转眼距离上次写东西又过去了两年。这两年，最大的变化莫过于从“我”变成了“我们”，对于特立独行的水瓶座来说，这算是人生当中的巨大转变了。而贯穿于我们俩关系的大事，无非就是买房这件事。我怎么也没有想到，经历了一年多的买房之旅，我们最后会买下一套法拍房当做婚房，仅以本文纪念这艰难又深刻的一段经历。

1. 看房初体验：陷入缺分少钱的两难。
买房这个事，我们已经经历了太多太多，三言两语一时间不知道从何说起。我们是从2021年6月开始准备买房的。彼时，先生刚拿到户口不久，但是资金还没有筹措到位，刚开始筹划，研究主要由我来负责。很快，我发现我们面临要么分不够，要么钱不够的两难：（1）如果买新房，根据上海的积分政策，我有房且购房仅3年，若结婚后再合买，积分将比先生一个人买更低，若卖掉房子再合买，分数是够了，但加上我的卖房款也凑不够一套像样的新房的7成首付；（2）如果买二手，三价合一决定了基本至少要7成的首付，我们并没有那么多的现金，而我的房子没有满五年，税费高也不好卖。在花了两个月跑二手房、泡各类买房群后，8月份我整理出了一份目标楼盘积分表+上海近四年的土拍情况研究，并得到一个结论：我们只能买新房，同时也必须多跑一些二手楼盘并时刻关注二手房市场的动态。敲定策略后，我们周末过上了不是在看房就是在看房路上的日子。

2021年7月刚开始看二手时，我们看的第一套房子其实就很心仪，户型三开间朝南的板式户型，不过房龄有点旧，04年的，而且没有电梯，更主要的是价格太贵。彼时二手市场正是完全的卖方市场，我们开出了一个诚意的价格，被中介奚落酸了半天。最后，那套房子确实以和我们报价差不多的价格成交，只不过是：全款……在2021年7月到年底那一段典型的卖方市场里，上家基本上对价格和付款方式拥有绝对的话语权，这种全款成交情况屡见不鲜。我们陷入了绝望，只能抓住新房这跟救命稻草，谁让新房只需要3.5成首付呢？

2. 打新最重要的并不是“喜欢”，而是“能入围”。
在研究了2018-2021年四年的土拍情况后，我发现，2020年疫情以来，为了提振经济，上海的土拍拿地并没有封顶价格，于是2020年地王频出；而在销售端，政府限价钉死了房地联动价，那一段时间的新房质量是肉眼可见的差，但对于买房人来说，不管是刚需还是投资客，面临高比例的首付、高昂的税费（例如，一千万的二手标的税费轻松上百万）和绝对高的总价预算，新房可能是最好的选择——哪怕明知质量堪忧。于是新房市场上出现一票难求的局面。

在此背景下，我们在2021年的12月份参与了第一个项目A。当时的择房逻辑很简单，地铁上盖，得房率80%的百平中环小三房项目。认购的第一天，我们9点半就到达现场，前面却已经有十几组人了。我心里暗自觉得不妙。果然，我们斗志昂扬地出门，最后却铩羽而归。很显然，我们自以为没要求学区应该是很低的要求了，却发现还是大大低估了新房市场的热度，最终离入围还差好几分。在落选之后我们意识到，打新最重要的并不是“喜欢”，而是“能入围”。

在经历过第一次新手打击后，我们调整了目标，在2022年3月（新房从认购到退筹，2021年基本上周期在两个月）参与了第二个项目B。这一次，我们尝试了杨浦外环内的一个百平小三房项目，这个房子得房率虽然只有75%，但是学区资源较好；更重要的是，这个项目一期只有60多分，我们能够得上。但现实又给了我们狠狠一巴掌。这一次，金融领域里“历史业绩不代表未来”开始应验，二期比一期入围分高了十分，我们又以几分之差没能入围。痛定思痛，我发现一期分数低是因为我们忽略了一个非常重要的竞品逻辑，项目B的一期和我们参与的项目A 是同一批次开盘的，那个批次就是2021年著名的神仙打架、神盘满满的第五批，由于竞品的分流效应，一些非常大热的比如漕河泾的项目入围分也不到70分。但当时，我们实在是太心仪A了，为了时间不冲突也就放弃了B项目的第一批，等A项目的认购。实践证明，自古深情留不住，只有套路得人心…我明白了在新房市场上，需要眼观六路耳听八方的“渣”，最不需要的就是“专一”。

