之前有八卦传闻说

郭天王不愿意为自己的女友在上海买价值千万的房子

导致恋情急速冷却

更精彩的是后来就爆文深挖说

郭天王女友只是在上海要个刚需房而已

恋情如何就遭冷落了

天王也太抠了

这就是大众喜欢的套路，屡试不爽！

且不说此文有戏谑成分，也不谈如何博取公众眼球，我们谈谈日渐走高的上海房价，是不是连刚需也被推到一个至高点，千万级别才叫刚需房？！

最近同事小新就遇到了买房的问题。小新，27岁，毕业四年，出生在三四五线小城市，带着梦想来到上海。为了扎根上海同时给女友一个家，刚性需求，不得不咬牙买房！像上海千千万万个“年轻”白领一样，小情侣二人并没有太多存款，那么首付问题就可能得双方父母资助才行。

经济学上对刚性需求的解释是相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，具有刚性需求的商品多是生活的必需品，且不具备可替代性；产品供不应求时，商品的价格就会出现上涨，刚性需求就是涨不涨都需要购买。大意就是：房子涨价了，为了满足居住需求，还是得买房子？这与我们的实际情况却有所背离！房子是一种具有特殊属性的产品，除了普通意义上的居住属性还有其投资属性，所以，在刚需房的需求定义上就不仅仅是在供求关系的需求基础上，更多的建立在于个人购房需求和能力都满足的基础上。

那么什么样的家庭具有刚需的需求呢？在每个家庭生命周期发展中，都会产生出不同的功能需求，在当前住房无法满足接下来的当前家庭功能需求时，所爆发出的购房需求就属于刚性需求，包括首次置业和首次改善。

对于同事小新来说，他们就属于第一种家庭，总价支付能力有限，因此会对价格比较敏感，交通便利和生活配套则是他们最主要的关注点；

然后我们继续定义，同事小新又说：我也没多少钱，我就考虑性价比高一点，以后小孩还要读书，所以周边的学习氛围好一点。性价比！在一定的承付能力之下，满足家庭的人口基本住房功能的需求，这不就是性价比的对应关系吗？

不考虑有没有足够钱的时候，对房子的要求，最起初的就是交通便利，功能间数量，周边生活配套这些最基础的刚性需求，慢慢的弹性居住需求被逐渐释放，谁脑子里没幻想过一两个dream house，有大大的泳池，有个四五十平的地下健身房唯你独享，还有郁郁葱葱的小庭院种点花草，然后再来个一百来平的大露台给三五好友BBQ……醒醒啦，还是先帮小新考虑买刚需房啦！所有的欲望都不可能都被满足，因为它还受限于总价门槛这个条件，这可是在寸土寸金的上海，人口持续膨胀，土地的稀缺性也越来越明显，咱们的刚性需求被总价限制在一个极有限的范围内，必须牺牲非必要的舒适性作为代价。

一. “性”价比中的“功能性”

在刚需的定义下，很多我们的购房需求将被刻意分级，整理几个刚需置业者最关注的内部和外部两方面因素，内部主要是楼盘属性决定，包括户型面积及社区品质，还有一部分是区域条件的问题，交通和通勤条件、商业配套、教育配套及医疗配套，本着全面又尽责的态度，我们对所有我们能掌握的数据进行了挖掘和处理，来看看。

1. 都说魔都是商业中心，不得不惊叹，市中心除外，每个区域都有散落的商业中心满足本区的需求；城市外围区域中商业聚集效应明显的区域包括：北部的嘉定南翔及嘉定主城区，东北部的外高桥，东部的浦东张江、唐镇及周浦，南部的闵行莘庄（还有待发展中的虹桥商务区），西部的青浦新城；

商业中心热力分布图

2. 小新又说：知道上海房价高，我们总价也有限，万一没有商业中心，有几个大超市也没关系的；M君兜了一眼，在魔都，大超市也是遍地都是，整片区域都分布较为均匀，比起大型商业中心分布更广；

