往前几十年，城镇化率提高很快，造成了房价普涨的情况，买涨不买跌，造成了中国人热衷买商品房的现象，关于未来房子还涨不涨，涨多少，这里来发表下个人的观点，看不认同，您就当一乐。

先说说大部分博主的输出的观点，其实还是围绕着：短期看政策，中期看土地，长期看人口这句话展开的，这句话拥趸众多不是没有道理的，货币政策放松，市场有更多的钱，有更多的钱买房，中期看土地供应，深圳模式供应工业用地吸引入驻，住宅用地有限，房价就很高，官媒表扬过的长沙，住宅用地供用充足所以常年不涨，人口流入流出更有极端的例子来证明，一线城市几十年都是流入，房价就涨了几十年，鹤岗、玉门还有其他一些资源枯竭类城市，几万块一套的房子随处可见。这观点看起来是完全正确的，我也坚定认同。这个观点很早就被提出了，完成了理论基础，建立了有涨有跌的预期。这点很重要，涨不涨是预期说了算。

随着国内城镇化率提高，达到63.89%，剩下的36%还有考虑空巢老人的情况，后阶段比例即使增长也有相当一部分是农村老人去世造成的，这并不会给城市带来更多人口。闭着眼睛买，买到就赚到的情况以后会很少了。

这时新的观点出现，开始结构优化转型，小城市没增长动力（已经下跌的城市就是证据），大城市还有空间，大城市的核心区更是保值投资的首选，这是一类；高层住宅以后会变成贫民窟，尤其小城市高层建筑，注定迎来民生凋敝，这是一类，这两类也都有所依据，可以参看国外的高层情况，如果你住过高层小区，碰到过更换电梯，你大概能感同身受，几十年后变危房了怎么办，低层有开发商拆了盖高有利可图，高层的拆建收益就低的很可怜无利自然没人起早，上海外滩附近至今仍隐藏着不少老破小没人拆的起，当然这个离我们也很遥远。另外还有政府保护说，楼市流出会造成大通胀，引发危机外资收割民族资产等，其实都对，都没问题。

以上基本涉及所有主流观点了。在认可这些的前提下，我还是得出了房子不适合投资的答案，下面具体说明。

回归最初，买房子是为了什么，是有个赖以生存的居所（①），还是离工作单位近（②），是医院学校方便（③），还是会涨价用来配置资产（④），资金实力背书（⑤），结交圈层（⑥）。选第一个的有大把的廉价的选择，不多说了，选第二个的，大城市的平均通勤时间足以证明，这并不是很重要，而且随着产业外移，新的工作岗位出现在城市边缘，核心区反而不满足近的要求。 第三点医疗教育条件可行，但是有些滞后性，网络教育，手术用机器人，随着算法人工智能这些高精尖的发展，可能以后大城市的医疗条件并不会比小城市好多少了，所以还值得被看重么。第四点配置资产，这点就跟炒股一样，没有其他点的支撑，不增长，长期持有相反会跑输通胀。第五点资金背书，我在哪哪几套房，其实和我在哪哪几个厂，几个公司一样，并不是必选项，如果有资产缩水的风险，聪明的有钱人当然会及时止损，然后第六点结实圈层，国内很少见富人区，已经成名的小区还好，未成名的结识的机会成本是有些高的。最初的问题解决了，是不是告诉你一个小区的房子不会涨了，即使这个小区再北京一环（手动狗头）你也不会去买，现在的选择多半是站在金融理财的角度做的。且这个角度并不立得住，只要预期不在，在未来重新审视时，增长就没有实际支撑了。

之所以看到的还是不停的涨价，其实主要有两点，一点是政府的政策决定的，21世纪公认最大的泡沫一个是美国股市，一个是中国楼市（咱们东八区的观点），为了软着陆，政策在为良性发展保驾护航。所谓着陆，让民众不炒，就是要去除进入投资的属性，政策构建民众预期一定是分步的，先是不可能大涨，哪都不允许，去年住建部约谈的城市就是有意打压，再然后小涨但是跑不赢理财了，最后不跌但只在跑赢通胀附近震荡，用时间来换取空间，股市常规操作了。

目前整体盘在二三阶段之间，部分盘能在一二阶段之间，不信去翻看股票基金的各种行业被动指数，看下资金翻倍用了多久时间，房价按年涨5%计算，翻倍需要22年，10%需要8年，投资理财的角度，房子早不是优先配置的了，配置房子的最大动力是可以低风险加杠杆，首付30%相当于3.3倍杠杆，贷款利息扣减通胀相对较低，目前已有风声二手房限贷，未来谁来接盘呢。最终账面财富是没有减少，有价无市难以变现。

另外一点刚好是人的因素，人是延误损失的，你买一只股票，涨50%和跌50%，你是会更有勇气止损，还是止盈，大部分人亏损时持有的更久，即使市场不景气没谁愿意低于买价挂牌出售房子，尤其是在国家仍然需要营造持有不亏的预期下，挂低价出手的始终是少数一时缺钱的人。

理想状态当然是持续横盘，没人离场，平稳着陆。

但是不得不正视另外一个问题，可能是十年后会发生，可能你买了新房五年限售期满的时候就有端倪，第一波是结构优化的不平均，一线城市工作老家有房的人，出售房产，换取大城市购房的门票，小城市因人口流出，二手房限售期满等情况，供大于求，出现下跌或持平，出售困难进一步引起租赁市场不景气，持有小城市房产越来越不划算，然后资本涌入更大城市，从三四线到二线，地级市到省会，到一线城市聚集，过程中会短暂抬高每一级城市的房价，对应城市进一步加强管制，限购，限售，锁死流动性，变得有价无市，无人接盘。第二波的冲击是二手房增加，老人去世留下的房子如何处理，卖掉冲击售卖市场，出租冲击租赁市场，在我之前文章有提到过60岁以上人口十年后会处于30-40%的水平，城市里的老人随着养老环境改善，有多少人会选择去养老院，空下来的房子也不会一直闲置，所以靠租金补贴房价增长低的收益也是不靠谱的。这一波是每一年城市中都有老人房流入租售市场，不在限售期，容易出手，房龄大，释放的议价空间可能会进一步伤害房市，慢慢丧失理财价值，出手的周期从挂牌几个月涨到半年一年，买家包税，逐渐变成卖家包税，收益率进一步降低。

当然有未来十来年都能一直跑赢通胀的房子，那是极少数了，大可不必为此费心，基本限购条件就拦住了大部分人。限售政策在这种预期下极大削减了炒的空间，现在看来落实的房住不炒已经达到了相当的效果。

另外近几年要结婚的就尽快买吧，本篇讨论的是投资环境，投资和刚需无关。当然没合适的投资的话，暂时还是比银行存款收益好的。

房子还适合投资么？献一家之言，欢迎讨论，一键三连。世界纷繁，追求简单，我是鹿鸣，以上是我的答案。