按：我于今年2月4日写成此文，作为“社情民意”向市政协提交被采用，市政协向省政协提交，我同时又向省政府安商办提出建议。10月20日，省住建厅发文，《关于公布山东省工程建设项目主要审批服务事项清单(2021年 版)的通知》，文中称，“(四)依法取消1项。2021年底前，依法取消‘房地产开发项目竣工综合验 收备案’。”见下图：

我不敢说他们采纳了我的建议，但是，我总算看到了这里面的问题，并极力推动过这个事的解决。

《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》（鲁建房字〔2019〕34号，以下称省备案办法）的部分条款与相关上位法规定不一致，依法应予以修改或废止。理由如下：

一、省备案办法在上位法规定之外增加了房屋交付的条件

1.上位法规定的房地产开发项目的交付条件为“工程竣工验收合格”。

关于房地产开发项目竣工，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”

而《建设工程质量管理条例》第十六条第三款是这样规定的，“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”

《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法典》也有类似规定：

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

民法典实施前的《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

《中华人民共和国民法典》第七百九十九条第二款规定，“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

由此可见，国家法律、行政法规对房地产开发项目交付使用的条件都规定为“建设工程竣工验收合格”。

2.省备案办法增加了房地产开发项目的交付条件

省备案办法第十二条规定：“房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后，方可交付使用，方可申请终止商品房预售资金监管。”

第十三条规定：“开发企业交付商品房时，应当在交房现场醒目位置公示房地产开发项目竣工综合验收备案证明。主管部门可对房地产开发项目的实际交付条件和公示情况进行抽查。”

按照此规定，开发企业交付商品房的条件是：

（1）项目竣工综合验收合格，并

（2）取得备案手续。

3.“建设工程竣工验收”与“房地产开发项目综合验收”是两个不同的概念

省备案办法第八条第一款规定：“房地产开发项目竣工综合验收报告应附下列材料：……3.房屋单体工程《建设工程竣工验收备案证》……”从上述表述看，“建设工程竣工验收”和“开发项目综合验收”是两个不同的概念。

《国务院办公厅关于加强行政规范性文件制定和监督管理工作的通知》第一条第（一）款规定：“……行政规范性文件……不得设定行政许可、行政处罚、行政强制等事项，增加办理行政许可事项的条件……”

综上，省备案办法要求房地产开发项目“经竣工综合验收合格并取得备案手续，方可交付使用”的规定，与上位法规定的“经竣工验收合格方可交付使用”增加了条件，依法应予修改或废止。

二、以竣工验收合格作为交付条件更符合现阶段转变政府职能的要求和现实条件

国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》(国发 [2002]24号)第323项明确列明，“房地产开发项目竣工验收”的行政审批项目属于取消项目，其本意是转变政府职能，防止公权力对私领域的过度干预。该决定也在法律意义上明确了建筑工程竣工验收不属于行政许可事项，建设行政主管部门对仅对备案材料做形式上的审查即履行了作为备案机关应当履行的法定职责。如果发生了建筑工程不合格的情况，也不是备案制度所能够调整的，《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》中规定比法律法规更严格的交付条件，这与现阶段转变政府职能的理念是相悖的。

三、省备案办法与上位法的这种不一致，导致房地产市场出现诸多乱象

1.增加了房地产开发企业负担。

省备案办法规定了“项目综合验收备案”方可交房，导致房地产开发的交房时间大大延后，而这个延后，在行政法规和部颁规章之外延长了房地产开发企业的开发周期，增加了房地产企业的资金压力，不利于房地产业的正常运作。

2.导致房地产企业交房“普遍违法”。

由于省备案办法的这种规定，本身与上位法不一致，且房地产企业在实践中很难做到，监管机关也很难做到严格按照省备案办法执行，导致在商品房交付问题上，很难做到严格按照生备案办法办理，从而导致全省各地再交房问题上“普遍违法”。

3.省备案办法与上位法规定的不一致，导致监管机关执法严重不统一，有违法律的严肃性和统一性。

建设行政主管部门很难一一查处，房屋销售时行政审批局的审很难按照“项目综合验收备案”才允许交付使用，综合执法局在查处时也会遇到被处罚人提出的法律依据与上位法相矛盾的陈述申辩。

4.不利于维护社会稳定。

实践中很多房产企业在建设工程验收合格后即交付使用，因不符合省备案办法的规定，引发多项目的群众投诉上访。而开发企业与部分主管部门认为建设工程验收合格即交房符合《中华人民共和国建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》的规定。这种不一致，导致这部分社会矛盾很难解决。

综上所述，建议：

对省备案办法进行合法性审查，对与上位法不一致的内容，要求制定单位予以修改或废止。

2021年2月4日