文/误入投行

我在北京有一套房子，2014年底贷款买的。今年初开始，一线城市房价大涨，昨天楼下房产中介说：

“咱们小区的房子最近也疯狂上涨了”

我却高兴不起来，因为自己的房子上涨，意味着周围房子都在上涨，而性价比高的房子涨得更多更猛。

对于普通老百姓来说，买房可能是很多人一生最大一笔投资，再谨慎也不为过。而买房的目的，无非是投资，自住和换房，以北京为例。

投资有风险

如果是投资，当然房价涨得越多越好。可这是政府最不鼓励，甚至打击的，也是普通老百姓最不希望看到的。

那北京目前的房价，还适合投资吗？

且不说未来房价如何，目前北京的房价，五环外都已经四五万了，即使五环外一套小房子，也要二三百万，投资门槛太高。如果是有钱人，即使房价跌了，损失几十万对他们来说，只能算了一笔不划算的投资，也许其他投资上就赚回来了。

如果你是普通老百姓，辛辛苦苦凑出首付，再背上大笔贷款，当然房价有可能继续大涨，你赚了，可如果跌了，亏得可能使你几年的工资和积蓄。

所以，如果投资，要考虑好自己的风险承受能力。

自住要想好

如果是自主，如果是希望以后长期在北京发展，或者您有北京集体户口，希望买房落户，只要能凑够首付，能还得起月供，随时都可以买房，未来中国房地产是否会崩盘，我不知道，我也不相信那些每天坐在办公室，读一些书，比较一些数据，就得出结论的专家。

如果真想了解北京的房地产市场，应该多去链家，我爱我家店里去看看，跟中介聊聊，再跟着他们实地去看看房子，有可能再跟房东谈谈，就能有自己对房地产的认识了。

如果未来房价崩盘，如怎么样呢？

如果是刚需，即使以后房价崩盘了，反正你是自住，只有一套房子，一直住着就好了。如果以后赚钱了，还可以换房。

你去看看发达国家一线城市的房价走势，大都崩盘过，现在的房价如何？现在拥有房子的都是什么群体？如果房价真崩盘了，你就能买得起了？

换房有技巧

换房，在现在的二手房市场，占很大的比重，未来，这个比重会更大，因为没房的希望有房，随着经济实力的增长，有房的希望换更好的房子。

2014年底那次买房就是换房，换房不是简单的卖了再卖，有很多技巧，不小心就可能差了几年工资。

1、时机选择

对于只有一套房，需要卖了第一套，用第一套的钱作为首付，买第二套的人来说，到底是房价高的时候换，还是房价低的时候换？或者是买方市场的时候换，还是卖方市场的时候换？

以前的一个同事，前段时间房价最火，很明显卖方市场的时候预定了一套房子，经历了一波大涨之后，市场突然冷了下来，结果自己的房子卖不出去 了，因为买房人又开始观望了，降价几次都没有人出手，甚至愿意来看房的人都不多了，最后陷入很被动的局面。

无论是什么市场，都有一个波动的过程。就跟股票一样，无论什么股票，都会有一波快速拉升的时候，这个时候很容易激动，盲目追高站岗。而其他大部分时间，要么下跌，要么横盘震荡。房地产市场也不例外，只是上涨的时间多一些，下跌的时间少一些。

正因为如此，对于换房人来说，最好利用下跌和价格稳定的时候出手，因为这个时候，大家都在观望，你可以选择的房子多，跟房东议价的空间也更大。如果能把价格谈下来，原来的小房子降低几万就也很容易卖掉，也不至于亏本，实现顺利换房。

2、买卖顺序

最保险的方式是先买后卖。因为在房价上涨的时候，大房子的涨幅肯定比小房子的涨幅大，而在房价下跌的时候，大房子的下跌幅度也更大。于是，这其中的差额就可以减少你首付的额度，同时，还可以降低你的贷款额度。

比如，2013年底是北京房价的一个高点，中介说我的一居室可以卖150万，二居室的价格240万，差了90万，而2014年底价格下来之后，二居室跌到了210万，我的小房子跌到了130万，差了80万，这样我的首付就可以少10万，而且贷款额度也降低了。

在房价下跌或平稳的市场，先预定自己喜欢的房子，然后再去卖房，这样不至于因为价格剧烈波动，造成不必要的损失。因为在市场稳定的时候，就等于把换房风险锁定在了一个很小的价格之内，最大的风险就是，降价几万，卖掉原来的房子，在北京不难卖掉。

当然这只是个人经验，要根据每个人所能承受的风险来决定。

写在最后

随着经济增长，和通货膨胀的存在，房价在一定范围内适当增长才是正常的，可是一年涨几十万，上百万，甚至几百万，对于希望改善居住条件的普通老百姓来说，就未必是好事了。

因为房价上涨太快，远远超过了工资涨幅的话，无论是你的首付，还是贷款额度，都会有更高的要求。加上改善型的房价肯定会比之前的房价更高，你距离换房的距离也就原来越远了。

所以，即使我在北京有一套房，也不希望房价上涨。