于是，再受重创的我们重新仔细分析了竞品、自身优劣势等因素后，决定在7月参与某内环的百平小三房项目C，因为这个项目可以最大程度规避我们未婚基础分低、发挥社保时间长的优势（内环楼盘系数高，可以带动总分上行）。然而这一次，实力和策略确实到位了，运气仿佛也不站在我们这一边，最后以1分之差没能入围。

经过三次打击，我们打新的心态已变得比较平和，我对新房和二手房市场的了解，也基本上达到峰值：彼时外环内随便说一个盘，我都能对相关的楼盘配置参数甚至积分预估都能如数家珍。所以我们并没有犹豫，非常笃定地准备参与C项目9-10月份开盘的二期，我几乎可以确定，二期我们必入围，因为二手房已初现颓势，这直接带动了新房市场的入围分数逐步下行。我们决定：如果下一次还是不能中签，那就先领证，再卖掉我名下的房子凑钱去买需要7成首付的二手。因为新房虽好，但是期房都有2-3年的等待，而我们两个心酸的奔四打工人，实在是等不住了……而就在这时，事情又出现了新的转机。

3. 第三个选择
在打新战场进行得如火如荼的这一年中，二手房也悄悄起了一些变化。大量的二手房，尤其是800万以上的刚改标的，整个市区成交就几千套。成交量的萎缩导致房东心态有了微妙的变化，挂牌量开始增多并且开始降价。从2022年下半年开始，朋友圈充斥着二手房中介花式降价的广告，二手房核验价也受成交不景气影的影响有所松动。我敏锐地感觉到，拐点到了。于是我加大了对二手房的关注，与中介也探讨更多的可能性。

之前我们按惯性拘泥于新房和二手房两个选择，并且一直在这个不是缺分就是缺钱的两难里艰难游走。 直到8月初，在一次与中介的闲聊中，他提出了法拍房这个选择。他提到，法拍房一般【市场价成交+税费各付+贷款不核三价】。我一个激灵，法拍房贷款不核三价意味着能够贷足6.5成，这不是可以完美规避【新房缺分且有2-3年等待期】和【二手房高首付】两难的第三个选择吗！这个诱惑是在是太大了，于是我立即让中介把手里法拍房源都发我浏览了一遍，并向他咨询了法拍房相关的一些细节，总结出7个关键点，并立即跟先生说了这一重大发现。但他一贯谨慎，对此事不置可否，觉得法拍房还是风险太大了。于是此事不了了之。

4. 命运的转折点
时间转眼又来到9月21号，中介又发来一套三室两厅的法拍房源，只一眼，我和先生就都看上了这个房型。巧的是，先生的办公地点在法拍房半小时通勤半径内！我异常兴奋，于是立即联系中介在三天后带看了同小区同户型的二手。进小区后，发现虽然是外环外的小区，房龄虽然也有十几年了，但绿化和楼间距都还不错，离地铁也很近，就几百米，名副其实的地铁房。不夸张地说，走进同户型二手房的第一眼，就相中了，基本上是我们看过的二手里面最宽敞大气的，而且是两梯两户，得房率也很高。

9月24日看完房当天，我和先生都心神荡漾，对这个房子种了草，几乎已经可以脑补以后住在里面的样子，非常想参与。但当时已临近国庆假期，法院将在国庆后安排看房，并且在中旬即将开拍，时间太紧了，怎么来得及呢？于是我们立即找中介面谈推进事宜。推荐房源的这家D，是二手房市场一个比较大的中介机构，法拍房是他们的一条业务线，合规部门会参与到拍前的尽调中，他们与客户的关系就是委托代理人，对风险采取事前控制的手段，至于得标后的交房及产证，他们没有任何承诺和保底条款，并不像他家旗下的二手房业务那样完善。对我们来说，这个全新的领域是盲区，不像二手房市场那样相对成熟并且市场服务主体非常明确，因此我和先生打算再琢磨琢磨。

