你买了一套一手房，等到收房时，如果发现小区没有通过竣工验收备案，你能否向开发商追讨逾期交房违约金？

当然可以。因为购房合同约定了，交房前应取得竣工验收备案（回执）。

可是，如果你发现小区已通过竣工验收备案，但没有通过规划验收，你能否追讨逾期交房违约金？

深圳的曹某就遇到这种情形，并且起诉到了法院。

一、案情简介

2016年2月23日，曹某购买雄伟公司开发的深圳某住宅，总价款为3,189,676元。约定买受人按揭付款，签订合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款223万元；雄伟公司应于2016年9月30日前交房，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。

2016年10月24日，雄伟公司取得竣工验收备案收文回执。曹某于2016年10月25日收到《入伙通知书》，于2016年11月6日到场办理入伙验房手续，以质量问题为由拒绝收楼。

该项目于2017年7月10日取得《建设工程规划验收合格证》。2017年8月3日雄伟公司再次发出入伙通知，2017年9月3日原告办理了入伙手续。

为此，原告曹某要求被告雄伟公司支付逾期交房违约金，自2016年10月1日起计至实际交付之日，以购房总价款3,189,676元为基数，在2016年12月30日之前按每日万分之三计，自2016年12月31日（含当日）起按每日万分之四计。

被告反诉请求曹某支付逾期支付购房款违约金人民币7,359元。

二、争议焦点

1、涉案房屋尚未取得规划验收合格是否符合交付条件？

2、雄伟公司在取得竣工验收备案回执时发出的入伙通知书是否有效，曹某是否有权拒绝收楼及交付房屋时间的确定？

3、曹某是否迟延支付购房款及曹某是否需承担迟延付款的违约责任？

4、雄伟公司是否应承担迟延交房的违约责任？

三、法律分析

焦点一：涉案房屋尚未取得规划验收合格是否符合交付条件？

开发商：房屋交付前取得竣工验收备案即可，不需要以通过规划验收为前提。

开发商认为：

1､竣工验收备案时并不要求提供规划验收合格证明，取得竣工验收备案收文回执时即已符合交房条件。

雄伟公司取得了消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，竣工验收备案符合深圳市住建局的办文条件，于2016年10月24日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，并通知买方收房，完全符合双方约定，且“交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》“的条款系深圳市规土委、市场监管局联合制定的示范文本。

2､双方合同约定的交房条件不违反强制性法规。

《城乡规划法》第四十五条是对政府行政行为的管理性规范，而非强制规定房屋的交付条件。

小业主：未进行规划验收的，不具备工程竣工验收备案的实质条件。

小业主认为：雄伟公司在没有通过规划验收情况下通知曹某收楼，违反了法律规定的强制性的交房条件。因此，其交房是无效交付。

法院：商品房在交付使用前，除竣工验收外，还应经规划验收合格。

法院认为：雄伟公司向曹某发出入伙通知时尚未取得规划验收合格的相关文件。根据《城乡规划法》第四十五条第一款规定，“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”

《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用。”

因此，除竣工验收外，商品房在交付使用前还应经规划验收合格。雄伟公司提出交付时尚未取得《规划验收合格证》，不符合上述法律法规的规定，不具备交房条件，买受人可依法拒绝收房。

焦点二：雄伟公司在取得竣工验收备案回执时发出的入伙通知书是否有效，曹某是否有权拒绝收楼及交付房屋时间的确定？

如果认为规划验收合格不合格，不符合交房条件，那么交房时间如何确定？有两种观点：

1､规划验收合格之日即为交房之日。

开发商认为，即若取得《规划验收合格证》前不具备交房条件，但竣工验收后已通知入伙，故规划验收通过之日视为交房日期。

2､规划验收合格后再次通知入伙的实际交房之日。

小业主认为，开发商在规划验收通过之前发出的第一次入伙通知书是无效通知，其在规划验收通过之后仍负有再次通知业主入伙的义务。

法院：规划验收合格后，开发商还要再次通知入伙

终审法院认为：由于雄伟公司2016年10月24日向向曹某发出入伙通知书时涉案楼宇尚未经过规划验收，不符合交付投入使用的条件，因此，该交付行为无效。涉案工程在2017年7月10日取得建设工程规划验收合格证后，雄伟公司还应履行通知交付的合同义务。2017年8月3日雄伟公司再次发出入伙通知，故应视为涉案房屋于2017年9月交付曹某。

