截止4月底，不少房企已经发布年报。

翻阅一家家年报后，可以发现：

2020年房企们进击的脚步都因疫情的原因被迫放慢，在业绩会上公布目标时都比往年明显谨慎，目标销售增速大幅放缓成为常态。

但疫情仅仅是导火索，房企的动作放缓早有迹象，直接原因是发展模式的改变。

早在去年下半年，许多房企都已公开表明淡化拿地，例如一向以高增长著称的融创中国就已公开表明不再拿地。

从万科一份“低于预期”的年报开始，再到许家印放出恒大的2020年“控规模、降负债”的战略目标后，头部房企希望结束野蛮增长，稳字当头的想法已经展露无余。

而其中，最能显现行业转型趋势并给人思考的，当属“没有故事”的龙湖年报。

3月，龙湖集团发布了2019年年报。依旧稳健的龙湖，却在新的十年之期伊始，给出了一种行业新模式的实践案例。

据2019年克而瑞排名数据显示，龙湖集团以2425亿元的全口径销售额排名中国房企榜第11名，以1703.6亿元的权益销售额位列第10名。

其实，在今年的龙湖年会上，在被员工提及“龙湖在行业十强的悬崖边徘徊，很可能掉出十强”，吴亚军就坦言：“我完全不关心排名和规模。”

虽然这番话令人错愕，但若细致刨析，对于如今的龙湖或是众多头部千亿房企而言，谈排名、论规模的确是毫无意义的。

01

淡排名重融资

并不是吴亚军托大不认怂，淡化排名，恰恰是一个极具逻辑和前瞻性的战略。

这要从房企从前和现在的发展模式去分析。

房企们之所以不惜用高杠杆拉动规模提升排名，无非为了追求更好的融资环境，从而去拿地开发，促规模，再进行融资（上市）。

这是一个循环，也是大多数房企增长的经典模式。

而其中，地产作为一个资金密集型行业，融资一定是这个循环里的源头。融资的好坏也几乎决定了这一模式的成功与否。

而近年来，千亿房企也正是融资环境好坏与否的分界线。

根据克而瑞地产数据统计，千亿房企从2015年的7家上升至2019年的35家。

随着整个行业下行趋势的出现，房企的融资渠道受到了较大阻碍，即使是千亿房企，也并不都能融资顺畅，千亿阵营也有好坏之分。

一部分房企因规模快速增长而留下了财务不健康后遗症，连遭到评级机构降级，致使债券发行不顺，例如富力、雅居乐。

而另一部分房企却在发展中注重保持财务健康，进而脱颖而出，在融资端如鱼得水，例如龙湖、万科。

以龙湖今年的年报为例。

合同销售额2425.0亿元，同比增长20.9%；

营业收入达到1510.3亿元，同比增长30.4%，全年销售回款率高达95%以上；

现金余额609.5亿元；

核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%；

龙湖净负债率51.02%，同比下降1.92百分点；

平均借贷成本仅4.54%。

稳健的财务情况以及良好的信用记录，也让龙湖获得了资本市场的认可。

2019年以来，龙湖也成为国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构(标普/穆迪/惠誉)投资级评级的民营房地产企业。

龙湖不关心排名，正是对于自身融资能力的自信。

“下半年往后，融不融资，无所谓了。”面对记者提问，吴亚军霸气不减。

和高喊“活下去”的万科同道，居安思危似乎已然成为行业领头羊们的常态。

“我们去年下半年就很注重现金流。今年年初，1月份已完成全年的基本融资。”吴亚军对现金流有更深刻的认识。

“现金流不是今天才着急的事，而是要天晴的时候补屋顶，你早就要着急。”

纵观龙湖年报，有几项数据尤为亮眼。

截至2019年末，龙湖集团综合借贷额度为1460.0元，平均借贷成本4.54%，借贷成本相较2018年略降，平均贷款年限为6.04年。

2020年1月，龙湖成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美金为7.25年期，票息3.375%；

