三月份疫情严重，房产课程上线，一个偶然的机会燕佩发给我房产课程，那时还是房产小白，什么也不懂，听了老师对未来趋势的分析感觉房子一定要买。开始搜罗关于财富的课程持续学习。

后来听了北大教授的《香帅中国财富报告》，关于房产的分析报告:房子值得投资，只有中心城市值得投资，跟子安老师说的完全吻合。

再听清华大学韩秀云讲未来经济，讲到房产税出来也是房价微跌之后仍然上涨，看日本韩国未来楼市的发展回看中国。

高手的认知水平都是一样的，子安老师也这样认为，一定要站在山顶俯瞰未来世界的走向。

中国处于强劲的发展阶段，这股发展的潮流持续向前涌动，至少还有十年，中心城市的房子稳涨。

一、买房历程

1.看房─确定板块

⑴第一次跟中介打交道

开始没有思路，随便找个中介开始看房，从总价最低的新区开始。

我说了大概首付之后，直接带我去了杭州新区─临安，早上九点看到晚上九点，回到家都11点多了，一下子带我看了将近十个新盘，回去想想有点被坑的感觉，基本上把新区的楼盘看遍了，还说下次再带我继续看，一脸懵逼，我觉得她只是想营销我们而已。

（干了五年的一位中介，带人看房很热情，问她关于银行贷款的一些问题竟然完全不懂，几年房产知识没有升级，只做简单重复的劳动，这有点可怕）

⑵俯瞰整个杭州

俯瞰整个杭州，富阳板块和临安板块山地较多，开发难度大，政府投资回报率低，离市区太远，发展潜力不足。

①开始有点感觉，自己要把整个杭州看完，再做决定，不想被坑。

萧山─已经平了，基本上都是3万+，基本上没有价格洼地，周围二手房也不便宜了。

大江东─新产业，智能智造，大江东区域太大，可开发面积太大，智能智造这块杭州一般，并不属于全国靠前产业，房价价位偏低，涨幅空间不错，可发展起来需要十年甚至更久。

临平─没有核心产业支撑

未来科技城─经过七八年的发展已经起来，核心地段价位有点高。

良渚─定位在教育文化旅游

未来科技2.0─价位偏低，属于价值洼地

⑶选定板块，重新定位，细致摸底

从价位最低看到价位比较高，把自己觉得有可能的板块全部转了一遍，最终确定在未来科技城板块。

又从价位最高看到价位最低，从未来科技城富力中心看到荒凉周边，跟每个楼盘中介交流未来板块价值，还有这个板块楼盘以往中签率。

2.在板块寻找适合自己的区域

⑴未来科技城中心板块房价太高，自己首付不够，但是这里的售楼部小姐姐小哥哥们对这个板块极度熟悉，所以我长时间跟她们沟通。

确定整个板块价值，开始寻找

⑵最后确定南湖周边是南湖科技中心【达摩院】【之江实验室】【高科技研究所】……

确定南湖周围考虑下手

⑶加南湖周边的中介，确定一两个小区，关注半个月左右，一个中介打电话说刚出来一个好楼房，要我立马下手，不然就晚了。

南湖风景

我的房产证，刚下来

周边区位:

①自然环境:500亩山体公园+南湖

②地铁口1公里左右

③百年小学老校

④江南时代购物中心2公里左右

⑤医院，一座

二、中介交流

为什么中介很重要？？中介是连接你与房子的桥梁！！就像媒婆给你找个好媳妇的关键作用。

⑴售楼部的讲解中介很关键

【二手房中介对区块认知没有如此专业】

①给你讲解未来政府规划及其此区域的规划

②周围商超医疗交通学校资源

③有的售楼部员工的直接就是当地的小哥，从小这里长大，深刻了解此区域发展过程。

④对周围的其它开发商的优缺点了如指掌

⑤及其专业，所有问题对答如流

多与新楼盘的售楼部销售人员交流，综合分析他们的信息，就会对此板块了如指掌。

⑵为什么买二手房？如何与二手房中介打交道？

①二手房看清楚看到周围环境:

现房（不怕开发商跑路）户型，楼层，周围声音影响（高速，主干道…），周围小区环境看得见……

具备金融属性，可以贷款。

②二手房中介

一般二手房中介都是成熟的中介，深耕一片区域，对周围的二手房市场了如指掌。低价位盘出来最先知道。

③我如何与中介打交道，买到好房子？

有中介推给我回迁房，同样的板块便宜挺多，我又咨询了燕佩，她说回迁房买完后涨幅空间比周围低，小区居住人口素质不高，未来的投资回报率可能小一些，果断放弃。

不断加周围中介，有一个中介打电话过来说有一个好楼盘，刚出来，房东价位低，着急卖，楼层好，环境好。

没有去看，隔一天又去跟周边中介打交道，周围又有一个中介跟我讲这个好房子。

立马找自己最信任的中介告诉他有个好房子，他竟然不知道，那个房子在网络上还没有挂出来，只有内网才可以看到。

我们晚上立马过去看，小区环境好，楼层好，最信任的中介告诉我这是难得的好房子，至少比市场价低了五万，凭借他这麽多年经验他说好一定好，我毫不犹豫选择拿下。在我们看房的时候还有几个中介来过…，房子很紧俏【后面了解到信息房东想投资摇号买房急卖】。

晚上房东电话打不通，打通了说卖了卖了基本交易完了。（那天晚上已经有人在约谈房子）

我们中介朋友都有点失落，感觉没有希望了，又在这个小区看了好几套房子，都没有这个性价比高。

晚上十点多回去又给房东打电话，房东脾气很差，说没有想要的别打电话，不想要不要来，我们说确定要，不还价，房东说还没卖，约好第二天晚上签合同。

【其中还有很多人打电话给房东，有一个说客户便宜五千直接全款买房】

晚上跟房东聊，自己不会怎么谈判，中介朋友也谈不下来价格，后来就交了定金。

开车回去的时候中介朋友，心情很低落，觉得一点没谈下来价格，还拉我去喝酒，我很开心，觉得挺到位，哈哈。冬去春来的感觉！！🤣

三、首付不够怎么办？

自己首付还缺口怎么办？

⑴二手房具有金融属性，买完之后就可以贷款。

方法

①找几个朋友支付宝借款，然后还他们利息，买完房后做消费贷款还他们

②找亲戚做房产消费贷，买完房后还他们

③有贷款能力的朋友贷款，买完房之后还他们

所以二手房的金融属性很关键！！

首套房一定撬动自己最大杠杆买房，买完房后放那里，等着………

四、复盘

1.学习了《房产千万之路》后才觉得自己不会谈判，价格应该还有一定的降价空间

2.房子区位还好，并非最好，这个板块的距离阿里巴巴三四公里处有一个三个地铁交汇处，未来更可期。

3.很多摇号的新盘出现倒挂都没有去摇号

4.需要不断精进，增加自己的信息量，知识量，减少的认知盲区，少踩坑。

买房的知识量很大，只有足够信息量才能减少盲区，不是财富放到楼市就会升值，闭着眼买房的时代早已经过去了，买房所需要的知识量越来越多，不想踩坑只有认真学习，不断精进总结经验，三个月从小白到现在总结的一点点经验，分享给大家，希望能够多交流，多分享，共同进步。

日记本

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