一、设立业主大会的主要依据

1.《物权法》七十五条：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。　地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。（规定模糊，未规定具体部门）

2.《业主大会和业主委员会指导规则》建房[2009]274号（较全面）

3.《物业管理条例》第二章（第六、七、十、十一、十六条）（但未规定选举业主委员会的具体方法和流程）

4.《陕西省物业管理条例》（2017年最新版本）

5.《西安市物业管理条例》

二、业主的三个层次

1.单个业主（按照产权证所注明的产权所属人）

2.业主大会（全体业主组成，是区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构）

3.业主委员会（业主大会的常设机构、执行机关，行使日常事务的管理权）

三、成立业主大会的条件

1．在一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积（入住业主的面积之和超过整个园区建筑物面积）50%时，具备了成立业主大会的首要条件。

2.建设单位应当向物业所在地的街道办事处报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

⑴、物业管理区域证明；

⑵、房屋及建筑物面积清册；

⑶、业主名册；

⑷、建筑规划总平面图；

⑸、交付使用共用设施设备的证明；（煤气、自来水、电等专业管理部门）。

⑹、物业服务用房配置证明；

⑺、其他有关的文件资料；

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

四、成立业主大会的程序

1.组建业主大会筹备组

⑴.筹备组成员由业主代表、街道办事处、小区办、居民委员会、建设单位、前期物业服务企业和原房屋管理单位等组成；

⑵.筹备组成员人数应为七人以上十五人以下单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二，筹备组的组长由街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表，由街道办事处组织业主推荐；

⑶.筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告3天；

⑷.筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议；

⑸.筹备组自业主委员会成立并依法备案起自行终止。

2.业主大会筹备组应做好以下工作

⑴.确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

⑵.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

⑶.草拟管理规约、业主大会议事规则；

⑷.依法确定首次业主大会会议表决规则；

⑸.制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

⑹.制定业主委员会选举办法；

⑺.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

以上内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

3.业主委员会委员候选人

业主委员会委员候选人是物业管理区域内的业主推荐和自荐产生。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

4.业主委员会委员应当在具备下列条件的业主中选举产生：

业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成，由业主大会筹备组根据小区具体情况确定。业主委员会应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

⑴.具有完全民事行为能力；

⑵.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；

⑶.按时交纳物业服务费，模范履行业主义务；

⑷.本人及其近亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业或者下属单位任职；

⑸.具备必要的工作时间。

5.推选业主委员会候选人和选举出的业主委员会委员公示公告

⑴.推选出业主委员会委员候选人后，筹备组应当在物业管理区域内公示7天，征求业主意见，公示期间如无异议再公告确认。

⑵.选举出的业主委员会委员的自然情况及统计后的得票数和专有面积之和数，筹备组应当在物业管理区域内公示7天，再公告确认。

6.业主大会确定业主投票权数规定

业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

⑴.专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

⑵.建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

⑶.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

⑷.总人数，按照前项的统计总和计算。

7.选举产生业主委员会委员票数

经专有部分面积占建筑物总面积二分之一以上的业主且占业主总人数二分之一以上（人数和面积双过半）的业主同意，根据筹备组预先确定的业主委员会委员人数，按照得票数依次排序，选出业主委员会委员。

8. 召开首次业主大会时间和形式

⑴.业主大会筹备组要在首次业主大会召开15日前以书面的形式在物业管理区域公告召开业主大会时间；

⑵.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；

⑶.采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

9.业主大会议事规则、管理规约审核

业主大会筹备组制定《业主大会议事规则》和《管理规约》（草案）后，在物业管理区域内公示前报区小区办，驻街专管员对《业主大会议事规则》和《管理规约》（草案）内容进行检查、审核，是否有违反国家法律、法规、规则的内容。

10.首次业主大会会议

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。首次业主大会会议内容：

（1）表决通过《业主大会议事规则》和《管理规约》；

（2）选举业主委员会；

（3）决定是否续聘原物业服务企业。

11.对选举业主委员会委员的选票核实

住街专管员对业委会选票按照10%抽取检查核实，符合备案条件的予以备案。

12．业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

13．业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区房产行政主管部门和街道办事处办理备案手续：

（1）业主大会成立和业主委员会选举的情况（小区办提供示范文本，具体选举情况由社区提供）；

（2）管理规约；

（3）业主大会议事规则；

（4）业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

14.业主委员会的换届工作

业委会届满两月前，应当召开业主大会会议进行业委会的换届选举。在街道办事处、社区的监督指导下，由业主委员会组织换届选举工作；业主委员会在规定的时间内不组织换届选举的，小区办和街道办事处应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以社区在街道办事处的指导和监督下，组织换届选举工作。

五、业主大会履行以下职责

1.制定和修改业主大会议事规则；

2.制定和修改管理规约；

3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

4.制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

5.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

6.筹集和使用专项维修资金；

7.改建、重建建筑物及其附属设施；

8.改变共有部分的用途；

9.利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

10.法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

六、业主委员会职责

1.执行业主大会的决定和决议；

2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

5.监督管理规约的实施；

6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

9.业主大会赋予的其他职责。

业主委员会的活动经费，经业主大会审核后，由全体业主分担。