4亿美金为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

如此成绩，排名的确对龙湖来说并不重要。

02

淡拿地稳增长

规模对于千亿房企来说是把双刃剑。

从前规模越大，对房企来说越有利。

因为在原有的增长模式中，规模越大的房企能借更多银行的钱来挣土地升值的利润，用杠杆的方式一轮轮地完成规模增长。

而这套增长模式有一应用前提：即房价不断上涨，因为只有房价上涨，土地才会升值变现。 

但现在规模越大，对房企来说越不利。

因为目前房价陷入停滞状态，若还执念规模，仍需要不断拿地，但土地价值却赶不上利息成本和销售成本。

且当企业负债越来越高时，也会进入融资越来越难的恶性循环里。

这也进一步解释了为何千亿的房企不追求排名——因为千亿房企现在融资不仅需要规模，也需要财务健康的支持。

而财务健康的前提，就必须和拿地和去库存挂钩，因为这代表着财务的一进一出，影响重大。

由此，龙湖、恒大等头部房企的发展“循环图”发生了改变。

龙湖财报显示，2019年全年新增项目90个，累计拿下46宗地块，新增计容面积1731万平方米，总价为1106.24亿元，分别同比下降20.9%和8.9%。

在今年财报的业绩发布会上，龙湖集团CEO邵明晓就表示，龙湖的拿地策略是按照全年净负债率保持50%-60%基础之上进行推算，不做地王，也不拿高价地。

这也与恒大总裁夏海钧在2017年中期业绩会上表示的恒大的土储规模将以年负增长5%-10%的幅度调整不谋而合。

减少拿地，去库存，将土地价值被消耗前尽快的实现土地变现，变成实实在在的净利润，恒大正是为了健康的财务状况，

减少拿地，自然会影响销售端。

根据年报显示，龙湖2020年的销售目标仅定为2600亿，相比2019年的2425亿，规模同比增长额只需达到7.2%。

与恒大公布的2020年销售业绩增幅目标8.0%几乎相同。

龙湖、恒大态度的转变不是个例，万科、新城等头部房企也纷纷趋于稳健。

这并非是由于疫情，而是象征着水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不复返，回归、重塑成为共识。

03

龙湖急需回归

回归什么？又重塑什么？

在原有的模式下，市场犹如荒地大开发，冲规模为第一要素的驱动下导致了大多住宅为刚需型，而非改善型；为标准化，而非人性化；为效率化，而非精品化。

但当房地产市场走入存量市场和买方市场，市场需求发生两极反转，这一模式不仅对房企的当下财务健康不利，也对未来发展不利。

因此，我们或许可以如此定义：回归即为回归住宅以人为本的本质，重塑即为重塑住宅品质品牌的附加值。

翻看年报，有一个数据格外吸引眼球，即龙湖少数股东权益占比仍在持续上升，由2015年的11.75%升至2019年的43.63%。

虽然这看起来像是房企融资手段中常见的明股实债，但考虑到龙湖长久以来低廉的融资成本，或许这不是其扩充少数股东权益的主因。

较为可能的原因是2015年兴起的那波房地产大牛市，为了不落后于其余房企，龙湖也需要追求规模快速增长。

因此，选择了合营开发，降低自身权益占比，多地同时铺开的模式。

这的确让龙湖的销售额得以快速上升，2015年至2019年，龙湖销售额已经翻了五倍。

但在高速狂奔的路上，龙湖还是给自己留下了一些思考。

作为一家依靠口碑吃饭的房企，过多的合营对于龙湖的把控欠佳，进而影响产品表现。

2019年8月26日的龙湖中期业绩发布会上，来自长沙的业主在会上，为向来以高品质著称的龙湖再度敲响警钟。

据了解，最近两年，多地房企楼盘质量问题频发。虚假宣传、偷工减料等问题越来越难以回避。

随着一二线城市越发成为房企的销售决斗场，世贸、泰禾、金茂、阳光城都在学习如何走精品化路线。

进行回归和重塑，用更好的服务和质量，把住宅做精做出附加值，而不是以规模取胜。

这原本是龙湖的强项，但却在之前追求规模的路途中慢慢弱化了。

如今规模或排名已对龙湖没有意义，降低合营比例，尽快回归原来的龙湖模式，让消费者更加信任龙湖，这或许是龙湖的头等大事。

2020年注定是不平凡的一年，如何在转型中快人一步，龙湖其实有很大机会。

不谈排名，且看吴亚军的回归，能否让龙湖的速度和品控也回归初心。