城市规划标准与准则——深圳城市更新之城市更新单元规划系列研究（三）

深圳城市更新 2019-02-27 08:11

改革开放以来，深圳的高速发展使城市建设压力不断增大，城市规划管理需要有更加明确的方向和标准。1989年，深圳借鉴香港的规划范式制定了《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》），随着城市规划建设不断标准化、规范化、法制化，为保障城市规划文件的适应性及适度超前性，《深标》也相应进行了多次修订。深圳目前适用的规划标准为2014年1月1日发布实施的2013版《深标》及2017年2月16日的局部修订稿，如无特殊说明，本文所称《深标》指2013版《深标》及其修订稿。

《深标》是城市规划编制和规划管理的主要技术依据，不但要指导开发地区的规划和管理，还要面对城市二次开发带来的城市更新项目对规划标准的需求。《深标》控制城市更新过程中的用地规划布局、地块容积率确定、公共设施配建等方面的指标，是影响城市更新项目开发量、预期经济利益等的重要因素。

一、深圳城市规划标准的发展历程

1989版《深标》：深圳城市规划标准最早系1989年深圳借鉴香港规划范式制定第一版《深标》。

1997版《深标》：1997年，为响应城市范围从特区扩展到全市、珠江三角洲经济区协调发展以及港深衔接等需求，深圳制定了新一版深圳市城市规划标准。

2004版《深标》：1997版《深标》提出，《深标》的适用年限应与城市总体规划同步，每隔五年须进行一次修编。2002年，深圳对1997版《深标》进行全面修订，并于2004年施行2004版《深标》。

现行《深标》：2013年，围绕建设现代化先进城市的目标，以促进土地节约集约利用、提升城市发展质量、大力推进生态文明建设、促进城市精细化管理为主要方向，进一步强化城市规划的导向作用，深圳制定2013版《深标》，于2014年1月1日正式发布实施。2017年，深圳对2013版《深标》第五章公共设施中幼儿园、小学、初中、高中、社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心、派出所等公共设施规划标准内容进行了相应修订和废止。

二、《深标》的主要内容

《深标》包括用地分类与使用、用地规划与布局、密度分区与容积率、公共设施、交通设施、市政设施、城市设计与建筑控制、城市地下空间利用、自然保育、文保和防灾等内容。下文对《深标》的主要内容进行简述。

（一）用地分类

现行《深标》对2004版《深标》的用地分类标准进行了较大幅度的优化、调整与完善。通过简化分类、优化分类、鼓励土地混合使用、规范用地开发控制，现行《深标》增强了城市规划的弹性与适应性，促进《深标》更精细化与规范化管理。

根据《深标》，城市用地分为9大类：居住用地（R）、商业服务业用地（C）、公共管理与服务设施用地（GIC）、工业用地（M）、物流仓储用地（W）、交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）以及其它用地（E，指水域、农林和其它用地、发展备用地）。常见类型用地如下：

1.居住用地（R）

（1）居住用地（R）为居住类建筑和相应配套服务设施用地，《深标》将居住用地分为四个类型，见表1。

表1  居住用地分类表

2.商业服务业用地（C）

商业服务业用地（C）为从事各类商业销售、服务活动及容纳办公、旅馆业、游乐等各类活动的用地，《深标》将商业服务业用地分为两个类型，见表2。

表2  商业服务业用地分类表

3.工业用地（M）

工业用地（M）为以产品的生产、制造、精加工等活动为主导，配套研发、设计、检测、管理等活动的用地，《深标》将工业用地分为两个类型，见表3。

表3  工业用地分类表

（二）土地混合使用

土地混合使用指同一地块或建筑物中有两种或两种以上的使用功能，如住宅、办公、商业、工厂等。《深标》中规定了土地混合使用包括“单一用地性质混合使用”和“混合用地混合使用”两种。

1.单一用地性质混合使用

（1）单一用地性质允许建设、使用的建筑与设施用途应符合《深标》规定的各类用地性质适建主导用途、其它用途的范围。主导用途指一般情况下允许建设、使用的建筑与设施用途，其建筑面积（或多项建筑面积之和）应占地块总建筑面积的主导；其它用途是指在符合相关规范、政策等前提下，经研究后允许建设、使用的辅助配套等功能。

