首先声明，我只是一个平时喜欢关注小区事关自身利益大小事、对南都物业服务不满而拒绝交纳物业费的普通业主，而非1、2、3届业委，跟他们也不相识，有的只看到过他们竟选业委会委员时的照片，有的连看照片的权利也被社区剥夺了（比如这届）。

　　在500人的小区业主群里，看到有业主对小区的乱象心急如焚，有很多业主发表充满智慧的想法，有业主因为不同想法的碰撞而面红耳赤，有业主还在深潜，有业主还不明所以、漠然视之等等，鉴于此，我大致整理了下近年所收集到的资料和资讯并得到了几位热心业主的帮助下，匆匆写了一份小区情况汇集，希望对业主们了解小区目前的状况有所帮助。

　　再次声明，这份不完善的问答，属于我个人对法律法规、业委会相关文件、小区议事规则的理解解读和部分亲眼目睹亲身亲历的事实，同时也希望业主们提供更多的事实依据积极参与并及时指正其中的谬误。

世纪新城业主邻居百问

1、世纪新城小区有多少户业主？

答：2093户业主，其中包括单身公寓452户，商户98户

2、第一届业委会是什么时候成立的？做了哪些事情？

答：2007-2008年成立。

在广大业主们的强烈要求下，在第一届业委会的努力工作下，辞退了世纪新城交付时的前期物业服务企业华太物业。

选聘南都物业为世纪新城小区的物业服务企业。

为业主们争取了文二西路改造补偿款960万。

在四河四港改造期间，大部分委员反对在小区河道通航。

3、南都物业来小区时有监控、门禁和消防吗？

答：小区围墙周边布置红外报警系统34对；大门及地下车库出入口安装摄像头44个；东区地下车库消控摄像头86个；西区3号地下车库探头6个；西区地下车库消控摄像头57个。小区共有51个室外消火栓，高层小高层均配置室内消火栓及灭火器。

4、南都物业是什么时候进驻小区服务的？

答：2008年6月1日进入世纪新城小区服务，合同期三年（2008.6.1--2011.5.31）

5、世纪新城的物业费是多少？

答：多层0.8元/㎡,小高层1.4元/㎡，高层1.5元/㎡，商铺2.6元/㎡，车位管理费30元/月（2008年同期杭州市中心新小区基本都是这个价格）

6、我现在交的物业费怎么跟你说的不一样？

答：2012.12.10日西湖区法院撤销业委会2011第（3）号公告中的2011版合同中，多层调升到0.95元/㎡，小高层1.65元/㎡，高层1.75元/㎡，商铺2.95元/㎡，车位管理费30元/月（附件：业委会 [2013] 004号公告）

7、2011年5月至2014年6月的合同是怎么回事情？

答：第一届业委会在2011.4.6、4.12就选聘物业问题匆忙召开业委会，决定4.15就是否续聘南都物业召开业主大会并公告。

4.30发布有关表决情况公告（业委会相关人员和南都物业协商起草11年续聘合同时，降低了服务标准，提高了物业费用，服务标准降低南都可节约成本100万元）

5.1-5.10起进行表决

5.11开票，开票过程中，业委会以表决表存在问题较多为由封存票箱

5.14日，在重新设计唱票标准后重新开票

5.27日，业委会发布2011第（3）号公告，续聘南都物业

6.23日，有业主对表决结果存疑，起诉业委会违反议事规则

7.7日，在全体11名委员只有5名委员参加且其中两名委员反对的情况下，三名业委会委员无视法律法规在违反业委会议事规则的情况下与南都物业签订了2011.6.1--2014.5.31的物业服务合同

2012.12.10日，西湖区法院判决撤销业委会2011第（3）号公告（判决书附件）

8、2011年5月31日到期的物业怎么没撤离小区？

答：最主要原因是在2011年的4月中旬前，第一届业委会一直没有展开物业的公开招投标选聘工作，而是临阵磨枪，与南都物业洽谈续聘工作。在5月27日业委会发布2011第（3）号公告以后，南都物业以已签订合同为由，强行滞留小区；另一方面，因当届业委会由于在选聘物业工作中存在违规等问题被诉讼耗时一年多，最终业委会败诉，业委会三号公告被撤销，南都撤离的事情因此耽搁。

