房产信托需求分析与结构设计
目录
⊙常见的房产风险管理需求分析
（一）企业与家庭财产隔离风险管理需求
（二）夫妻婚姻财产隔离风险管理需求
（三）房产传承风险管理需求
（四）房产日常管理需求
（五）移民前的财产隔离需求
⊙房产信托的结构设计
（一）定义
（二）房产投资信托的结构设计
（三）房产管理信托的结构设计
房产等特殊资产管理是国外私人银行是标准配置服务，通常做法是通过信托控制私人投资公司，由私人投资公司持有房产、艺术品、游艇等特殊资产。基本结构如下图：
目前国内房产信托业务，主要目的是为了帮助客户解决限于限购政策无法购买房产及房产传承过程中可能产生的风险。下面就从客户针对房产的风险管理需求出发，结合国内的法律税务环境，对在境内设立房产信托进行结构设计、成本分析，并针对客户不同的风险管理需求成立房产信托的必要性。
一、私人银行客户常见的房产风险管理需求分析
（一）企业与家庭财产隔离风险管理需求
1.需求描述：部分企业主客户出于财产保全的目的，有将家庭财产和企业财产进行隔离的需求。对于存量房产的隔离，必须实现房产所有权的彻底转移，通过他人代持转移房产所有权可能存在代持人违反忠实义务擅自处分房产等风险，且此种代持行为有隐匿财产的嫌疑，因此，客户希望能够通过安全的方式保护家庭房产。
2.可行方案分析：将房产赠与他人，虽然能实现与自身财产隔离的效果，但赠与人在赠与后就失去了对房产的控制；在房产不完全失去控制的前提下做到房产隔离，目前只能利用信托工具的“信托财产独立性”这一特点来实现：即在家庭财务状况良好的情况下，成立房产信托，可以防范自然人代持可能引发的违反忠实义务、自然人去世可能出现的继承纠纷等风险，但应注意的是该房产信托应满足他益、不可撤销的条件。
（二）夫妻婚姻财产隔离风险管理需求
1.需求描述：部分私人银行客户担心房产资产可能面临着夫妻财产混同的风险，希望能够在婚姻关系中通过某种方案设计，实现房产在夫妻之间的隔离。
2.可行方案分析：避免婚姻财产的混同，实现婚姻财产的隔离，最重要的就是界定清楚权属关系，而房产的权属界定在目前的法律框架下，依托不动产登记制度，已经可以在夫妻之间界定地非常清楚，不易产生混同。（具体房产归属分析详见财富管理与私人银行部工作简报《私人银行客户家庭夫妻婚姻财产风险分析》）但不排除夫妻婚姻关系出现变故，在法院判决财产分配时，会考虑双方经济状况、过错程度等，不按照已有的权属情况判决财产分配，但是这些都属于无法事先预设的情况，因此，如果夫妻财产隔离需求不是特别强烈，仅仅为了避免夫妻之间的房产混同，没有必要承担着较高的成本设立房产信托，只要在房产登记时明确登记房产属于夫妻一方所有即可。
（三）房产传承风险管理需求
1.需求描述：部分私人银行客户担心房产传承给子女时，容易产生子女争产、房产外流或用于偿还父辈债务等风险，希望能采用一种比较好的房产传承方式。
2.可行方案分析：房产传承有多种方式，如继承、赠与等。根据《婚姻法》十八条第三款规定“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”为夫妻一方的财产，通过立遗嘱指定自己的子女为遗嘱继承人或者直接将房产赠与给自己的子女，可以在一定程度上避免房产传承过程中财产外流的风险，但是仍不能完全解决房产传承过程中可能出现的争产、房产偿还父债等风险。
1）遗嘱传承房产的优劣势
通过遗嘱方式传承房产，优势是税负成本较低，劣势是容易产生争产纠纷。目前，继承人要想继承房产去房管局办理过户手续，按照《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定：“处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。”房管局会要求继承人出具继承公证文书，而根据《办理继承公证的指导意见》（2009年10月22日）中国公证机关在办理继承公证前，要审查遗嘱的效力，并确保继承人之间对遗嘱没有异议。
因此，如果继承人之间无法就遗嘱达成一致，公证处不会出具继承权公证手续，继承人无法持有继承权公证书到房产局办理办理过户手续，容易引发争产风险。
此外，如果父辈生前负债较多，所有遗产需先被用于偿还债务，房产传承的愿望就会落空。
2）赠与房产的劣势
房产赠与给他人后，赠与人就彻底失去对房产的控制，受赠人再转让或者赠与房产，赠与人都无权干涉，所以部分客户不愿意直接将房产赠与给子女，以防子女随意处分房产。除此之外，房产赠与依然临着一定的税负成本。
a.房产赠与环节的税收：赠与给直系亲属（夫妻、子女父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女）或者是赠与承担直接抚养或者赡养义务的抚养人，受赠人无需缴纳个人所得税，但需缴纳契税，赠与人和受赠人均需缴纳印花税，税负成本较低。
