值得拿。

有几个数据，一个是家庭的数据。首先我们肯定是要盘点一下自己的一个家庭资产盘点表和现金流量表，这个我们在课上你老师也会详细的拆解。

那我补充一点，就是在实际运用当中有一个很重要的是我们的一个可融资的一个能力。可融资能力有两大块，一块就是我们比如说像亲友这种家庭的一个融资能力，一个是向银行的一个融资能力。那家庭的融资能力是什么呢？就是比如说我们父母、亲友，或者说兄弟姐妹这种，对他们有没有一些资金可以支持到我们？因为有些时候是这样，就是有些房子你可能可以做到很低的首付，但是你前期需要比较多的资金，那你需要向亲友去短暂的借一笔钱，这个钱，如果能够有这种资源的话，可以放在，我们首付的这一部分去计算，当然这个要每个人要灵活去运用，因为有时候真的借钱这个事情其实是蛮难开口的，但是为了我们要达到目的，其实我们有时候还是要去走这条路。

第二个，我们能否向银行融资，除了我们做经营贷之外，还有一个，比如说你在银行的信用，比如说有些小伙伴是在腾讯、华为或者是这种比较大的一些公司上班，那其实像这一类小伙伴他都可以信用贷融个一两百万。

但是如果说我们有些小伙伴他收入也还不错，比如说他自己可能做点小生意这种，他收入其实也每个月也有个几万块钱，但是我们讲他赚个2万块钱和在腾讯上班赚个2万块钱，其实它的融资能力是不一样的，就是在银行眼里的融资能力其实是不一样的，这个就是讲在大厂上班一个额外的一个福利

比如，我每个月收入有个两三万、三五万，是不是我都能够到银行去融个100 万、200万？我们要去评估一下自己在银行眼中的信用，并不是说每个人都很容易去很低利息的融一两百万出来。但是类似那种他每个月工资有大概发个2万块，那还是比较优质，这是一个公司的一个背书。

另外一个，我们每个人要根据自己的还款，赚钱的能力，去评估一下我们能够使用的杠杆率，每个月的收入，那你的收入是不是稳定的？然后有没有持续性，很稳定，然后一直在增长的，这样的收入来决定你的杠杆，要用多大的杠杆率

那比如说我们有些小伙伴，比如说如果说你就想是说做这种民宿，做民宿有些小伙伴每个月能够可能有个淡季、旺季，那这个月我能够挣个5万、8万，但是你过了这个旺季之后，那你可能只有个2万、3万，那你这个时候你的现金流如果不是很稳定的情况下，那我们就要算一下每一年大概平均的一个收入来决定我们一个杠杆的大小。

那你比如说有些人他虽然挣钱能力很好，但是他花钱的能力也很大，那这个时候其实你要去考虑到这个点，就是到底你能够有多少杠杆，有多少钱，还月供，这一点，对稳定的现金流非常重要。

有些小伙伴，比如说我在老家也有一套房，那这个时候我也是想要把它卖掉，或者说是我将来会有一笔很大的一笔资金能够进来，但是现在我手上并没有这笔资金，那这个时候我们其实在去买房的时候，你一定要去考虑到这些点。

如果说我这个前半年之内能够回得来，那我的杠杆可以适当的加大一点。但是如果说我的钱一时半会还回不来，那现在行情并没有大涨的时候，那你这个时候你是要慎用杠杆，先缓一缓再上车

我们很多小伙伴，去年就一直在咨询我，说我有套房子，我很想把它卖掉，卖掉之后我大概能够拿回来多少钱？但是我现在卖不掉，那我可不可以先去签一个远期合同，然后我再来去卖这个房子？

我都说你先不要着急，你先把那个房子卖掉，你把那个房子卖掉之后，再来买，因为行情在下跌或者说横盘的时候并没有大涨的时候，其实是不太建议去签远期的合同，因为这个时候是相当于你锁定了高位锁定的一个价格，然后你的房子又卖不掉，你最大头的那个资金并没有回来，那你一旦是你这个房子卖不掉，你现在会很难受的，那你自己要卖的房子，你就相当于是你是在案板上的肉被人剁，那别人你想卖200 万，别人还 130万140万你也要卖，因为你的资金都是在这里，你最大给的资金在这里。所以这个时候我们讲你这个时候要用杠杆的话，你要去算好自己的一个杠杆率要用到多少。