（2）就单一用地性质混合使用，《深标》就各主要类型用地明确了其主导用途的建筑面积不宜低于总建筑面积的比率要求：

①居住用地（R1、R2、R3）主导用途建筑面积不宜低于总建筑面积的70%；

②城市主中心和副中心区域商业用地主导用途建筑面积（各项主导用途的建筑面积之和，下同）不宜低于总建筑面积的50%，其他区域商业用地则不宜低于70%；

③工业用地（M0、M1）主导用途的建筑面积不宜低于总建筑面积的70%；

④仓储用地主导用途建筑面积不宜低于总建筑面积的85%；物流用地主导用途的建筑面积不宜低于总建筑面积的60%。

2.混合用地的混合使用

（1）在充分保障各类公共设施建设规模和使用功能的基础上，鼓励公共管理与服务设施用地、交通设施用地、公用设施用地与各类用地的混合使用，提高土地利用效益。

（2）常用土地用途混合使用指引见表4。

表4  土地用途混合使用表 

（3）重点鼓励类型的混合用地如下：

①在各级城市中心区、商业与公共服务中心区，鼓励二类居住用地与商业用地混合使用，建设融合住宅、商业与配套设施等综合用途的商住混合功能，用地性质为二类居住用地+商业用地（R2+C1）；

②鼓励轨道交通用地与商业用地、二类居住用地混合使用，立体利用轨道上盖空间，建设商业、办公、旅馆、住宅与配套设施等综合功能体，用地性质为轨道交通用地+商业用地（S3+C1）、轨道交通用地+二类居住用地（S3+R2）。

（三）用地规划布局

用地规划布局结合深圳发展阶段特征及城市用地总体格局，强调其应按照基本生态控制线设定城市增长边界，避免城市无序增长；强调其应引导结合多中心轴带组团式城市结构相对均衡布局各类不同功能用地，保障居住与就业相对平衡；同时其鼓励依托公共交通集中混合布局，促进土地利用与交通设施一体化发展。以下重点介绍《深标》中的居住用地和工业用地规划布局的主要内容：

1.居住用地布局

居住用地布局应综合考虑区位、周边环境和用地条件等因素，相对集中布局。居住用地布局应与公共交通相适应，轨道站点200米范围内的居住用地宜以混合功能设置，住宅宜以小户型为主。在公共交通角度，大、中运量的公共交通站点500米范围内宜综合布局居住、就业和公共服务设施等多种用地功能。

2.工业用地布局

工业用地布局应遵循空间集聚和用地集约的原则，相对集中布局形成工业区和工业园区。新型产业用地宜相对集中布局形成工业区，并与其他功能相对混合布局，共享城市的生产和生活服务设施。

（四）密度分区

密度分区是指在宏观规划的指导下合理预测及提出的远期城市发展空间密度布局和规划密度控制要求。密度分区分为密度一区至密度六区，共计六个等级，见表5。

表5  密度分区表 

（五）容积率

容积率是指用地范围内总建筑面积与总用地面积的比值。容积率与使用功能密切相关，受用地所处的服务区位、交通区位和景观区位等要素的影响。容积率是决定土地开发量的重要指标，通过密度分区以及相关修正系数予以明确。城市更新规划容积率是在《深标》的容积率指引基础上核算其基础建筑面积，再结合转移建筑面积和奖励建筑面积核算出的项目整体容积率。

（六）公共设施

1.公共设施的设置除满足《深标》配置规定外，还应考虑设施所在区位、家庭构成和年龄构成因素。

2.市、区级医疗卫生设施包括综合医院、中医院，各类专科医院和其他公共卫生设施，应选择在患者就医方便、环境安静、地形比较规整和工程水文地质条件较好的位置，并尽可能充分利用城市基础设施。与周围幼儿园、中小学校、食品生产经营单位和菜市场之间应物理分隔，符合卫生及预防疾病的要求。

3.市、区级社会福利设施包括养老院、儿童福利院及其他为孤儿、残疾人、老龄人和妇女等社会弱势群体提供养护、康复和托管等服务的设施，宜选择环境优美的区域，并结合城市公共交通与医疗卫生设施就近布局。

4.教育设施作为重要的公共设施配置，是规划设计中需要考虑的重要因素。《深标》规定了明确的教育设施配置要求，其中幼儿园、小学和初中是在一定用地规模范围内必须配置，见表6。