焦点三：曹某是否迟延支付购房款及曹某是否需承担迟延付款的违约责任？

开发商：60日内我要收到购房款。

开发商认为，合同约定曹某“应于合同签订之日起60日内办理银行贷款并向雄伟公司支付剩余购房款”，但开发商第71天才收到买方贷款银行发放的购房款，曹某构成逾期，应付每日万分之三的逾期付款违约金。

小业主：60日内我申请贷款即可。

小业主认为，预售合同约定的60日指办理银行贷款手续的期限，并非贷款发放时间。

法院：60日内买方要付清全款。

法院认为，曹某虽然在合同约定的期限内办理了银行贷款，但并未在合同约定的期限内支付剩余购房款。开发商实际收到按揭放款超过11天，属迟延付款11天，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。

焦点四：雄伟公司是否应承担迟延交房的违约责任？

开发商：没付逾期付款违约金，有权不交房。

1､根据合同约定，逾期付款（包括违约金）的前提下，雄伟公司可以顺延交房。

涉案合同附件五第四条约定，“买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”。即雄伟公司有先履行抗辩权，迟延交付房屋并无需承担逾期交房的违约责任。

2､违反法律规定，没有违反合同约定，不应承担违约责任。

即使认定规划验收合格前交房违反法定条件，雄伟公司应承担也仅是法定责任而非违约责任，而法定责任应当是赔偿曹某该期间的损失，雄伟公司的损失可以参考购房款利息、指导租金标准、或者市场租金标准等确定。

小业主：不付违约金就不交房，属格式条款无效。

小业主认为，预售合同附件5第四条第二项属于格式条款，雄伟公司没有进行提示，因此认定该条款无效。

法院：没付违约金也要交房。

法院认为，认定该条款属格式条款无效。退一步讲，即使该条款有效，买方曹某于入伙前支付购房款223万元，履行了主要合同义务，卖方以曹某未足额支付迟延付款违约金为由主张其有权顺延交房且不承担违约责任，理由不成立。

四、法院判决

1､雄伟公司向曹某支付2016年10月1日至2017年8月3日期间的迟延交房违约金人民币331,088.37元；

2､曹某应支付雄伟公司迟延付款违约金人民币7,359元。

五、延伸案例

深圳中院：未审查规划验收证明，住建局竣工验收备案违法。

深圳市中级人民法院作出的(2014)深中法行终字第384号行政判决书，认为深圳市盐田区住房和建设局在办理备案过程中未审查规划、环保、人防等行政主管部门出具的认可文件，即向第三人办理了竣工验收备案，属于行政违法。

六、小贴士

深圳住建局竣工验收备案审查哪些文件？

根据《深圳市建设工程质量管理条例》第五十九条和《深圳市房屋建筑工程竣工验收备案表》，深圳住建局原只审查六样资料：

工程竣工验收报告、消防、电梯、燃气、节能、防雷等工程验收合格证明。

但根据〔2016〕1号《深圳市住房和建设局关于增加竣工验收备案申请条件的通知》，自2017年1月1日起，建设工程竣工验收备案增加两样资料：

规划和环保验收合格文件。

七、启示

1､开发商通知入伙时，除通过竣工验收备案外，最好还应取得《规划验收合格证》，以免承担逾期交房违约责任。

2､同样，开发商交房时，买受人除查看是否通过小区竣工验收备案外，也可查看是否取得《规划验收合格证》。

当然，2017年1月1日后竣工验收备案的深圳建设工程，当然取得《规划验收合格证》。

附法律规定：

《深圳市建设工程质量管理条例》

第五十九条 建设单位应当自房屋建筑工程竣工验收和消防、电梯、燃气等工程验收合格之日起十五日内，将竣工验收报告和有关合格证明文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。

《深圳市住房和建设局关于增加竣工验收备案申请条件的通知》（深建通〔2016〕1号）

经市编办同意，我局将增加规划、环保认可文件或准许使用文件作为房屋建筑工程竣工验收备案的申请条件，并于2017年1月1日起执行。