对今年首套房贷的利率上升，大家感同身受。但上升的幅度很多人没有计算过。不算不知道，一算吓一跳。

融360数据显示，今年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率的1.09倍，环比10月上升1.13个百分点，同比2016年11月首套房贷款平均利率4.44%，上升20.72个百分点。

央视财经在其微博上做了一个计算，很能说明问题。

说如果现在贷款200万买房，要比去年多支付40多万的利息。

回顾以前的楼市调控，如果银行把首套房贷利率调得过高，央行还会出来说句公道话，说房贷利率要区别对待，刚需还是要照顾的。

但今年房贷利率升了整整一年，央行也没有出来给刚需撑腰，这背后是什么原因呢？

从政策的出发点来看，首套房贷利率只升不降，是要打击那些“伪刚需”。

没有人撬动首套房，也就不存在二手房市场。打击炒房，还要从根子打起。现在北京的房子动辄千万起步，除了全国最精英的刚需能在北京买得起房，其他买首套房的刚需都是“伪刚需”。

很多炒房客，通过收购身份证、夫妻假离婚等方法，获得首套房贷资格以及优惠利率。如果不把这些伪刚需逼出市场，楼市调控效果要打折扣的。

所以上调首套房贷利率，就是要增加弄虚造假者的投机成本和难度。

从金融市场的角度看，利率是资金的价格，房贷利率上升也反映的是贷款供给紧缺。

年终岁尾银行自己也缺钱，大家可以看看最近的上海银行间同业拆放利率，基本是涨的多跌的少。银行拿钱的成本都上升了，那放出去的贷款利率肯定不会低。

还有就是今年的金融去杠杆、整顿理财通道业务等，导致整个金融市场的融资成本大幅度走高，最近10年期国债利率创出新高，就是很好的证明。

所以这么一分析，真正的刚需又成为被受伤的那一批人了。

这一轮的楼市调控是政治性任务。调控的核心目标是下决心先把房价稳定下来或使其略有下降。

在这个目标下，为了减少制度成本，房贷政策是快刀斩乱麻，不分你是首套房需求、改善型需求还是投资投机性需求，一切服从调控大局，把各种需求都压住，给市场降降温。

那刚需被压了一年，2018年房贷利率还会继续上涨吗？

同样我们得先看看明年楼市调控的大方向。

上个月，住建部、国土部、央行在武汉市召开了一个高级别的房地产工作座谈会，会议强调，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性稳定性。

这次会议，其实是给市场上对楼市调控放松抱有幻想的预期，烧了一盆冷水。

紧接着，12月8日，中央政治局又召开了经济会议。防范化解重大风险被列为“三大攻坚战”之首。当然，防范房地产泡沫破灭是重中之重。这也意味着楼市调控不会放松。

在这次经济会议上，还专门强调要加快住房制度改革和长效机制建设，我认为一个重要方向就是推动住房租赁市场的快速发展。

把那些买不起房的人群引导到租赁市场上，一来可以快速解决他们的住房问题，这对地方政府而言，在民生上是个大政绩。二来银行提高房贷利率更理直气壮了。

在这个大背景下，房贷利率至少是不会往下调的。

那房贷利率会往上走多少呢？这个主要是看市场资金的紧张程度，以及央行政策对刚需的照顾了。

从市场资金看，今年多数时间内，M2增速都在9%上下浮动。明年在新的资管新规约束下，金融去杠杆还会继续下去，市场上的钱总体上还是紧张的。

而且从外围环境看，美联储加息缩表还在继续，发达经济体可能会开启减税竞赛，各个国家都在为争夺资金流动性而比拼。

在资金流出压力增大的情况下，央行都有可能考虑全面加息。但如果考虑到保护实体复苏不加息，也会在房地产领域进行变相加息！提高房贷利率就是最直接的手段。

从这个角度看，明年房贷利率继续上行是大概率事件，但上行的空间可能不大。

那刚需要不要买房呢？

这个问题其实很简单。只要记住一点，刚需买房一定要量力而行。

如果首付自己付得起（不是到处借来的），有稳定的工作收入，刚需看到房价合适，还是果断出手吧。

如果你一犹豫，房贷利率上去了，未来要还的利息可能更多。比如，你等了两年到2019年，房价终于下降了10万，但利息却多付了15万，这么算起来还是亏本啊。

如果实在买不起房，刚需暂时租房也是很好的选择，等到以后有钱了再买房。

如今共有产权住房，只租不售，租售同权等改革都在紧锣密鼓的筹划和建设之中，2018年，住房租赁市场会有很大的发展，国家政策的支持力度很大，也可以满足刚需人群的住房需求。