还有一个，很多小伙伴最近在问我，就是比如说我，我很就可以很低首付，0首付买一套房，那这个时候我要不要去买这样的房子？然后我就当时我就给他建议，我就说暂时不要。我说你我主要暂时不要，就是你不要去买这一类资产，其实有些资产它就是我们可以说是垃圾资产，甚至当时说这种垃圾层甚至还可以倒拿一点钱回来，然后把倒拿的钱去做其他的投资，或者是去买其他的房子

我个人是觉得买房子最重要的点是什么？资产规则对不对？老师一直讲，我们要稳健的去买资产，并不是说为了能够到银行能够拿钱回来，你拿着钱终归是要还的，不管利息再低，终归是要还。

如果你的房子卖不掉，将来你是要折价卖，你拿出来的钱，赚了钱又如何？你买的房子是一个劣质的资产，那将来也是亏钱的。所以我们讲这种房子也一样的，就是不要去为了追求我们讲的0首付，低首付去买一些垃圾资产回来。

然后讲到家庭数据之外，我们就讲更重要的讲房产的数据。那比如说我们看到一套房子，那我们怎么去评估这个房子值不值得拿？其实有几个点，第一个点就是我们的成交价就是我们买房的这个价格，那它到底是不是一个真的是一个笋盘，还是说是伪笋盘？

那什么叫伪笋盘？总结几个点

（2）第一，天然笋盘小区，这种小区它是天然可以做低首付、零首付的房子，比如说在深圳，在南山这样的核心地段，在南山中心区这边其实也有蛮多房子可以做到很低首付的，但是它有一个点，就是不涨，对，它就是它就涨不动。那像这样的房子，但是它地段很好，它周围的房价都是卖到 10万一平方，但是它就只能卖个7万、8万，它的房子的品质、管理各方面都是不太好的。那这种情况，但是它周围其他的房子小区，它的单价很高，所以其实像这一类房子，其实你其实很容易在评估公司去把价格给拉上去的。所以像这个这类小区，它稍微面积稍微大一点的，它都可以做到0首付、低首付的。但是这样的我们讲不要想着我就花了10万，我就在中心区或者在科技园，或者在某个地段，买了一个很便宜首付很低的房子，是不是就是真正的笋？

我们要去看，参考一下它是否是天然的那个笋盘小区。还有就是因为楼层和朝向，景观这些不好，会导致它以笋盘的价格卖出。

就是我们前几年卖了小伙伴的一套坑房，这套房子我当时的给他的建议，是别人楼层高的就是凤凰楼层，他能够卖到340，我们这个楼层我们这个房子只能是打个9折，95折卖，为什么呢？因为我们是相当于是在它虽然说是二楼，但是实际上它是一楼，就是这种我们买新房的时候，有时候是这个小区，它不会告诉你二楼其实它是一个在小区的花园，然后他其实这个二楼其实就相当于是在一楼，那你像一楼的房子跟楼上凤凰楼层的房子，那你肯定是要9折、95折才能卖得出去。

那而且还有像这个房子有一个很重要的点是什么呢？就是当时他买新房的时候，也没人告诉他，他前面是对着一个幼儿园，然后还在他的阳台的那个下面，放了小区的垃圾桶，所以像这样的房子，当我们要流入二手市场的时候，是非常非常难卖的，一定要有笋盘的价格你才出得去。

买房更多，还是要看一下窗户外面，比如有没有噪音，有没有垃圾桶，是不是挨着马路……这种都要去看，现在的行情，也出不去。真的是很难卖，不过我们这套也是大概是在95的这个样子把它出去了，算是比较幸运的，能够抓到一个这样的客户，当时他的想法哪怕是9折一定要把它卖掉。

所以我们去买的时候有时候也要去分辨，那这种房子你将来卖的时候真的是卖得很痛苦的。我们是想了各种方法，甚至还跟管理处，能不能否把那个垃圾桶去把它移掉，就想了各种办法要去把它给弄掉。所以我们自己去买的时候也要注意到这种，这种也是叫天然笋盘。

（2）户型有瑕疵

比如说有些户型，阳厨房没有采光，没有窗户，那这种，很多人都是很介意的。这种暗处暗卫，在卖的时候也是很难卖的

还有一些就是比如说一些，嗯，它整个小区是那种很多小户型。那你出来一套大面积的房子，那这种大面积的房子又是属于这这种我们讲刚需盘里的大户型，那这种房子也是叫做一个天然笋盘，它的单价你小户型的面积可以卖到7万，那你这种大面积可能只能卖到5万块钱，这种我们讲是错配盘。