表6 教育设施的配置标准

（七）交通设施

为适应深圳建设“低碳生态示范市”和“公交都市”的要求，引导城市组团式空间布局，支持城市转型发展，现行《深标》在2004版《深标》基础上，重点完善了步行和自行车设施、公共加油（气）站、充电站设施的规划标准，增补了轨道交通设施的规划标准，并优化了公共交通、道路设施、机动车停车场（库）等方面的内容。以下重点介绍居住类和商业类停车场（库）的配置。

停车场（库）的配置要分区域供应。根据不同区域的规划土地利用性质和开发强度、公交可达性及道路网容量等因素，《深标》将深圳划分为三类停车供应区域。一类区域为停车策略控制区，包括全市的主要商业办公核心区和原特区内轨道车站周围500米范围内的区域。二类区域为停车一般控制区，包括原特区内除一类区域外的其他区域、原特区外的新城、组团中心和原特区外轨道车站周围500米范围内的区域。三类区域为全市范围内余下的所有区域。

表7的配建停车位指标以小型车为标准当量，其他车型的停车位应按相应的换算系数折算。换算系数分别为微型车0.7，小型车1.0，中型车2.0，大型车2.5，铰接车3.5。

表7  停车场（库）的配置标准 

（八）城市设计与建筑控制

1.城市总体风貌

城市总体风貌由城市组团风貌组成，应维护城市轴带组团结构，强化组团分区，保护组团隔离，以塑造拥山滨海的城市特色。全市划分为核心、西部、中部、东部和东部生态五个城市组团，每个城市组团包括若干分组团。各组团建设应注重保护独有的自然资源和历史文化遗产，明确空间发展模式，强化组团中心，形成组团的地方风貌特征，见表8。

表8 城市组团分区划分 

2.城市景观分区

按照地段在城市景观系统中的特征以及自然条件，《深标》将全市用地划分为四类城市景观分区，用于指导城市有序建设，见表9。

表9 城市景观分区划分 

3.地块与建筑控制

（1）建筑退线

建筑退线即建筑退让用地红线距离，是指建筑物外墙面与建设用地红线之间的最小垂直距离。建筑退让用地红线应满足消防、日照、地下管线、交通安全、防灾、绿化和工程施工等方面的规范及由城市规划主管部门制定的相关规划要求。

建筑退线一般按两级退线进行控制，建筑退线距离在符合建筑间距要求的前提下应符合表10的规定。

表10 建筑退线距离 

当住宅、学校等噪音敏感建筑相邻高速公路或快速路时，临道路一侧的建筑退让用地红线距离不应小于15米；当住宅、学校等噪音敏感建筑相邻城市主次干路时，临道路一侧的建筑退让用地红线不宜小于12米。

（2）建筑覆盖率

建筑覆盖率指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。建筑覆盖率分两级控制，一级建筑覆盖率控制裙楼，二级建筑覆盖率控制塔楼，一、二级建筑覆盖率宜分别满足表11的分类控制要求。

表11 建筑覆盖率指标 

（3）绿化覆盖率

绿化覆盖率指地块内各类绿化种植（地面绿化、屋顶绿化和架空绿化）的水平投影面积按相应系数折算后之总和与地块总用地面积的比率。《深标》规定居住地块绿化覆盖率宜大于40%，非居住地块绿化覆盖率宜大于30%，并鼓励进行垂直绿化、架空绿化和屋顶绿化。

（九）城市地下空间利用

为适应深圳土地资源集约利用和城市空间立体化、持续发展的新要求，促进城市地下空间系统化、综合化、安全化的建设和发展，2014版《深标》在2004版《深标》基础上进一步细化了城市地下空间的利用规则。以下重点介绍地下空间的使用功能和地下空间分层利用。

1.地下空间的使用功能

地下空间按使用功能可分为地下交通、市政设施、公共服务、商业、工业仓储和防灾防护等空间，见表12。其中，就地下市政场站设施，应尽量利用地下、半地下、山体岩洞等空间建设。就地下商业建筑，其总面积不宜小于5000平方米，并设置必要的水、风、电等设施。地下公共服务空间单体建筑规模不宜大于10000平方米。

表12 地下空间使用功能策略 

2.地下空间分层利用

地下空间分层利用原则应符合表13的规定，市政道路地下空间覆上深度不宜小于3米。

表13 地下空间分层利用原则 

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