一.概况分析
1.产权性质：普通住宅
2.区位：
a.近袁家岗地铁站，谢家湾地铁站，石桥铺地铁站
b.周边配套齐全，有学校：
重庆高新区育才学校
建设二小
重庆市田家炳中学
谢家湾小学
重庆育才成功学校
重庆石坪桥小学
虹桥村小学
重庆七十九中学
c.商业：
万象城
龙湖重庆时代天街
杨家坪步行商业街
d.景点：近长江
重庆动物园
湿地公园
3.优势：
a.周围配套成熟，学校多，长租有陪读需求的入住人群。
b.交通方便，有地铁可达市区各个景点，商业
c.小区靠近重庆动物园，是重庆市区第三大景点，可作为民宿推广的关键词和亮点～
4.劣势：
a.小区商住混用 隐私度低
b.虽然有联排窗户，但是景色一般，不看江。
c.竟品项目多，周围有比较多的大开发商小区如万科华润的项目，小区环境好，小区功能定位纯粹。
二：综合分析
如果做长租，其一，周围竟品项目众多，且小区品质优于本小区。其二，目标区域内高端租客少，主要是陪读家长多，租金上不去，且户型较大不占优势。但是如果租给陪读家长，一般都是长租，收益稳定。
如果做短租，可以利用“重庆森林动物园”作为坐标，辅以地铁直达的优势，周围商业和居住气氛浓厚也是民宿中“体验当地文化”的一个亮点～
另外本房是一个大户型，我们的设计师将一套完整的房子完美拆分成两套，既能满足年轻游客小户型的灵活度，又能在一家出行的时候让大家住的有隐私却无距离，是民宿中的优选灵活产品。
三，长租短租对比收益对比：
长租：
以附近的纯住宅小区“金科云湖天都”为例，该小区138～150平，精装修出租房，月租价格为3500。
短租：
仅以九龙坡一处较为普通的一居室民宿举例，单日日租为130元（此为单间10平价格）
而一个装修品质较好的独立房屋出租（72平一居室），则日租价格可以达到268元。
因此短租收益以每个月入住20天计算。并托管给专门的民宿运营机构（需要分走民宿收益30%）
最少的收益为130*20*70%=1820元
最多收益为：268*20*70%=3752元
由于我们的设计师将整合房子一分为二，因此最终的计算结果，应为以上结果*2
即保守估计下，最少收益为3640元，最高收益为7504。
即，即使是最少收益，也依然比平租出去收益要高。
下面我们来看一下设计师手稿：
在这张简图上，我们可以看到，设计师重新切割了空间，打破了原有的豆腐块格局限制，让两个居所都有了明亮的客厅和阳台。且为独立厨卫，生活更加方便的同时，入住者的隐私得到了非常好的保护。
这张设计图是简图，具体的设计细节需要完款之后才能交付，希望房主理解。
我们可以看下季老师团队类似的改造案例：
A.：融景城
B.珊瑚水岸 三房两厅两卫一花园户型
四.费用
1.服务费：.300元每平 共41700元
2.改造成本包：
a.拆除和硬装半包部分，11万
b.主材厨卫门5万
c.软装家具家电6.5万
达到拎包入住标准 共27700元