9、听说在第一届业委会和第二届业委会中间还存在过一届临时业委会？

答：没有。

因第一届业委会人员2011年10到期、辞职、诉讼等原因而没有及时进行第二届业委会的选举，第一届业委会的候补委员担起了重任，一直坚持工作至2012年7月第二届业委会经业主大会表决产生。由于上述原因，也没有对二届业委会进行过任何交接。

10、小区现在还有监控、门禁和消防吗？

答：全部没有。

现在楼道门口看到的是一块广告牌，没有任何门禁功能。2013年1月因小区大量门禁损坏严重，业委会对小区所有门禁进行了改造,因为物业管理维护不到位及使用等原因，又导致了目前瘫痪的状态。

业委会2013年5月启动了包括监控系统在内的小区封闭式改造工作。在进行这项工作过程中，业委会发现，从2008年开始服务的南都物业竟然连小区原来的监控系统设计图纸都遗失没有，小区的监控处于瘫痪状态。从2008年南都与小区签订的物业管理方案上显示共有完好摄像头193只，而2011年的所谓合同条款中，却找不到摄像头的影子了。

在第二届业委会成立时，消防系统就已经是瘫痪状况。。。。

见2014.8.16第二届业委会委托第三方对小区物业的查验报告（PDF文件）

11、现在的南都物业在世纪新城小区合法吗？

答：对于第一届三名业委会委员与南都物业签订的2011.6.1--2014.5.31这份物业服务合同的有效性，仁者见仁，智者见智，最终还是让法院来认定；而对于2014.6.1至今，连一份假合同都没有，业委会与南都物业双方不存在权利与义务的关系，根本谈不上合法不合法了。

2014年9月业委会发函给南都物业，要求其在2014年10月18日前准备移交全部资料等，但南都对此并未配合。（附件）

2015年6月，浙江卓特律师事务所受业委会委托发律师函给南都物业，要求其“在收到本律师函后三十日内按照相关法律规定，依法退出世纪新城小区物业服务区域，并向委托人移交服务用房、设施设备及相关物业资料等材料”。（附件）

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”

12、物业管理费的基本构成是什么？

答： 1、管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务; 2、房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用: 3、保安费:用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用; 4、保洁费:用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用; 5、维修费:用于物业维修服务所需的费用。

13、现在要不要交物业费？

答：对于2011.6.1--2014.5.31这份物业服务合同存存疑，最终还是让法院来认定它的合法性并最终决定交纳与否；对于2014.6.1至今还在交纳物业费的，可能有点冤，通俗的讲，未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。（附件：业委会（2014）003号《关于物业费收费标准及上交期限的公告》《（2015）005号公告》【2015】015号公告.建议业主暂缓缴纳物业费。）

14、南都物业提出的事实服务是怎么回事？

答：

1、南都物业依据第一届三名业委会委员与南都物业签订的2011.6.1--2014.5.31这份物业服务合同，拒不履行西湖区人民法院判决，继续滞留世纪新城小区。（附件）

2、毫不理会第二届业委会于2014年9月发函给南都物业要求其在2014年10月18日前准备移交全部资料等的要求； 2015年6月，浙江卓特律师事务所受上届业委会委托发律师函给南都物业，要求其“在收到本律师函后三十日内按照相关法律规定，依法退出世纪新城小区物业服务区域，并向委托人移交服务用房、设施设备及相关物业资料等材料”；（附件）

3、为了达到强占世纪新城小区物业的位置，2015年1月25日，强力阻挠第二届业委会召开的关于物业选聘和安防改造业主大会投票开箱验票，导致业主大会全体业主积极参与并投票的新聘物业和安防改造开票受阻。

4、2017年3月17日，南都物业致函业委会提出“事实服务”这个伪命题，其中提到了“且业主委员会不能够证明已明确拒绝接受服务的”这个弥天大谎，这就是事实服务的真相。（附件）

15、第二届业委会是什么时候成立的？做了哪些事情？

答：2012年7月成立，任职时间：2012.7～2015.7。

第二届业委会成立之初，前期业委会已经解散，没有进行相关的移交。业委会重新整理了小区公共出租用房的合同，上门找承租方催讨所欠租金，对个别拖欠的老赖采取法律手段以保护业主的公共财产收益。