大型超市热力分布图

3. 都做到这份儿上了，送佛送到西，M君再给你看看菜场；跟大超市一样也是满地都是，但是神奇的是市中心菜市场并不如其他商业配套那么多，难道住市中心的人都不吃五谷的嘛？反而是周边的副中心区域较多，从菜场构成还意外发现了各区居民的饮食特点：黄浦静安鲍翅街横行，徐汇长宁爱吃大闸蟹，普陀综合菜场特别多，其他区域则食五谷杂粮，郊区遍地分散着中国饮食业的三大巨头（兰州拉面、沙县小吃和黄焖鸡米饭）；

菜市场热力分布图

4. 接下来关注教育资源，同样的小学分布也较为均匀，外环以外的区域小学会比较分散

小学热力分布图

5. 魏泽西事件后，您不得不关注的医疗配套，M君为小胖整理了所有的评级医院，除了中心区域丰富的医疗资源，可以看到各个区域的老城区的医疗配套比较完善（宝山淞宝、嘉定老城、松江老城、青浦老城、奉贤南桥、浦东惠南、浦东川沙等）

医院热力分布图

二 .  性“价”比中的“总价承付能力”

那小新到底能买啥？他能承受多少价格范围内的房子呢？我们来做个模型……

上海房价收入模型

模型建立之前，先确定几个前提标准：

1. 住宅需求价格是从所有有能力购房的角度出发，可以这样理解：有支付能力的人对住宅的需求价格；

2. 假设首付为已解决问题，虽然我们也不是什么土豪，但是由于首付是个极其复杂，无法量化、涉及千千万万个家庭的内部矛盾与纷争的问题，所以为了把复杂问题简单化，首付不在考虑范围内；遵循量入未作出的基本原则，大家买房总会根据自己家庭收入多少来决定是否购买，购买房屋的位置以及户型面积等；

然后我们做以下几个变量：

刚需项目主流客户为社会中等收入家庭，可以用区域或群体的平均收入来计算购买力；

目前上海家庭户平均人数为2.5人（n），5年以上商业贷款年利率4.90%（τ），还款能力系数一般为0.5（β）；刚需客户普遍贷款七成（α），贷款30年（N）；

那我们先按照小新的目前情况来给他算一下，家庭人口为2人，最后得出的系数就是

打个比方，如果小夫妻的人均年收入算10万/年，那么最终他所能买到房子的总价为220万；总价范围已经确定了，总价220万为他购房的上限。

然后我们得找220万的房子在哪里。

总价作为一个选择的维度，再结合所有配套分布情况，为小新初步框定一个范围；220万总价下的楼盘基本分布在外环以外的区域；

观察配套较为完善的散点分布图，除了市中心的区域，外围区域也有几个热点区域各个配套均比较完善，可以看到配套完善的区域基本都沿快速路分布；

外围区域中虽然距市中心距离较远，但配套种类仍比较完善，分别是：嘉定新城、青浦新城、松江新城、闵行马桥、奉贤南桥、浦东惠南。（通过配套汇总散点图还发现一个铁律：任何热门地块都不是意外，去年年底到今年上半年的外围高价地都出没在那些个点点们重叠的区域）

似乎还漏了一个最重要的因素——交通和通勤，M君才没忘呢，作为最要紧的因素，肯定要作当做杀手锏啦；（蓝色线条为轨交路线图）

忘记说了，小新是一只在静安南京西路工作的小白领，目前无车，以地铁为主要的通勤方式，所以比较起来松江新城和浦东惠南到达工作地点的通勤时间约1小时20分钟，嘉定新城和闵行马桥均为1小时左右，所以这两个区域目前是小新选房的最佳匹配区域。

不过值得欣慰的是，M君挖出来的这几个点也是目前受总价限制的刚需客户的主攻区域，既有地铁覆盖，配套又较为完善，到达市中心的通勤时间也在可接受的范围内，以上的分析不仅针对于小新，对于所有受总价限制的刚需客户都具备参考意义，可以考虑M君推荐的这几个区域哦 ~

（未完待续……）

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