【王老师说房】一秒分清学区房和学位房

1

Q:重庆楼市现在真的降温了吗?是否可以进场入手?

A:楼市到底降没降温,恐怕没有人敢确定回答。别看现在数据满天飞,但你要想想,有多少数据是没掺水的,也没必要太认真听一些所谓的宏观预测,在中国,房产的温度绝不是键盘侠可以主导的。

另外宏观大势和个体买房人之间的关系,其实也没那么紧密,做好自己的重要程度远甚于研究趋势,因为我们大概率都看不到最低点,甚至很多时候最低点来的时候我们都看不到。对于普通购房者,不用太关注市场,特别是刚需自住的这群人,市场好和市场差都是一样,不管情况怎么变,你总要买房去住是不是?

判断能不能入手的标准,我建议关注三点:你的现金流是否充裕;是否存在买房的真实需求,无论是自住还是投资;你身边有多套房子的朋友是否还在买房或者准备买房。

2

Q:现在去投资拆迁户还有机会吗?从哪些方面入手寻找会列入拆迁范畴的地方?

A:能不能投资要看土地性质。如果是国有土地,划拨地不建议投资,因为要补交出让金;如果本身就是出让土地,特别是房改房这种,还是可以考虑的。如果是集团土地,就要看是否已经完成确权,是否已经办出不动产权证。总的来说,投资拆迁这个情况非常复杂,不知道你说的是哪种拆迁,难以直接给出建议。

如果你关注这个领域,不妨关注下当地政府的官方网站,每年都会公布拆迁计划,可以看看自己关注的区域在不在计划之内。

3

Q:刚在重庆买了一套106㎡的三房,算二套的,契税要怎么交?

A:契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收,向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖,房屋赠与,房屋交换等。按照国家规定购买第二套房,契税不享受优惠政策。你的契税要按照总房款分比例缴费。国家规定:对首次购普通住房征收契税的标准:90平方内1%、大于90平方1.5%;二套房:面积小于等于90㎡,契税税率1%;面积大于90㎡,契税税率为2%,你这套房就要交2%;三套房及以上套数,非普通住房按3%缴纳。

4

Q:loft是住宅吗?价格是按照平层面积还是双层面积算?

A:LOFT不算住宅,和公寓一样,地块性质为商业。LOFT无论是价格还是物业,都是按照产权面积来算的,一般来说只算一层,第二层算赠送。水电也是按照商业标准来计算。

5

Q:是不是临近学校就是学区房?家里小孩子都可以上么?

A:当然不是。若房子与学校牵扯上,就产生居住价值之外的金融属性,可以卖的更贵、租的更贵。但你要明白,这里面也分为学区房和学位房。

学区房,是划片区的。被划到哪里就去哪里上学,家里有孩子就可以上。不过划片区的学区房存在变动,存在被划出或者划入的可能性。

学位房,一般是开发商与学区签署的协议,这个会有入学时间、入学人数等等的限制。所以你买房的时候,一定要看清楚。

6

Q:最近海南解除限购了,感觉上涨的空间有可能变大,请问王老师我想投资海南的房产可以吗?

A:放眼全国来看,头部旅游城市是有价值支撑的。但流量都是来自外部,不是本地居民的内部力量,还是不够稳当。旅行目的地这件事上,民众的口味是会变化的。相比扎根本地发展商业商务,不确定性就要更大一些,而且旅游地产需要跨省市卖房,营销成本自然更大,这些都要算到买房人头上。因此旅游地产通常难租难卖,作为资产的属性不是很好。哪怕能涨,卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低,也是很头疼的。所以我建议你还是慎重考虑。

7

Q:坐标重庆,房产证没有下来的二手房可以买吗?首付多少合适?

A:交多少首付主要看你是首套房还是二套房,能不能买的话,要看那套房子的性价比高不高,但是我认为这种未满二的房子税费太高,一般不是很建议。王老师这里有性价比高的重庆二手房资料,详细情况可添加我助手 wuduking03 咨询。

8

Q:总层数都是32层的话,连廊结构是选两梯四户好还是三梯六户好一些?

A:我建议两梯四户好一些。当然主要还是要看你的买房预算,有钱越低越好,1梯1户是终极目标。梯户比最起码要1:2,能小于1:2当然更好,居住舒适度会更高。如果梯户比过高,边套、中间套的采光、隐私、视野都不一样,所以你可以综合考虑再出手。

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