除向上述人员赠与外，其他受赠人除缴纳印花税和契税外，还需缴纳个人所得税，应纳税所得额为房产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额，赠与合同标明的房屋价格明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额，税率为20%，税负成本很高。
b.房产转让环节的税收：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。除此之外，还需视持有时间长短确定是否缴纳营业税。
所以，即使在赠与环节赠与给直系亲属税负较低，日后房产的转让依然要缴纳很高的个人所得税。
3)房产信托传承房产的优势
客户通过房产信托传承房产，可以通过信托合同条款的设计，指定拟传承的人为受益人，并对房产的管理、处分在信托合同中进行约定，实现对房产的间接控制，避免房产外流及后代争产的风险；在家庭财务状况良好的情况下设立房产信托，还可以起到房产隔离与保护的作用。
（四）房产日常管理需求
1.需求描述：伴随着房地产的黄金十年的发展，部分私人银行客户在全国各地购买了大量的地产、物业，现在全国各地的房产管理成为客户较大的负担，亟需有专业机构协助管理，避免因管理不善导致房产贬值、房产利用效率不高等风险。
2.可行方案分析：对于仅是有房产管理需求、而不涉及房产隔离与传承的客户，成立房产信托，将大量存量房产通过交易方式转让给信托，后续再进行出租、出售等方式管理，税负成本较高。不转移房产所有权而仅将房产管理权全权委托给信托公司，是较为可行的方案。具体而言，在信托合同中约定将房产出租、出售、维护、改建等管理、处分权完全委托给信托机构，由信托机构以自己的名义，为了委托人的利益，开展房产的集中化管理，租金的收取可通过建行金管家服务来便利收取，归集的租金可按照合同约定认购金管家的增利产品等。信托公司可按照信托合同约定自行管理房产或者与国内大型、知名的房产中介机构合作，将房产的出租、出售、维护等事宜外包给房产中介机构。具体结构如下图：
只将房产管理权转移信托公司给不符合财产信托要求的将“信托财产完全转移给信托”的基本架构，不能实现财产隔离的功能，但可充分满足客户存量房产的管理需求。这种只转移房产管理权的信托产品与土地流转信托中只转移土地转包转租权类似，有一定的实践做参考（详见《工作简报-土地流转信托风险提示》）。另外，此种模式的受托人也可由私人银行担任，私人银行与专业房产管理公司合作，为客户提供专业的房产管理服务。
（五）移民前的财产隔离需求
1.需求描述：部分客户有移民美国的需求，但移民目的地国家有遗产税，对于不动产的征税，美国是采用“属人兼属地”的原则，即使不动产在中国境内，但依然需按照移民国法律缴纳遗产税，如何避免遗产税，是客户很关心的话题。此外，很多客户在国内持有大量房产，房产的租金收入十分可观，因我国与美国已经就美国政府的《海外账户纳税法案》达成了实质上的《跨政府协议》，因此，租金收入面临着被美国政府课税的风险。
2.可行方案分析：客户可在移民前成立房产信托，房产作为信托财产，租金收入也归属于信托财产，避免移民后可能面临的遗产税等税收。
二、房产信托的结构设计
（一）定义
房产信托，是指以房产作为信托财产的信托。房产信托分为两种，一种是拟购房人针对新增房产设立的信托，本文称为房产投资信托；另一种是房产持有人针对已经持有的房产设立的信托，本文称为房产管理信托。
按照《信托法》第十条规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”
目前我国尚未出台与《信托法》相配套的信托登记规定，存量的房产作为信托财产时应如何登记在实践中成为最大的困扰。如果不登记，直接将房产作为信托财产委托给信托公司进行管理，按照《信托法》的上述规定，房产信托效力有待商榷。因此，在目前的法律环境下，要设立房产信托，都是通过交易方式实现房产从委托人转移到受托人的目的。应注意的是，按照现行的房产登记条例，房产无法登记在信托计划名下，如果将信托房产登记在信托公司名下，会产生作为信托财产的房产与信托公司固有资产相混淆的问题，因此只能通过信托公司持有目的公司的股权来持有房产，房产信托的结构见房产信托结构设计部分。
（二）房产投资信托的结构设计
1.结构设计：拟购房人将现金资产委托给受托人，受托人按照信托合同约定，用信托资金设立目的公司，由目的公司进行房产认购，房产的后期管理、维护、出租、转让等，受托人可按照信托合同约定将房产委托给第三方机构进行管理，具体结构如下图：
2.税费分析：
1）目的公司持有房产环节，按照现行税法规定，公司应缴纳房产税.