在接下来的3-4天里，我们做了这样两件事：（1）学习讨论及知识整合。我又将之前关于法拍的7点发现拿出来重新讨论，并且仔细研究了法院挂网的拍卖公告；先生也见缝插针，趁在通勤途中趁坐地铁的时间密集学习了法拍房相关的很多知识，下班后与我分享讨论。最后经过双方的知识整合，我们一致认为，这套法拍房大概率是风险可控的。（2）面谈更多的法拍房中介机构。先生在网上搜到了两家专门做法拍的机构，E跟F。

9月29日，我们先约谈了E。在这个小众领域里，E应该算是市占率比较高的一家，办公地点在非常繁华的市中心，负责接待我们的销售不管是口条、逻辑还是形象都是典型的金融从业人员的样子——这对于我来说，实在太熟悉了。他们对签单非常迫切，一直在催促。但对于这种高风险投资，我还是比较保守和注重实质，于是我要到一份空白合同后，回家过了一次，发现暗含了很多我认为权利义务不对等的“不平等条约”，我跟先生讨论后认为不能和他们签约。此时已经是29号的晚上，我们其实是非常焦虑的，因为离放假只剩最后一天了。

9月30号上午，先生约好F家面谈，说看过创始人的很多文章和视频，觉得非常专业，并且他们的小程序抓住了先生的眼球——回溯起来，这大概是理工科人士的共同审美，这家机构的创始人是有技术背景的——于是我们临时约好了中午休息时间去面谈。上午办公完毕后，午饭也没有吃我们就打车前往。很巧的是，与我们会面的是机构的创始人X老师，她约好的大客户临近国庆刚好有事改期，于是就接待了我们。双方经过一两个小时的交流，我们总体感觉是她非常有自信，对业务很精通，案例也比较有说服力，对我们提出的疑问，都能很好地解答；而此前面谈的E家，带着保护客户隐私的说辞，对我们的疑问都一带而过笼统地表示他们都会解决，但至于怎么解决，没有说法，落到合同上，也没有对应的条款保证。

对于我们来说，最大的需求就是能顺利办下来产证和交房，所以最关注兜底条款。F家是可以在相应条款上做个性化的修改的，这与家大业大的D家相比，就是巨大的优势。但我们对这个办公地点没那么光鲜、名字也从来没听过的公司并不了解，也担心冲动签约后所托非人。所以最后我们在D和F里有了一些犹豫。F家的X老师刚好晚一点的时候要赶飞机，她不可能无限期等我们，更重要的是，如果今天不确定下来和哪家合作，那节后尽调+参拍肯定就来不及了。没吃午饭又面谈了两小时得我们又饿又累，但我们深知这个时候最需要的是理智，于是我们要求去大楼下冷静一下透透气在说，x老师很淡定地尊重了我们的决定。

在楼下我们又跟D家再次联系，再次重申我们的诉求和担心，他们也很有诚意地帮我们争取到了费用上的让步，但条款还是无法更改。对我们来说，费用并不是最大的担心，如何能够有效地规避风险、顺利地拍到这套房子并且交房拿到使用权才是最大的诉求。因此，我们最终决定选择F家，上楼支付了定金做了签约，并且当天就准备了一些手头能够准备的用于贷款预审的材料。晚上回到家，我问先生，我们是不是太草率了，这几天感觉像过几个世纪，做了好多事，但也不知道这决定对不对。他说，我们已经在能力范围内尽到最大努力，接下来就是继续努力把房子拿到，我志在必得！我被他逗笑了，瞬间也感觉充满了信心。

5. 79轮鏖战后，尘埃落定
国庆后，在听取了F家对房子的尽调析产报告后，我们心里的焦虑和安心都多了一分。焦虑的是，我在扒拉了裁判文书网后发现这套房子不仅有多重债务及抵押、可能面临轮候查封的风险；安心的是，F家在析产部分都做了详细的风险分析，让我们心里的勇气和底气又多了几分。在竞拍的前一晚，我们决定还是在家里参拍，这样可以缓解一些焦虑。先生在头一天晚上有一万次想出价的冲动都被我按住，但自己却也紧张得需要玩几局羊了个羊来缓解紧张的情绪。

