众所周知，住房按揭贷款一般有两种还款方式：等额本金还款法和等额本息还款法。

现在很多理财类公众号都在宣扬这样一种错误观点：等额本金比等额本息更划算。

应该说，这些公众号（不乏很多知名大号）缺乏基础的金融理论知识，对于资金的综合成本与综合价值没有清晰的认识，只是人云亦云。

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先简单介绍一下这两种还款方式：

等额本金还款法：就是将你的贷款本金总额平均分配到每期（即贷款期限内的每个月，下同）进行归还。每期总还款额就是当期应还本金加上剩余总本金的当期利息。

等额本息还款法：就是将你的贷款本金按从少到多的规律分配到每期进行归还。每期总还款额也是当期应还本金加上剩余总本金的当期利息。至于每期应还本金的具体数额，是通过满足「每个月归还本息合计相等」这个条件而计算出来的。 

举个例子，贷款100万元，期限30年，利率执行基准上浮10%即5.39%（4.35%*1.1=5.39%），两种还款方式的还款情况如下：

表1 等额本金还款法

表2 等额本息还款法

贷款期限为30年，因此总的还款期次为360期，以上表格仅列示了前5期和后5期的还款金额明细，中间其它期数予以省略，这并不影响我们的分析。

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很多公众号的分析文章也计算出了以上表格数据，然后抛出以下观点：

1.等额本金总利息低，更划算，但缺点是前期还款压力大。建议能够承担前期还款压力的人优先选择等额本金还款法。

2.如果等额本金还款期已过1/3（也有的说1/4），或者等额本息已进入还款中期，则不宜再提前还款。因为此时已经归还了大部分利息，剩下的主要是本金。

其实，以上两个观点都是错误的。

大家需要清楚一点，不管哪种还款方式，每个月都要足额归还利息。因为这两种还款方式的每月还款额的基本公式是一样的：

当期还款额=当期应还本金+剩余总本金的当期利息

其中，「当期应还本金」的具体数额，我们拥有两种选择，一种是每期平均归还，另一种是从少到多归还。

但是，「剩余总本金的当期利息」我们却没有选择，不论哪种还款方式，都是指截至上一期（上个月）还款后的剩余总本金在这一期（这个月）的时间里所产生的利息。本质上，就是你占用了银行资金一个月，就要足额支付这一个月的利息，两种还款方式都是如此。计算公式如下：

剩余总本金的当期利息=截至上一期还款后的剩余总本金×5.39%（年利率）÷12（月）

等额本金由于前期还本较多，每一期的剩余总本金都比等额本息要少，那么利息相对少是自然的。

但是，等额本金的利息虽然相对少，但也是按照年利率5.39%足额支付的，并没有占到银行什么便宜。

同样的，等额本息的利息虽然相对多，其实也是按照年利率5.39%足额支付而已，并没有吃什么亏。

那么有人要说了，等额本金虽然没占银行便宜，但是利息确实是少啊，不就比等额本息更划算吗？能够承担前期还款压力的人不就应该优先选择等额本金还款法吗？

并不是，我们做投资，做理财，都应该知道资金是可以产生效益的，钱是可以生钱的，只要你自己钱生钱的速度超过银行贷款产生利息的速度（即理财收益率超过贷款成本），那么你就应该尽可能多的占用银行的钱！而不是为了节省利息，而选择更快的归还贷款本金。

那么，理财收益率能超过贷款成本吗？

当然能，因为住房按揭贷款的利率实在太低了。

至于所谓「还款期过半后不宜提前还款」的观点，经过以上分析相信大家也知道其中的错误之处了。

由于每个月都要足额支付剩余本金的利息，因此不论什么时间提前还款其实都是一样的（基于我国绝大部分银行对于提前还款均不收取违约金以及未来期数的利息），不论你什么时间提前还款，你节省下的都是当时的剩余本金在未来期限内按照年化利率5.39%所产生的利息，这与什么时侯提前还款并没有关系。

但是考虑到资金是可以产生效益的，银行这么低成本的资金你不占用，却要提前归还（不论什么时候），当然是不划算的。

除非你的房子已经大幅升值，你准备提前结清贷款后再抵押申请更多贷款，或者把房子卖掉后再重新申请更多贷款买更大更贵的房子，那么提前还款则是应该的。

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这个星球上的绝大部分富人都是通过加杠杆/增加负债来致富的，说白了就是占用别人的钱来为自己赚钱，实际也是一种「空手套白狼」的手段。

举个例子来说，有一个年化收益10%的投资项目，你有1万元全投进去，年末收益就是1千元。你的1万元变成了1.1万元，收益率是10%。

如果你以年化利率5%的成本从银行贷款99万元，加上自己的1万元全投进去，相当于加了100倍杠杆，那么年末收益就是10万元，扣除支付给银行的4.95万元利息，你的净收益就是5.05万元。这样你的1万元变成了6.05万元，收益率达到了505%！

这就是杠杆的力量。

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