2）房产转让环节，因房产是登记在公司名下，转让环节要缴纳营业税、城市维护建设税、教育附加税、土地增值税、企业所得税、印花税等。
3.结构评价：此种结构的优势在于能够满足客户不符合限购条件时的认购房产需求及请他人代持房产需求，还能免去房产传承过程中的过户登记、子女争产等麻烦；劣势在于房产持有及转让环节，税费成本高于个人持有和转让产生的税费。
4.适用客户群体：有在限购城市购房但是不满足购房条件的客户；想要通过信托公司投资稀缺紧俏房源的客户；准备认购房产并传承给后代的客户；具有移民前财产隔离需求的客户。
（三）房产管理信托的结构设计
1.结构设计：房产持有人以房产出资设立一人有限责任公司，并拿出部分资金（此部分资金可以是委托人自有资金或者合法的过桥资金）委托给信托公司设立单一资金信托，在信托合同中约定此部分资金用于收购公司股权（股权收购完成后，资金信托的资金就置换成股权，资金回到委托人个人账户）；通过上述股权转让的方式，实现了房产所有权从委托人向信托计划的转移。受托人可按照信托合同约定将房产托管给第三方房产管理公司进行租赁、买卖等业务管理。
2.税费分析：
1）在设立公司环节，按照相关税法规定，房产出资人无需缴纳营业税、个人所得税，公司无需缴纳契税。
2）在股权转让环节，根据《关于发布<股权转让所得个人所得税管理办法（试行）>的公告》（国税总局公告2014年第67号）第十四条规定：主管税务机关应首先采用“净资产核定法”来核定股权转让收入，故按照每股净资产的价格来收购股权，不会被税务机关认定为不合理低价转让股权。按照现行税法规定，个人转让非上市公司股权，不需要交纳营业税，但需要交纳个人所得税及印花税。股权转让所得属于“财产转让所得”的一种，股权转让个人所得税=（转让股权的收入额-股权原值和合理费用）ⅹ20%。通常情况下，转让股权的收入额与股权的净资产即房产价值相差不大，因此个人所得税几乎为零。
3）在房产信托运行过程中，一人有限责任公司要缴纳房产税和企业所得税，具体税率视房屋用途及所在区域不同有一定差别。
4）房产转让可通过转让一人有限责任公司股权来实现，只需缴纳企业所得税，避免直接出售房产的应缴纳的土地增值税、营业税等。
3.结构评价：此种模式优势在于税收成本相对较低，且彻底将房屋所有权过户到信托名下，实现了财产隔离与保护的目的。但采用此种模式应当注意如下几点：一是此种结构主要目的是以较低的税负成本将存量房产转让给信托，此公司不能再用于开展其他经营性活动；二是如果一人有限责任公司直接出售房产，还需承担营业税、城市维护建设税、教育附加税、土地增值税、企业所得税、印花税等，所以如果日后信托公司不通过股权转让而直接让一人有限责任公司出售房产，税负成本相对较高。
4.适用客户群体：有家庭与企业财产隔离需求的客户、有房产传承需求的客户，有移民前的财产隔离需求的客户。
附：不同方式传承房产的税负比较
“私行智库”是一个独立的财经账号，不属于任何机构和公司。我们关注私人银行业的最新资讯，与大家分享优秀的投资逻辑和财富管理经验。欢迎大家关注！