竞拍当天，x老师跟我们音频连线并全程提供远程指导，包括对手心态和策略画像，出价策略等，这些经验都在竞拍时起到了重要的作用；但更重要的是，x老师在参拍过程中适时和我们闲聊，来缓解焦虑，让我们能更加冷静、理性地出价，因为在截标前5分钟，一旦有新的出价，会自动延时5分钟，直到无人出价为止，这是一个非常刺激又漫长的过程，需要保持高度的冷静和理性。幸运的是，我们经过79轮激烈的鏖战后得标。得标那一刻我们简直不敢相信自己的眼睛，激动地跳了起来，因为得标价已经临近我们心理价位的上限了！在参拍之前，我建议将价格设定为评估价的85折，因为目前二手市场已经开始回调，这个价格意味着只要未来二手房跌幅不超过20%，我们就是安全的。最终算上税费后，我们的到手价基本上是同小区二手房的八折，对于这个结果，我和先生都非常满意。

整个10月到12月，尽调、参拍、放款、审税过户、张贴告示、交房，除了竞拍当天让人心跳加速的79轮竞价鏖战仍历历在目，一切都按照计划有条不紊的进行着，F家在尽调和流程管理中展示出的专业程度也让我们觉得欣慰。在整个交易过程中，由于对法拍房的不了解，我和先生时不时的会有疑虑冒出来，随时抓着x老师要答案。大概我们属于那种，不仅要知其然，也要知其所以然的“难缠”客户，x老师也都很详细地为我们解答，耐心地抚平我们的毛躁，并在关键节点都有非常老道的应对措施。

2022年12月30日，产证出来了，并于1月7号流转完银行和所有流程，来到我们手中，一切终于尘埃落定。那一刻，再无焦虑，只剩平静。因为我们很清楚，这一路走来，这样的结果充满了运气，但是也有一定的必然性。一方面真的很庆幸选了这样一家和我们气场相符的专业机构F；另一方面，我和先生在很短的时间里，高效学习、合作、沟通，用超强的执行能力，推进整个法拍的进程。在双方严丝合缝地共同努力和合作之下，得到最后圆满的结果自然是水到渠成的事。

6. 步入人生新的征程
回头看看，在打新房这一年时间里，我们经历了若干次争吵，虽然争吵的本质并不在于钱和房子，而是由于新房市场这种强不确定性带来的焦虑感和无助感。在这个过程中，我发现自己喜欢先规划宏观方向、先行动再修正，属于灵活的冲刺型选手；而先生喜欢先规划好细节再执行，属于走一步看一步的谨慎耐力型选手，我们很互补，但同时在做事的方式方法上也有很大冲突。如果不是先生这么喜欢这套房，有势在必得的决心去推进，以我不长性的水瓶座性子很有可能最后不了了之；但如果没有我不拘泥于条条框框的好奇心和探索欲，以及一些宏观把握和研究能力，我们可能也与这套房失之交臂。这一年以来，新盘至少踩了15+，二手看了无数套，付出了很多时间和精力，周末不是在踩盘，就是在踩盘的路上。一个好友跟我踩过一天盘后，累得到第三天才缓过来，但我们到后期都完全对身体的疲惫都逐渐脱敏。打新房时的焦虑，看二手房的挫败，和最后参与法拍房的惊心动魄，以及周末为了看房无数的奔波，都在拿到产证的那一刻画上了圆满的句号。

我本来是有一点恐婚的，但是我们俩一路走来经历的所有事情，让和先生一起生活这件事变得非常具象，尤其是贯穿最近一年半的买房这件事，让我发现原来有矛盾和问题不可怕，重要的是看双方如何去沟通和解决。买法拍房这件事，让我意识到，即使对未知甚至自己反感的领域，他也能辩证看待、听取不同的声音，可以是最重要、最亲密的人生伙伴。所以，拿到产证的一周后，我们就领证啦！愿我们在以后的人生道路上，能够风雨同舟，白首不离。