立足公开、透明的原则，为业主搭建了QQ官方网络平台（QQ:50467196），所有的业委会公告（资料还不全）、财务报告都在放在平台上，接受业主的监督。业委会聘请的秘书，工作时间除了白天以外，为了方便下班后与业主沟通，每天晚上会值班到10点以后。所有业委会会议都向业主开放，欢迎业主旁听。

2013年组织了对小区所有的门禁进行了改造。

2013年杭州地铁工程公示要借用小区公共用地建造地铁口，业委会为了维护业主的利益，坚决反对。以现场质疑及书面反对等形式要求地铁公司来小区进行说明会，最终取消了原设于我们小区内的出入口；经多方努力、谈判，在地铁施工赔偿款方面，从地铁集团原仅赔偿11万多到最后包括绿化补偿共计人民币62万余元。

为了摸清家底，2014年8月业委会委托第三方专业机构对本小区进行了全面的物业查验，查验结果显示因物业维护不当而产生的修复费用至少在500万以上，业委会对此事公告了全体业主，并上报到古荡街道及区住建局。同时成立了专门的监督整改小组，要求南都物业进行整改修复。组织确定了安防改造设计方案及报价，提交业主大会表决；

2014年12月至2015年2月请专业维修公司，对小区30多户房屋及3处公共部位的外墙和屋顶进行了维修。

2014年委托专业的招标代理公司，面向社会进行物业选聘公开招投标，把招标入围的两家物业公司提交业主大会进行表决。

16、业委会委员有补贴吗？

答：根据小区议事规则，业委会委员有少量的通讯补贴，区间在500-1000之间。据目前了解到的情况是第二届业委会没有支取过，一届、三届业委会委员拿没拿过补贴不清楚。业委会委员为广大业主服务，至少不能让他们既贡献了时间又牺牲了金钱，拿了合法不拿属于觉悟。

17、南都物业总是在说他们要维修，业委会不给钱不同意维修，这是怎么回事情？

答：这正好说明业委会是理性的负责任的。道理很简单，第一，业委会的钱是全体业主的钱，他们要为全体业主负责，动用业主的钱必须得到业主大会的合法授权。第二，目前世纪新城小区与南都物业没有合法关系，业委会不可能让一个与自己没有法律关系的人或公司来操作事关全体业主的重大事项。

18、有人说安防等是业委会不让做，有这回事吗？

答：没有这回事，这是有人在故意挑拨业主与业委会之间的关系。

1、由于小区一直以来疏于管理，安防系统严重损坏，盗案频发，业主人身财产安全得不到保障，小区业主呼吁业委会督促物业公司加强安全管理，市区两级公安机关也非常重视小区安防措施的建设，古荡派出所多次督促物业担负起巡防的责任并要求社区、业委会加快推进安防工程。从第一届业委会开始至今，安防工程始终摆在业委会的议事日程中，但因小区与物业公司服务关系始终不明确未理顺，存在参与者合法与非法和后续管理、移交等问题，到时形成前账未清又添后账的恶性循环，给南都物业继续强行滞留世纪新城小区带来新的借口，所以各届业委会在此事的决策上慎之又慎。

2、因改造涉及资金巨大，必须召开业主大会经业主大会批准。

3、小区最终安防改造方案与物业选聘方案于2014年9月一并提交业主大会表决，原定业主大会于2014年10月开箱计票，但后来因受到各种干扰和阻碍，一直延期到2015年1月25日开箱。但在开箱当日，有一群南都物业人员冒充业主，冲击现场，社区以维稳为由不让开箱。过后，社区拒绝返还小区投票箱，致使对安防系统的改造方案无法进行业主表决统计工作而无法实施。

19、安全第一，为什么不可以先落实安装安防系统？

答：因涉及资金巨大，必须召开业主大会经业主大会批准。

2010年业委会曾经为了改造小区消防管道而投入了总共投入45万元资金，其中业委会10 万，另由开发商出资35万元（保修金），委托南都物业进行工程实施，结果是烂摊子一个，工程中还使用了伪劣材料，最后发现连个合同都没有，工程没完成也不能使用，业主们的钱白白打了水漂！

