周六花一天时间看完了，如何买房成为富翁。让我在研究投房路上，又有了深入学习的机会。
1.为什么买房投资：
用养老的观点证明，为什么要买房：
就不抄书了，大白话的意思就是，以前政府社保体制不健全，给自己挖了一个很大的坑，现在要通过印钱来填补。
发生经济危机，房价暴跌：
你想想你几百万身家的房子都不值钱了，经济危机了，人们要抱着人民币去称重买米了，那些连房子都没有的人，拿什么去买米。只能说大环境差了，你的等级并没有变化，该富的富该穷的穷。
那时候你只会惊讶发现，月供好少啊。月供=一顿午餐。你不得开心死？
投资什么样的房子：
a.商业用房不太合适 b.投资住宅选择容易出租的房子 c.中价位（周边一半比你贵一半比你便宜）d.细节
个人感触：自从我投房经验在朋友圈里火了以后，很多销售勾搭我，让我介绍客户给我提成（我根本不靠这个吃饭好么）但我会发现他们的秘密。纯商业住房佣金特别高，不是商住哦（商住我觉着还不错），纯商业就是店铺，30多平的，提成都能有2万了。一套住宅他们才提成2千。尤其是住宅，其实你买豪宅和买小平米，现在销售提成都一样了。所以他们为了能混口饭吃，现在流行“房虫”。就是自己先订下，然后加价卖出去，加价5万十万卖出去很正常。
纯商业诱惑力很大，什么每月返租金，几年就等于赚了一套房，反正我是不信，这么好开发商自己搞就好了，干嘛拉我玩。很多我看好的楼盘，一层底商开发商都不卖，只出租。所以我觉着肯定有鬼
位置位置位置：
城市-城市化进程持续50年，现在才过了一半。所以三线之前的城市应该还有20年的空间
区域-租金上升总是滞后房价上升（意思就是买目前人气不太聚集的地方，房价长得快）
1.城市建设（扎堆打工）2.轨道交通 3.自然环境
位置-考虑便利：医院、学校、交通、购物、工作机会
不需要最好：公园、街道方向等等细节不要纠结
几大公式算法：
总体收益率=年均房价上涨率+年均房租收益率
房租收益率=房屋年租金/房屋总价值
房屋市场周期循环：
8-10年的周期，西方经济危机：7年周期，其实都差不多。
1976-2001：前5年小涨每年5%以下，后5年大涨每年15%左右；三年小涨，5年大涨的规律可循；
2001-2013：作者是13年出版的书，咱就不说了，发生啥咱们心里很清楚吧。
所以按照这个规律及2016年发生的事情。只能说这是良心专家。如果早看到这本书 我就是千万富翁了。
2024-2031：在如果你错过了16年，在23年前好好屯房吧。（18年发生了三年小涨幅，21-23年发生大涨的概率比较大）
由于中国发展太快，房屋周期有可能比发达国家快，也就是周期越来越短哦！别说我没告诉你。
【如果想卖房的朋友，至少保留10年以上，ps如果正好赶上浪潮了，可以早点卖】
为养老投资商品住房是一种全新的思维方式：
1.房子大幅度增值2.租金大大提高，不用为银行交月供。都是稳定持久的收入。
近30年，房屋每年带来的投资回报率都高于15%
牛逼的战略方法：
最大限度的买进住房投资房产，保证现金流通，坐享物业升值。然后抵押贷款，在买进房产，更多的增加资产，最终早日达到理想的财务自由。
louis投资体系示意图告诉我们：到达临界点时，往后出租房子所得资金，超过每个月要给银行的月供。
临界点，在投资后3-5年内出现。
期间养房子会支出=1/2*临界点之前的购买月份*每月月供
未来的收益=1/2*临界点之后直到去世的月份*每月扩大的数字
实现步骤：
a尽量全款的买入第一套自住房（建立资产净值）
b买第一套投资房（用第一套自住房做抵押，贷款期限越长越好）
c建立一个房产投资一览表（增加现金流，不断抵押贷款，买更多投资房）
d退休时调整债务（卖掉房产，还清债务，其他的都是收入）
房价下跌的因素：
经济衰退（好长一段时间不会发生在中国）
人口红利没有了（老龄化）
资本外逃（不太容易发生了）
资源枯竭（鄂尔多斯太经典）
城市产业没落（底特律）