还有一种错配盘是毫宅里面的一个小户型，就比如说你其他的面积都是200个平方，最小也是150个平方，但是，突然有一个有一种户型，它就是很小，七十几、八十几这种大面积里面大豪宅盘里面的小户型，这种我们讲也是错配盘，这种的单价它一定是会比这种主流户型的那个单价一定要低。

这种，在户型这些方面还是会有一些瑕疵的，那像刚刚讲的这种是天然笋盘，在〔资产倍增〕课里面也会有一些详细的拆解

还有一个就是有特殊事件的一个房子，就比如说里面有没有那种凶案，或者说是有一些房子，不是凶案。有些私人比如说有有一些意外事件，这种其实也是要去我们要去了解的。

去年有个小伙伴也问我，他说有一个很有一套房子，第一次到现在问我要不要，当时我就给他建议，我说不要，我说虽然说那个人他是在家里是意外的，但是我个人觉得你在那卖的时候其实还是很不好好注意，随便这样的房子。嗯，还有一就是我们讲要是很是近三年的一个小伙伴分享的内，所以要查近 3年，因为2020年那是一个高点，那你可以查询到，比如说我从 20 年到 21 年这个点，它本身就是整个成交的比较高点。

查了之后你就知道诶，我这个小区曾经的最高位它是能卖到什么样的价格？然后现在又是卖什么样的价格？你都要去看一下它以前的一个成交量到底怎么样来判断这个小区它的成交的一个热度和将来它升值的一个潜力，也是可以作为一个参考

那最高的成交价和最低的成交价，那近年来很多人说那我现在这套房子可以做的很低首付，那你要去知道这个低首付到底它是不是这两年没有成交价，那他还他的评估价还停留在2021年20年那个高位，那这样的房子其实也是可以做得到一个低首付的。那类似这样的，那你就要去判断，比如说这个小区如果说两年了都没有成交，那你就要去考虑到，诶这个小区它的流通率怎么样

所以我们讲要去看房，要去看整个的一个成交价，你要把这几年的数据都把它拉出来，发出来之后我现在的价格它都卖得掉，这个是我们要去参考的一个很重要的指标。

成交价，在深圳，然后它是现在是办法公示，它是在这种官网平台，它是没有公示的，但是我们可以在一些软件可以看得到，一些小程序里面也可以去找你，比如在深圳的话，像行舟深访、科学楼市这种，它都是可以去查查那个成交量、成交价的和挂盘价。但是这一类它会有一定的局限性，他没有那么全面。如果说你想要更全面的话，那你肯定还是要问一下每个中介都去问一下。对，要问一下这种真实的一个状况。所以这个成交价高位和低位和普遍，比如说我在今年整个普遍能够大概能够卖到什么样的价格，你还是要就是一定要是按现在能够成交的价格来判定它是不是一个笋盘。

查询完成交价之后，我们可以看一下它的评估价，因为我们刚需上车的话，很多小伙伴需要加杠杆的，因为你比如说我手上只有 100 万，按照我们正常首付的话，你可能只能买个 300 万的一个房子，但是大家都知道 300 万的房子其实它的涨幅肯定跟 500 万 600 万的涨幅，它的还是从同样的一个小区来说，它的总的量肯定是大一点面积的，它的涨幅会好过这种太小面积的。

我手上 100 万，我能不能购个 500 万的房子？那你就要去看这个 500 万的房子，他的评估价能不能评高一点，能不能做到一个低首付，那你这个时候你就去，我们想要去买这个房子的时候评估下是一个很重要的一个参考指标。那屏幕上的查询也有一些软件，就可以作为一个参考。

如果说以后，真的是要买这个房子呢？你还是要问咱们的贷款的小伙伴，他能不能够给你做到这么这么高的评估？因为我们前期只能是说用一些免费的软件去做一个初评，真的要去拿这个房子的话，肯定还是要全面的去做一个评估。对手机银行上的评估价不准确。

这个我们只能说是作为一个初步的一个评估，你不能够说是，不能说是，就是最终你要去拿这个房子之前，你肯定要跟银行跟，就是跟专业跟你做贷款的小伙伴，你要跟他要去确认这个东西，这个评估到底能够评估到多少钱？嗯，举个例子就是你比如说这种一百万的房子，一百万的首付，他可能在这个小区只能买个一个两房，但是他可能在其他的小区他能够买一个三房。那这个时候你就要去看这个三房，这个评估价它能不能够做得了闭环，全部要去算一下，然后你再来对比。