前车之鉴，如果小区与物业公司服务关系始终不明确不理顺，存在改造工程参与者合法与非法和后续管理、移交等问题，形成前账未清又添后账的恶性循环，给南都物业继续强行滞留世纪新城小区带来新的借口，所以各届业委会在此事的决策上慎之又慎。

20、南都物业说第二届业委会挪用业主们的款项是怎么回事情？

答：首先，南都物业无权指摘世纪新城业委会的内部事务，此举目的显然在于挑拨业委会与业主之间的信任关系！第二届业委会从来没有挪用过业主们的款项，但当时确实有一名委员利用业委会变更银行开户行工作之机，拿去相关财务用章，瞒着业委会私自签订出借公款的合同，业委会财务在事发后不久就发现了问题，第一时间就上报了社区，交由组织处理并且及时追回全部款项还追加了利息，从事发到全部款项追回时间没有超过1个月。

21、业主们的钱追回来了吗？

答：业委会发现此事及时向社区及业主进行了公告，并积极追讨，在第二届业委会任内就讨回了全款并利息。（附件）

22、第二届业委会公开招投标选聘物业程序合法吗？

答：第二届业委会委托专业的招投标公司进行了物业选聘招投标工作，根据招投标法，目前没有企业就此次招投标提起过诉讼。同时也没有业主提起诉讼，告第二届业委会委托工作非法。（见附件）

23、第二届业主大会投票选聘物业合法吗？

答：目前没有业主就此提起诉讼，告第二届业委会组织召开业主大会投票选聘物业非法。在物业选聘工作之初，第二届业委会一直都发函请求街道、社区来人全程给予指导，同时，第二届业委会也没有收到任何明确指明业委会工作违法的相关文件和指示。（附件：相关函件）

24、第二届第？次业主大会投票的内容是什么？

答：此次未被开箱的业主大会的议题是：1、对两家经过招投标入围的物业企业进行投票表决；2、对《世纪新城小区封闭式改造工程概预算方案》进行投票表决；3、用公共收益补贴每户人家物业费0.2元  。

25、第二届第？业主大会投票为什么不能开票？现在票箱在何处？

答：在2015年1月25日开箱当日，有一群南都物业人员冒充业主，冲击现场，社区以维稳为由不让开箱并拿走票箱。社区拒绝向业委会返还小区投票箱至今。

26、第二届业委会是什么时候届满的？

答：2012.7～2015.7三年任期届满。

27、业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡(镇)人民政府，并按照规定开展换届选举工作，为什么没有进行？

答：上届业委会没有在到期前三个月书面报告街道社区，因此业委会组织的业委会改选筹备组被街道推翻，等到社区代行业委会后，由社区组织了业委会筹备组工作。

28、2015年到2016年社区为什么要代管小区？

答：按照《建设部业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，在小区没有业委会的情况下，社区可以代行业委会职责。

29、代管世纪新城小区期间社区做了哪些工作？

答：社区在第二届业委会到期后，没有立即进行业委会的改选工作，而是筹备召开小区业主大会，要求业主授权社区代行业委会职责，这个过程漫长而拖沓。

社区在2015年7月第二届业委会任期届满到期后接受小区管理权至2016年6月获得授权前，没有作出有利于小区的任何实质性决议事项即立即进行业委会的改选工作，小区的消防、安防、物业等问题也均未有所改善，小区一直处于无序状态中。

2016年6月,起动车库门禁改造

2016年8月8日，公示第三届业委会侯选人名单

2016年8月11日公告安装智慧门禁系统，就是业主家楼道门口看到的那块到现在都还没使用功能的广告牌

2016.11召开业主大会投票选出第三届业主委员会

30、第三届业委会是怎么产生的？

答：2016年7月，发布选举办法

2016年8月8日，公示第三届业委会侯选人名单

2016年11月业主大会投票选出

2016年11月公告

31、南都物业物业费价格便宜为什么要换掉？

答：小区是业主共同的家园，每个业主都想把自己的家园建设管理得美好有序，使自己的财富保值增值，这一切不但要靠业主们自己的努力，也要靠专业、尽职的物业管理公司的服务。什么样的价格享受什么样的服务，什么样的价格决定了什么样的物业管理水准，什么样的价格代表了什么样的楼盘品质，什么样的价格代表了什么样的生活品质。

