1，前提——我们是整进整出做整租，所以找市场拿溢价并不是太容易。分租的话找市场拿溢价是比较容易的。我们的利润来源只有两块，把价格砍下来或者把租金提上去。既然提上去不是那么容易，那就只能把价格砍下来。
2，谈判前的基本准备。
心态准备：最好的买是不买。不要太急。
物品准备：必须要有合同，钥匙，图片，身份证，各种证件~房产证，结婚证（让问题飞一会，学会自己思考🤔）
摸底准备：好不好租~出租率（问中介，多问几个）同户型的市场价，然后再看具体房子的情况对价格就有数了。58上面的数据是假的，看贝壳的成交价。
和中介打好配合：让中介敲边鼓，或者让她闭嘴。（中介一句话顶我们好几句）（你是想拿中介费还是做法官，不管谁给中介费，你得成交才有中介费）
不见兔子不撒鹰，不见房东不谈价格。（给你自己租到手的净租金差不多）
3，谈判流程
（1）租期：（租期和租金是最重要的，其他都是锦上添花，条件换条件，溢价在500元以上，用猫玩老鼠的心态去谈，想吃就吃，但是不会那么快的吃）
装修期，维护期和中介费，他们是为租金服务的，为了拉低租金而服务的，最好谈下来，就是为了把我们的成本摊薄。
租期：20年以内都可以接受。破冰，家常，赞美，越长越好。我们要装修，所以要有回本期，时间越唱越好。利润不够，年限来凑。
（2）付款方式：季付。我们房子太多了，半年付太占资金了，年付我们可以拿4套房子了，一套房子的利润肯定没有4套高吧。你要让我半年付，你得把价格给我降下来。而且，国家规定，收房租也只能季付。（黑龙江出台的，超过三个月，涉嫌非法集资）
新闻上租金下降的也很厉害，每天都有的。我们绝对不拖欠租金，你还有我们的押金，等于你的手里一直有我们两个月的租金。（可以半年付，绝对不年付，年付太吃我们的现金流）
（3）装修期，房东大哥，我带着我的装修队给您装修也带不走。未来您不管出租还是出售都有优势，您那么长时间租不出去，给我点时间我给您装修，最少要半年。（敢开口很重要）
（4）维护期，我们需要给您维护房子的。（不要讲空置期，免租期）不然回头交给您的话一定破烂不堪，失去了托管的意义。我们运营长租公寓也需要定期维护啊，这是房东想说的，我们说出来显得我们实在。（住酒店的例子）（我们不一样，我们指着这个吃饭的，我们肯定得把房子维护的很好才能吃得了这个饭，大哥你看这个窗帘也掉了。墙皮也坏了，桌子也坏了，你也没修，我们得修啊）回头你卖房的时候房间状况比较好多卖几万块钱也能弥补我们这个差价。一般市场都是每年一个月维护期，你给我十来天吧。
如果房东不按你的节奏来，我们都是最后报价。
（5）维护责任：租期之内家具家电坏了谁来承担呀。家具家电十年之内肯定会坏，需要更换，不可能万年长青。如果是你自己出租，肯定是你来换你来修吧，租赁法规定的都是房东负责。差不多要2万元。一年2000元，一个月摊到200元吧。这些成本都是您来承担的，现在都到我身上了。我们面临同样的市场和租客。
那房东你想这个房子租多少钱？谁先报价谁就输了。
净租金=毛租金-中介费-家具家电维修成本-房屋空置成本-房屋维修成本。
我们肯定不能高于您实际到手的净租金吧。
不能让中介报价，一定是见了房东再谈价格。我们是合作，我不是普通租客，没有利润谁给你玩。先让房东报价，然后算到手的净租金。你总得让我赚点300元200的吧。然后看着房东的眼睛，如果他急眼了，让中介拽拽。如果不是太生气大差不差就能拿下。
按年谈，按季付。你年一万，然后季付。逢零头砍整数。
先把前戏做足，把房东的心理预期降下来，然后再半价砍。（看房东的心理预期，看眼睛）
（6）违约金：不要谈或者一带而过。（陪着房东念条款，你肯定不会卖房吧，你肯定不会回来住吧，你肯定不会违约吧，那肯定不会，那这个跟你没关系）
坚决不签对等违约金！！！
