最近，好消息不断...

昨天，我弟又发信息给我，他成交了一套半，半套是同事合作的，两人各分一半。

我弟是5月底才进地产公司的，刚开始在三级市场待了一周，后来应聘到一家知名代理公司做外场（连接开发商和代理公司的业务员）。

刚进公司三个月，开了8单，虽说单不是很大，提成也不算高，但一个从未做过地产的小白，进入一个全新的行业，能有这样的结果，还是可喜可贺的。

前两天，我弟又给我电话，他准备去开发商那里上班，做外场还是不能占据主动权，另外自己练习的机会不多，在开发商当驻场就不一样，每天都有大把的客户练习，练“死”一批客户后，就把自己练“活”了。

我本来希望他在现在这家公司待久一点，目的是为了扎根打基础，这家公司时间自由，还有大把空余时间，可以用来学习训练，不过听他介绍，他同事转到开发商后状态变了，也开单了，见有意愿去，我还是很支持他的。

以前，多是我请他吃饭，上次开单了，回来就请我吃饭，这次又开单了，说又要请我吃饭，按这个节奏，估计以后他次次回来都要请我吃饭，不过这是好事！

昨天，我弟认识的一个朋友，也是做房地产的，他遇到了一个问题，说要和我交流一下，我和他约定了交流时间。

他:“我有个问题想咨询你！”

我:“请讲！”

他:“前天，我卖了两套房，客户交了定金，但还没交首付，明天是交首付的最后一天，我给客户电话，客户说还要再考虑一下。”

我:“客户是一个人买两套和还是和朋友一起买的？”

他:“和朋友一起！”

我:“这个客户是怎么得来的？”

他:“打电话打来的，算是运气吧，我打电话给他，他刚好有需求，第二天就过来看房，看完房觉得挺满意的，就直接刷卡交了定金。”

我:“客户多大年龄？”

他:“过来购买的两个人是儿时的玩伴，买的是上下层，都是80后，两家人都是带着小孩和老婆一起过来买房的。”

我:“这说明什么？”

他:“客户主要是买来自己住！”

我:“客户有说要退吗？”

他:“说了！但不坚决，说如果价格能便宜，就直接过来付首付。”

我:“他想退还有其他理由吗？”

他:“他说别人同样在这里买，但价格比我这里便宜！”

我:“有这种情况吗？”

他:“除非业务员把自己的提成返给客户，否则不可能，因为能给的优惠都给完了！”

我:“你是怎么回答的？”

他:“用上次你弟说的那招，给客户保证，我直接告诉客户:这种事情在我们这里不可能发生，开发商价格都是统一的，即便是认识开发商内部的人，也是这个价，如果你发现，有人在你购买的时间，买的价格比你低，低多少我给你补多少！”

我:“借鉴的倒是挺快的，不过有效果吗？”

他:“效果不明显！”

我:“记住:学习东西不要生搬硬套，要具体问题具体分析，灵活应对才有效，没有一个招数适用于所有领域，没有一套话术可以搞定所有客户，客户需求、当下形势和市场决定你的话术和套路。”

他:“明白了！”

我:“保证用在卖金额不大的物品上，很实用，比如卖衣服、鞋帽等，如果用在大件上，只能作为一个辅助。”

他:“针对这个客户我该怎么应对？”

我:“你知道客户退购的根本原因是什么吗？”

他:“人情没做透，也没时间做，一般客户需要服务一段时间，这个客户打完电话第二天就来了，彼此缺乏信任度，加上他觉得价格贵，所以就想退。”

我:“你觉得这是根本原因还是客观状况？”

他:“根本原因！”

我:“你有没有见过很豪爽，第一次满意直接刷单定金，顺顺利利的交首付，办理银行贷款的客户？”

他:“我自己没碰到，但听同事说过有这种客户！”

我:“你一定要找到根本原因，否则再怎么努力都是白搭，因为你总是在外围转。”

他:“我我在的困惑就是:客户说要便宜，他当时心里到底在想什么？是因为听别人说买贵了想争取低价？还是想退房？如果退房，直接打电话让我退就好了，咋还需要考虑？客户在考虑什么？”

我:“这几个问题问得很好，根本问题都是问出来的，只是很多人不会问，瞎问一通，结果把自己越问越糊涂，用两个字就可以形容客户的心理，想想是什么？”

他:“困惑？”

我:“不是，是纠结！正如你分析的，如果客户想退，不会给你解释那么多废话，电话直接告诉你退掉，他现在这种表现说明，他有明显的购房需求，但现在处于纠结，你必须找到他到底纠结什么:是价格？还是手续麻烦？还是担心买贵了？还是对未来房价没信心？”

他:“我和他交流的时候，他说过一句话:买这个房，地方有点偏，不知道未来房价行情怎么样，要是跌了，我不就亏了吗？”

我:“这么关键性的话，你都没注意到，这种话可以了解客户的心理，尽可能要用笔记录下来，这是判断客户心理和客户需求的关键信息。”

他:“由于刚接触，对客户还不是很了解，所以会...”

他还没说完，我就打断了他说的话，我说:“别找理由，找理由越合理充分，死的越惨，理由找得再好，也不能帮你解决问题，你的心要放在解决办法上，而不是放在困难和挑战上！”

他:“好！”

我:“客户当场那么干脆买下，显然客户是真的想购房，我在又想退房，原因就两个:第一，当时他头脑发热，回去冷静了，发现你们可能有骗他的地方;第二，受到周围朋友的干扰，说他买贵了，还说某某买得有多便宜！

这种情况无非纠结两个问题:第一，我是不是买贵呢？通过退房刺激你，看是否价格还能再便宜！第二，我买的房以后房价会跌吗？跌了我不就亏了嘛？

我之前写过地产营销的系列，你再看看，所有的对客户的说辞都要指向一个观点:现在是购房的最佳时机！这样的话术才是简单、实用、有效的，否则都是废话！”

他:“明白了，我只需要找到他是纠结买贵了，还是纠结（担心）未来房价会跌，找到他纠结的点，对症下药，化解客户的担心和抗拒。”

我:“可能这两方面纠结都有，但肯定有一个是主要的，一个是次要的，你分清主次后，对主要的重点讲解，次要的带过就好，因为客户不会给你太多时间和机会让你瞎掰，你必须化解客户根本的需求，否则都会徒劳无功！”

他:“好的，我知道怎么做了，我这就联系客户去！”

这哥们太猴急了，我都还没讲化解客户这两种纠结，他就说要去联系客户，不过也正常，这哥们才刚20出头，不过这是好事，有这种干劲和冲劲总比慢慢腾腾、犹犹豫豫好！

我接着说:“你知道怎么化解这种客户的纠结和抗拒吗？”

他:“啊？是哦！你不提醒，我就冲出去了，听你分析后，我就很兴奋，想立马就去化解客户的抗拒！”

我:“你有这个特质，就是立即行动，这种特质很容易碰壁，也很容易取得结果，年轻的时候即便是冲动一点，也不影响，因为冲动对于年轻的你而言，那都不叫冲动，那叫行动力强！”

（未完待续）

好的，今天我们就交流到这里，明天继续。