上海市第一中级人民法院

民

事 判 决 书

（2015）沪一中民二（民）终字第1506号

上诉人（原审原告）张蓓。

委托代理人胡守纯，上海深度律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）刘江平。

委托代理人蒋照军，上海君拓律师事务所律师。

委托代理人俞敏，上海君拓律师事务所律师。

上诉人张蓓因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审认定，位于上海市松江区＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号1-3层的房屋登记的权利人为刘江平。2014年7月25日，经浙江省玉环县公证处公证，刘江平、潘＊＊委托林＊＊代为签订房地产买卖合同、收取购房定金等出售系争房屋的事宜。

2014年12月18日，张蓓与刘江平的委托代理人林＊＊签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：张蓓购买刘江平位于上海市松江区＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号1-3层的房屋，房屋总价人民币510万元；刘江平保证已如实陈述房屋权属状况、设备、装饰情况和相关关系，张蓓对房屋具体状况充分了解，自愿买受该房地产；张蓓未按本合同付款协议期限付款的，应支付刘江平违约金，违约金按逾期未付款日万分之五计算，违约金自应付款之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15天后仍未付款的，除支付15日违约金外，刘江平有权单方解除合同；刘江平单方解除合同的，应按书面通知张蓓，张蓓承担总价款的20%赔偿金，刘江平可从张蓓已付款中扣除相对于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还张蓓；刘江平未按本合同约定的期限将房屋交付给张蓓，应当向张蓓支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算，违约金自应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15天后仍未交付的，除支付15日违约金外，张蓓有权单方解除合同；张蓓单方解除合同的，应按书面通知刘江平，刘江平承担总价款的20%赔偿金。该合同补充条款约定：刘江平应于2014年12月31日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押人确定的还贷日期通知张蓓，双方应于还贷日同时前往办理还款手续；双方于2014年12月31日前至中介方以本合同约定的交易条件补签网络备案版的买卖合同；关于张蓓贷款的特别约定，张蓓于付清第三笔房款之日起10内，备齐贷款资料办理银行贷款手续，若自张蓓申请贷款起满45个工作日，张蓓的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则应与刘江平至房地产交易中心办理过户手续前，现金补足不足部分。该合同附件三付款协议约定：张蓓于签约时支付房款10万元，于签订网络版买卖合同后并于2014年12月31日前支付房款112万元，于2015年3月31日前支付房款235万元，上述款项用于提前归还刘江平尚欠抵押权人的贷款及注销抵押权人对房屋上设有的抵押权；张蓓以购房贷款的形式向刘江平支付房款150万元，该款由贷款银行转入刘江平账户；双方办妥房地产交接手续当日，支付3万元。合同另对其他事宜作出约定。

同日，张蓓与刘江平的委托代理人林＊＊又签订《补偿协议》一份，约定，双方签订的买卖合同约定的成交价为510万元，现张蓓同意就装潢、厨卫设施等另行补偿刘江平38万元，于双方签订网络版买卖合同后于2014年12月31日前支付刘江平。

上述协议签订后，林＊＊代刘江平收到张蓓房款10万元。

2014年12月30日，张蓓诉至原审法院，请求判令：1、解除张蓓与刘江平签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》；2、刘江平向张蓓返还房款10万元及利息（自2014年12月19日开始计算至判决生效之日止，按照同期银行贷款利息计算）；3、刘江平向张蓓支付违约金10万元。刘江平不同意张蓓的诉讼请求。

原审另查明，系争房屋登记的抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海市分行，登记的债权数额为352万元。后因涉中国建设银行股份有限公司上海市分行起诉刘江平等金融借款纠纷，系争房屋于2014年6月19日被上海市黄浦区人民法院财产保全裁定查封。同月30日，系争房屋被查封。同年12月29日，上海市黄浦区人民法院裁定解除对系争房屋的查封。次日，系争房屋的解除查封裁定及协助执行通知书送达上海市松江区房地产交易中心。

原审庭审中，张蓓还提供其与林＊＊的短信记录，张蓓认为从短信情况看2014年12月26日前，林＊＊并没有告知张蓓房屋被查封，直到次日下午张蓓通过查询确认房屋有查封，立即打电话给中介，林＊＊以短信的方式承认房屋有这个查封的情况。直到同月31日，林＊＊发短信才说房屋解封了，从而证明林＊＊的陈述不可信。刘江平对上述短信真实性难以确定，同时认为上述短信反而可以证明林＊＊不知情查封情况，与张蓓主张没有关联。

