做日本房地产最常最常被问到的问题之一，就是奥运会以后房价会不会下跌。

市面上八卦作家也好，杂志专栏也好，也总会时不时炒一波行情，赚足眼球和销量。投资者里面也不乏翘首期待东京的房价大崩盘的，好自己也能低点入场。因为这些人总是在低点的时候，由于无知和恐惧逡巡徘徊错过了时机没有进场，等到房价涨起来以后才后悔莫及。然后又满腹酸水五味杂陈地期待下一波大跌的行情快点到来。

回顾日本房市这几年，这一波行情经历了东京确定承办奥运，消费税增税，遗产税税改，中国股市崩盘，负利率政策，特朗普上台，英国脱欧风暴等等的利好利空的检验，下面让我来分析一下为什么我认为短期内日本东京的房市不会下跌。

1. 汇率

日元对美元汇率一直在110左右低档徘徊，而日元的汇率会左右新房的成交价格。日元下跌正好让日本进口建筑材料的费用提升了，而开发商的成本会间接反映在新房的售价上。同时，新房上涨也会连带拉升二手房的价格。此外，东京都心的房屋，历来在国际上都属于买盘市场。日元汇率的下跌和维持一个低位徘徊，对于国外资本购买日本房地产来说，等于是打折大优惠。因此，我们可以判定，只要日元持续在低档盘旋，房价就不太可能会下跌。

2. 新房的供给量

我们知道开发商盖新房首先要买地，而买地大多数是在取得建筑许可的1-2年之前就开始了，所以即便有市场下行的趋势，开发商也无法立马改变新建计划。现如今，能够盖大楼的建筑用地价格上涨，加上观光客的不断涌入，许多旅馆业为了应付与日俱增的观光客入住需求，甚至不计成本的采购土地建楼，和开发商抢地。所以，开发商近期拿地的成本，势必会被垫高。

那开发商拿地的价格被垫高了，一定得卖得贵一些才能够维持利润。那么如何维持两年后市场价位受影响，开发商顺利高价脱手呢？很简单，只要把市场供应量减少就好了。近期日本不动产相关新闻所公布的数据一直都在说，首都圈新房的发售量变少。很多人以为是市场情况变差，所以供给会变少。但是明眼人一眼就看出来，是开发商在从源头上控制供给量，来维持高房价。

那好多人就会问了，你这一招为啥在2008年金融危机的时候没有奏效，而现在会有效呢？ 原因是因为在金融危机的时候有很多体质还不健全，很多二三线的开发商举债融资新建了大量新房，但是他们财务体制并不健全，也就是口袋不够深，因此没能捱过金融危机。所以大量低价抛售手中的成屋，所以拉低了市场均价。当然当年那些二三线的开发商在金融危机的时候都死得差不多了，现在市面上的开发商大多数体制健全，不是财阀系，就是金融系，要么就是铁路系的，他们的财务基盘相对稳定很多，操作也更加理性。而少了二三线开发商抛售，市场上的新房供给量缩小到金融危机时候的1/3而已，而在供给量有限的情况下，自然就不太容易因为大量的供给，而造成价格崩盘了。

3. 造价问题。

除了日元下跌会导致进口原物料上涨以外，东京奥运场馆建设，各个区域再开发，各种上马的公共工程都在如火如荼地进行，因此缺工问题很是严重，工人缺乏的情况下，用工价格也水涨船高。所以，汇率问题导致原料价格上涨，居高不下建设需求则导致人力成本居高不下，这也是为什么大楼造价不会下跌的两个主要原因。

4. 金融政策。

日银（日本央行）的黑田总裁连任的任期到2023年4月，也就是说日本现行的宽松的货币政策很有可能一直持续到2023年。当然市场是仍然热钱滚动，而且维持历史上少有的超低利率，只会让房价更难下跌。利息已经低到根本就等于白借，那只会让卖房的人更加没有理由着急低价贱卖房子了。

5. 人口动态。

日本的总人口确实在持续减少，少子化和高龄化的浪潮也是挡也挡不住。但是从局部来看，东京都的人口却是持续在正增长。由于东京都巨大的磁吸效应，周遭地区的县市的年轻人都吸引到东京来工作。人口增加就会加强对房屋需求，这也是稳住目前东京房价的一大要因。所以，只要有人口净流入的地区，房价就有强大的支撑。

6. 游客暴增。

旅日的观光客一年比一年多，2011年时候也才620万人左右，但是2017年的时候就已经突破了2870万人，短短6年旅客的人数暴增了4.6倍，日本官方已经喊出了2020年每年吸引4000万国际游客，2030年每年吸引6000万国际游客的口号。而在这一背景下，日本的旅馆等住宿设施严重不足，使得很多原本不属于旅馆业的投资机构，看到有利可图也跟着买地建旅馆。观光客的增多，房间需求变大，自然就会拉高住宿费用，住宿费的高企代表收益增多，用收益还原法的观点来看，住宿费的上涨让旅馆业更敢砸钱抢地，那地价又怎么会跌呢？

7. 高净值人群的节税需求。

日本的高净值人群大多数为老年人，手上握有满满的现金。虽然很多节税的方法已经被政府盯上，但是只是节税的空间变小而已，并没有消失。把资产换成房屋等不动产，还是比现金的评价要低。若这些又抠又有钱日本老人想要在生前转移资产，那比起直接赠与现金，赠与不动产仍然会是相当划算的选择。目前遗产税最高税率为55%，也就是说即便将来房价跌了三成，可能都还是比现金缴税要更加划算。

8. 鉴价方式的主流变为收益还原法。

日本当年泡沫时代的时候之所以会吹出大的泡泡，其实跟银行的鉴价机制有很大的关系。以前大家不熟悉所谓的收益还原法（就是用投报率来衡量不动产价值的方法）当时的主流为比价法，也就是单纯参照周边的成交行情，因此只要有一个物件高价成交，银行就会使用比价法来断定周遭房产有相同的行情，就这样一手换一手，房价越炒越高。但银行却没有另外一套准则，来衡量这个不动产究竟是不是真的有这样高的价值，因此就吹出了越来越大的泡沫。

但是近些年收益还原法已经成为了市场的鉴价主流。银行也学聪明了，知道要注重你这个物件的收益性。因此，现在银行能够比较准确的预测一个物件未来的收益性。另外，使用收益还原法还也可以客观的衡量一个物件是否能够在还款期限之内清偿房贷。因此，对于房屋的价格，会有一条很清楚的上限价格以及下限价格在。所以目前东京都的房价，其实都还在银行以及屋主回收租金可以承受的范围之内。因此可以断定说目前的房价还不是泡沫，所以也没有所谓崩盘的疑虑。不要因为房价高到你买不起了就说是泡沫，也千万别用自己的口袋的深度来衡量市场的高度。

以上几点我们可以很清楚地判定，短期内东京都都心的房地产，下跌的可能性还是很小，当然是短期内，而不是长期。如果上述情况有所改变，还是会对市场造成影响，增加更多不确定性。