宅基地是农民集体经济组织成员享有的用于修建住宅的集体建设用地，宅基地属于集体所有，不能够单独继承， 但宅基地上的房屋属于公民的个人财产，是可以继承的。自然资源部及《不动产登记操作规范（试行）》都明确规定：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记，但在不动产登记簿及附注栏中需要注记房屋所有权人为是本集体经济组织成员住宅的合法继承人。
也就是说，按照现行的规定，城镇居民可以基于继承房屋而继续使用房屋所对应的宅基地，但不得进行翻建、改建、扩建。
最高法院在吉祥玉、郭启荣、广东省梅州市五华县人民政府土地行政登记一案中基于作为城镇居民的房屋征收有权人与集体经济组织形成了稳定的生产、生活关系而判定作为城镇居民的房屋征收有权人可以翻建、重修，但并没有明确具体的条件和要求，实践中不具有可操作性。因此，城镇居民继承的宅基地房屋翻建、重修问题，是亟需解决的现实问题。
为此，中央全面深化改革委员会在2020年6月召开的第十四次会议上审议通过了《深化农村宅基地制度改革试点方案》，明确在全国104个县（市、区）以及3个地级市启动实施新一轮农村宅基地制度改革试点，以保障农民基本居住权为前提，以完善农村宅基地制度体系为重点，探索宅基地所有权、资格权、使用权三权分置制度。作为全国宅基地改革试点县区之一的广东省南雄市根据《深化农村宅基地制度改革试点方案》出台的《南雄市继承农房重建实施方案（试行）》中明确规定：“因合法继承取得农房所有权的权利人在符合村庄规划的条件下，可以申请重建，并有偿取得70年期限的集体建设用地使用权”。
随着宅基地改革试点工作的推进，相信在不久的将来国家会出台相应的规定和制度，以明确城镇居民继承的宅基地房屋是否可以重修、翻建以及相应的条件要求。
作者：北京即明律师事务所 杜柏飞律师