原审认为，张蓓与刘江平之间就买卖系争房屋而签订的房屋买卖合同及补偿协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。

从履行情况看，张蓓在支付了10万元房款后发现系争房屋被查封而主张合同解除。一则，张蓓与刘江平在签订房屋买卖合同时，刘江平负有如实告知张蓓系争房屋权利限制的相关义务，而张蓓亦应在签约前通过一定方式了解房屋状况，继而审慎订约，故导致当时双方因查封而涉诉，双方均有责任。二则，在张蓓于2014年12月27日发现涉案房屋被查封后，刘江平于同月30日即采取一定措施，解除了系争房屋的查封，并在次日告知了张蓓；而张蓓不仅未给予刘江平合理期限消除查封、反而径直于房屋解封当日诉至法院。因此，张蓓以系争房屋被查封而无法继续履行为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据。三则，系争房屋现不存在继续履行的障碍，从维护合同稳定性，促使合同有效，鼓励、促进交易的合同法立法目的看，双方可结合房屋买卖合同的相关约定，协商后续履行事宜。综上，张蓓基于系争房屋被查封而要求解除合同的相关诉讼请求，不予支持。

原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2015年4月29日作出判决：驳回张蓓的诉讼请求。案件受理费4，380元，减半收取2，190元，由张蓓负担。

原审法院判决后，上诉人张蓓不服，向本院提起上诉称：被上诉人在与上诉人就系争房屋签订买卖合同时，故意隐瞒了房屋已被法院查封的事实。从而导致双方根本无法按照买卖合同的约定办理网签合同。即便是上诉人经查询发现了查封情况后，被上诉人仍想隐瞒，故被上诉人的行为违背了诚实信用原则。上诉人据此起诉要求解除双方签订的买卖合同符合法律规定，也未给被上诉人带来任何损失。综上，要求撤销原审判决，改判支持上诉人在原审时的全部诉讼请求。

被上诉人刘江平辩称：双方签订买卖合同后，被上诉人即与建行达成协议解除系争房屋的查封，故买卖合同的履行并不存在任何障碍。上诉人对于系争房屋的情况是清楚的，双方在签订合同时也约定被上诉人和建行的还款协议如何履行，上诉人也是共同参与的。现上诉人反悔不愿意继续购房，实非司法查封所致。原审判决正确，要求维持原判。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，对各方当事人均具有同等约束力。上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的买卖合同及补偿协议系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审法院认定上述协议有效，当属正确。双方均应严格恪守约定，全面履行各自的合同义务。现双方争议在于上诉人可否以系争房屋存在司法查封为由，主张解除合同。根据本案所查明的事实，双方于2014年12月18日签订买卖合同，上诉人当日支付房款10万元。根据合同约定，上诉人应于2014年12月31日支付房款112万元及装修补偿款38万元，双方并于该日前签订网签合同文本。然上诉人在支付了10万元房款后，即于2014年12月27日以系争房屋上存在司法查封为由，主张解除合同。但被上诉人在同月30日即采取了一定措施，将系争房屋上的司法查封予以解除，并于次日将解除查封的情况告知了上诉人，而上诉人却已于2014年12月30日向法院提起解除合同之诉。鉴于上诉人系基于系争房屋被司法查封无法继续履行为由，主张解除合同，而上诉人所称之司法查封实际已于上诉人提起本案诉讼之日予以解除，该日期亦早于双方约定的网签合同日。因此，只要上诉人当时愿意履行，双方按约定日期签订网签合同文本，并继续履行买卖合同并无障碍。上诉人以系争房屋存在司法查封为由，主张合同无法履行的上诉理由，依据不足，本院不予采信。鉴于被上诉人坚持要求继续履行买卖合同，且该合同履行亦无任何障碍，故上诉人起诉要求解除合同，原审对此未予支持，当属正确。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4，380元，由上诉人张蓓负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　毛　焱

代理审判员　孙　飞

代理审判员　陈蓓蓉

二〇一五年七月二十八日

书　记　员　曹　靖

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；