32、你能保证新招聘的物业比南都好吗？

答：世上真的没有上帝和神仙，只有你眼前的现实。在经济社会、物质生活、法律法规不断向前发展和完善的时代，现代的先进的力量将取代一切落后的墨守成规的事物包括象南都物业这样的不求进取的企业。如果安于现状得过且过，不参与不争取不监督，积极行使法律赋予自己的权利，则永远只能沉沦在苦海

33、第三届业委会成立到今七个月了，怎么还没有启动公开招聘物业的工作？

答：从2017年初至2017年6月17日业委会发布的业委会纪（2017）第006号等会议纪要来看，唯有公开招聘物业的这项工作没有动议和决议，其他各项工作正在有序展开中，进度有点慢，等得让人有点着急。希望业委会能倾听广大业主们的呼声，也希望象社区主任在2017年6月接受经视新闻采访时承诺将重启物业选聘工作那样，尽早开展物业选聘工作。

34、为什么会有质疑第三届业委会相关决议的函？

答：2017年6月16日-6月19日，浙江经视经视新闻栏目经过现场采访业主、社区，实地察看小区现状并连线采访业委会成员无果后，连续三天播出了关于世纪新城小区的种种乱象；

2017年6月16日业主金小龙要求业委会成员与小区业主代表座谈致函本届业委会；

在此背景下，第三届业委会2017年6月17日下午发布了业委会第十二次例会纪要、业委会张正国辞职公告、代金券发放公办法、回复业主小金函等，综上很多内容及语言完全脱离小区实际而蓄意回避南都物业非合法服务商的实质，避而不谈物业公开选聘工作，盛气凌人，完全站在了广大推选他们出来的业主们的对立面，有“南都业委会之嫌”，在经过广大业主们的深入调查后，也确实发现了现业委会委员中有法律法规明确禁止的南都相关利益人的影子存在，而且不止一个，故有此质疑。

35、业委会能限制业主旁听业委会例会吗？

答：业主委员是由全体业主选出来的代表，一切权力归小区全体业主所有；业主委员会是受全体业主的委托对外行使权力的机构，肩负有为广大业主服务的权利和义务，业主们应当充分表达对他们的信任和尊重，业委会成员也应充分倾听广大业主们的诉求。人为的割裂业委会与业主的关系，拒绝或限制业主与业委会的沟通，闭塞了业主们的呼声，甚至还做起了业主们的“领导”，显然违背了业主们推选他们的初衷。

《杭州市物业管理条例》第二章第二十三条 业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项，做好物业管理中重要事项的记录，并接受业主查询。

业主委员会应当听取业主和非业主使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。

36、业主们怎样行使自己的合法权利？

答：业主是小区的主人，提高自身素养，文明礼貌，抛弃冷漠，热心参与小区事务和业主大会，积极配合和监督业委会的工作，独立思考不信谣不误导，用好你手中的每一票。

37、业主不交物业费能参选业委员会代表吗？

答：在正常情况下，业主应正常交纳物业费；在临时突发情况下，暂时拒交物业费作为一种临时性惩罚措施可以使用；在存在非法情况下，有正当理由可以拒交物业费。

面对存在非法情况而拒交物业费的业主，应该可以让他说明理由并承诺自愿承担相应法律后果后参选，而不能剥夺一个业主服务自己小区的权利。

38、对于不作为的业委员会委员，业主们有哪些法律赋予的权利？

答：广大业主应该积极投身小区事务，关心小区建设，依据《杭州市物业管理条例》《世纪新城业主大会议事规则》，选前仔细调查，选后积极监督。

《杭州市物业管理条例》第二章第二十条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：

(一)不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的;

(二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

(三)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;

(四)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

(五)其他侵害业主合法权益的行为。

业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。

第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

(一)不再是本物业管理区域的业主的;

(二)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(四)被依法追究刑事责任的。

未完待续，希望业主朋友们加入提问并完善答案，如有谬误，请及时指正