500万两房的，其实有时两房的首付，比如说不是在同一个小区，可能两房的首付，它的可能首付资金可能会更高。比如说我 500 万的房子，那我可能有些评估价它比较的低，它的成交比较的活跃，比如说像现在成交比较活跃，它的评估价它会随着市场价它会降，那这样的时候它的那个评估价它也会下调。那你这个时候你就你可能 500 万的房子，你可能市场只要去到 100，180，200万的首付，那如果说，有一个小区它可能首付要到8，总价是 800 万，但是它的评估价它会比较高。

有些，可能成交量不是那么活跃，可能今年都卖的比较少，只能卖到两三套这样子，那你在这个时候，首付是可以做得很低的，评估价可以做得很高，那你就要去衡量这两个盘我要去怎么选，那我挑一个三房，那，如果说我这个房产还是不错，会好过去挑一个两房。

不是说我们 100 万真的是到处都可以买个三房，我们讲就是举个例子，就这样的话你要去自己要去对比，然后挂盘价，就是刚才也讲的就是在贝壳找房、行洲租房、行洲生房这种，我们都可以去查询一下现在的一个挂盘价。

然后还有一个很重要的一个点，就是流通率，对，留存率就其实这一个点。，流通率好的房子是不是就是容易涨的房子？但，别说他卖得很好，那这种法子是不是就很有升值潜力？其实是不一定的。

流通率有几个参考的，有时候，这个小区好像卖的还不错。好像录了每个月都有个十几套。感觉好像唉，那些时候我们好像都成交了。那像这种，我们讲流通率好的小区它有，要去综合去看。

第一个，要看一下小区总的户数有多少。你比如说这个小区它本身的体量就比较大，它总共就有一千一两千套。

像这这类小区，你在数据上反映出来，在贝壳或者在哪里，就这个月的top one的成交量， top one社区有哪一些？

这个时候你去看这个，就不要被他误导。比如说拿深圳来说，深圳有一些比如说像龙岗的一些大盘，像类似像龙珠花园这样的房子，他的流通率每年都是在前三的。

但是我们知道的就知道这个小区，总户数比较多，第二个它主要是便宜，然后第三个它其实涨幅差很慢，它就属于那种很多我们非拙勇堂的那些小伙伴很喜欢去买，因为它便宜，容易上车， 200 多万、 400 多万就可以买一个三房，所以像这一类其实很多很多人就很想去买，它的流通率每年都是非常好的。

我们想像这一类我们可能就不要去考虑，因为它虽然流通很好，但是它涨幅很有限的。

第二个就是主力户型，要去参考一下主力户型，就有些小区它可能是，它本身小区的成交还是不错，但是有些户型它是比较难卖，这个怎么理解？就是有些户型它是属于那种非主力户型

然后你要去卖的时候其实也很难卖，举个例子，就是以前有些那种双拼房，但是现在双拼法已经合正了，现在就没有这个问题了。像以前的话，比如说你在深圳湾这样的地方，嗯，即使在深圳湾这样3A的物业，但是它里面有些双拼很难卖的。那你要比如说你拿了这样的房子，你就要去考虑到我将来卖的话，很难很难出手，很难卖。

那么现在双拼房，已经是没有这个问题了，但是在前两年的话，其实很多人都要去，就是要去考虑到你单证、核酸证，在流通率上面，你就是这个是要作为一个重要一个参考。

第三个就是网红热点盘和自住的一些盘，这两年其实跌得最狠的是什么呢？那些热点盘就是你就我们讲原来那些炒房客比较多的那些房子，也会看这些小区的是否吵，流通率怎么样，所以很容易把价格给拉起来，因为买的人多，然后噱头也比较足，然后很容易把价格拉起来。

那现在投资者很多投资都出产了，那高位接盘的那些人其实熬了三年，他可能就现在很多人也是熬不住也要甩盘。那这个时候其实我们讲这种网红热点盘，因为很多人扛不住，它就必须要出货，因为我本身很高位，拿过来，我现在已经跌了这么多，我就扛不住了，我要出货，所以这种交易量上很好。但是就是这种很容易砸盘，这种房子很容易砸盘。

然后还有一些盘是属于类似在福田、罗湖或者甚至在布局这样的地方，大家之前都不看好的，有些楼龄很老，这种盘，自住客比较多，可能我原来拿过来，比如说我有很多福田那边一些老房子，这种房子它是比较能抗跌的，甚至是在这样的行情下，现在还能保持着3年前的一个成交价，虽然他成交量很少，但是他有那么一部分人是会为这个买单的。

