继续降低房贷利率已经是注定的安排了，我这个账号的粉丝应该都能看明白现在的情况，在前几篇文章里，我判断过降低房贷利率的时间是二季度末，也就是六月份，所以，这个不是我讨论的重点，我接下里讨论的是存量房贷的利率！

降低存量房贷利率的时间点大概也是六月份，理论上讲应该是五年期LPR降多少，存量房贷利率就跟着降多少！具体的逻辑是这样的：

第一，虽然存量房贷利率是与二手房直接关联的贷款利率，但是降低存量房贷利率可以间接促进二手房交易，购买新房的人只要把新房买到手，这个新房就立即变成了二手房，如果二手房的市场不活跃，二手房没有流动性，二手房一定砸在手上，那么就不会有新人入场购买新房。

我们做销售和做商务的人都知道，先把老顾客服务好，再去服务新顾客，用口碑和品质带动产品销售才能走得长远。很多上层的人已经几十年没有在一线干过了，对这个道理理解的不深刻，关于二手房市场的刺激还处于博弈期间，当5月17日这轮规则的热度衰退后，刺激二手房交易的规则就会推出来了。

在5月17日的4项规则落地后，市场有了明显起色，但这个起色只能维持一段时间，如果不能长期的把楼市救起来，那么1000亿的租赁住房贷款支持计划、3000亿的保障性住房再贷款、5000亿的PSL和今年22次超长期特别国债就都打水漂了，不但打了水漂，还要在未来几十年里搭进去更多的利息，为了避免这样的事件发生，大概率会在5月17日针对新房救市的三周左右，再推出二手房救市规则。

如果降低了存量房贷利率，有可能还是会从明年1月1日开始执行。

第二，降低存量房贷利率就等同于发钱！通过降低存量房贷利率，让贷款买房的房主少交房贷利息，这等同于变相的向贷款买房的房主发钱，当然，房主少还银行的这些利息上层也不会替房主还，这些少还的利息就是银行原本的收益，就是银行真金白银的损失。

在我去年12月份的文章里，我分析过今年（2024年）大概率会出这么一个规则：存量房的利息暂缓一年，这一年里每月只还本金，不还利息，这一年的利息转移到合同最后一年再还。这个方法和降低存量房贷利率是异曲同工的作用。

降低存量房贷利率的目的一方面是为了促进楼市的发展，另一方面还是为CPI和PPI的持续且稳定的上升助力。老美在口罩期间使用了无限量QE策略，通过无限量QE流出来的货币主要是流入了他自己的市场，毕竟美元是他的本币，他的基层每天都在使用美元，他内部市场流通的美元是最多的，QE期间美元的增量也是最多的，因为货币的增量多，所以老美的CPI一直是居高不下的，他最新一次的CPI是3.4%。在经济学的常识里，这个3.4%的CPI不算高，算正常，但是在做经济研究的学者眼里，这个CPI算高的，因为经济总量太大，3.4%就被判定为高。

第三，更多的创新型的工具会加入到存量房贷利率。在第二点里，我举例的暂缓一年的房贷利息是在去年读经济会议报告里分析出来的，在会议里明确提出，要扩充工具箱，扩充出来的工具并不会有什么新鲜花样，就是把在金融机构里常用的一些手段拿出来给存量房贷用，能拿出来使用就算是创新了。这些工具如何扩充都是为了把存量房贷的购买力释放到需求端上来。

我们讲需求，必须同时包含两点：1）有票子。2）有欲望。二者缺一不可。在《揭秘！老百姓不消费的真相：并非悲观预期，而是票子袋子空了》这篇文章里我讲过，大家不消费的原因不是因为对未来的预期悲观，而是因为现在没票子，所以经济领域的专家和学者会考虑通过降低现在基层的房贷压力来增加口袋里的票子，进而提升需求和促进消费。无论怎么设计，要么是现在少还票子，要么是以后少还票子，肯定是少还票子的，要不然就没有增加需求的路径。

（在《黄金ETF暴涨直接影响房地产定价！为什么房地产突然的转向？这样股市的定位是否松动了？》的文末，我写过经济学的需求和普通人讲的需求不是同一个需求，经济学的需求就是同时满足有票子和有欲望两个条件，普通人讲的需求是“想买啥”“准备买啥”“未来要买啥”，都是欲望，普通人口袋里没票子，但想买车，也把这个买车的想法称为需求，这就是经济学的需求与普通人的需求的差异！举个栗子，张三想看JAY的演唱会，但是张三口袋里没有票子或者票子不够，但是自己就是想看，就会说“我有需求，我想看JAY演唱会”，可是张三没有购买能力，不具备客观条件，就是没有需求。）

央妈一季度的货币报告里显示，3月新发放的个人住房贷款利率是3.69%，相较于去年3月已经下降了0.45个百分点，目前根据不可靠的消息，最近会下调0.3到0.4个点，调整后的个人住房贷款利率大概是3.29%，考虑到这个数字是平均数，肯定有超过平均数和低于平均数的，比如一线城市一定是超越平均数的，会需要很多个三四线把平均数拉低，在一些三四线城市可能会出现不到房贷利率“2时代”。