比如说我原来可能就是几百拿过来，然后我又有学位支撑，我现在孩子一上学我可能就要锁定个六年、九年。那这个时候其实是他是住在里面，不愿意去，去那老师去置换的，他觉得住的也很舒服，交通位置也很好。那你像这样的房子它的抗跌性它是比较强的，但流通率是相对来说没有那么活跃，

就是很多人一住就是住个十年、半年他就不动了。那我们就要去区分一下，就是我们讲这个这种流通率我们要去对标。如果说你其实真的是要买这个房子，有一个很简单的方法，你就跟楼下的那些中介去聊，我现在要卖一个房子，我大概什么样的价格能卖得掉？然后多久可以卖得掉？其实可以卖家的身份，去咨询一下这样的房子他到底好不好卖，什么价格？

你这样就能够大概也能够估算出他现在的一个流通怎么样？

像这样的老房子，没有一个绝对的，不是说这种热点盘就不好，其实热点盘如果现在降下来了，还是可以拿，因为这种自住盘太多的盘，这种自住客太多的盘，它的交易量没有那么活跃，它涨幅，如果楼龄老的话，他还是会受限的，所以我们要多方面的去判断。

流通率好未必是能够升值的房子，但是如果说我们这个刚需上车的这一类流通率是我们重要的一个参考指标，怎么样来理解呢？其实我们刚需上车我一直说就是买这类房子，你就把它当做一个商品去买啊，就是我买了之后我三五年，我就要一定要把它换掉了，因为我没办法一下子达到那种 3A 物业，我没办法一下子去买特别优质的房产。

这个时候我要去先买一个刚需，先上车，我再置换，那你这个时候你就要考虑到我将来我5年之后我能不能卖得掉？是要去参考的。

有些盘是可能一年两年，哪怕它是在很成交量很好的年份，它也未必能有几套成交。那你这个时候你就要去考虑。这个盘太冷门了，我们讲有些小区比较小，或者说比较冷门，或者说是有一些它有一些缺陷。那你这个时候你就要去慎重考虑，哪怕它比较笋，也还是要考虑到将来好不好卖。

现在很多银行都限制续贷了。是的，就是特别是那些原来炒房客太多的那些盘，其实现在银行都是在收紧，原来高位拿的那些，现在都已经跌了三成、四成了。那你这个时候去银行续贷，其实也是要很多，都是要添首付进去的。

就是我们讲这种热点盘和这种自住盘，其实我们自己还是要多去踩盘，你才能够分辨的出来哪个盘是到底合不合适自己，到底值不值得拿，有时候也会讲这几年就是很多那种名不见经传的小区，反而它很抗跌，就是很多外面就是可能大家都没听过的一些小区楼盘，它反而是还比较有支撑力，它比较扛跌，但是这一类房子到底值不值得我们去拿？其实也不一定就是非得要为了扛跌而去买一个潜力弱的房子

我08年经历，那时候经历过金融危机，我是看着房价从看着房价腰涨的，所以我当时就说，要买房一定要买哪里？买罗湖，所以我买的第一套房子我是在 09年的1月 3 号，但是我 08 年当时就下决心，我说我今年一定要给自己买套房，所以我就在09年1月3号我就给自己买了一套房，那个时候买的房是买在哪里？就买在罗湖，而且是一个单身就是单身公寓，很小的一个房子，为什么？因为当时罗湖的房价大概是在一万二跌到了1万块钱，但是龙华的房子是在一万五跌到了7000多8000，然后当时我买完之后就是我有个朋友就说他说我这房子就买错了，因为第一个面积买的太小了，其实那我那个时候的那个首付虽然不多，但是其实我是可以买一个这种，比如说我可以买在龙华买个三房，不是说去买个罗湖的一个很小的一个单身公寓，或者说可以买个两房，而不是去买一个单身公寓。

就是我当时我的想法是觉得如何的房子抗跌，但是没有去追逐这个升值潜力，就是比较保守，为了要抗跌，去买一个升值潜力比较弱的楼盘。

所以这两个是两个都是需要去我们讲需要去衡量的。

总结：

亲一百只青蛙找到自己的青蛙王子

培养房感(各项指标对比)

横向 纵向 小区对比

淘笋 赢在市场之外/安全线

准确判断房产价值