房价问题，越来越受到大家的关注，买房的早晚，在财富差距上会特别明显。
房子有时候涨的快，有时候涨的慢，有时候甚至是下跌的。这些波动背后的原因是什么呢？
主要有两个：
1、房地产调控
2、货币政策的松紧
这个是针对整个宏观经济的，但是对房价波动也有很大的影响。
今天主要来说说专门针对房地产的房地产调控。国家为了社会稳定和不造成太大的财富差距，2016年以来出台了一轮房地产调控，采用各种政策来限制房屋买卖，概括起来有“五个限制”，分别是：限购、限贷、限价、限售、限商。
那么首先，我们来了解一下这“五限”的实质是什么？
1）限购、限贷
我们听的比较多的是“限购”。
限购：目前绝大多数城市都有这个政策，一般做法是：同时限制买房资格和数量。
限购房资格-只有本地户籍或社保缴纳满足一定条件的常住居民；
限制购房数量-一般对多只能买两套，个别中小城市能买三套，特别小的城市不限购。
限购往往和限贷（限制贷款，限制首套房和二套房贷款比例）配合使用。
我国房地产政策的主基调是“房住不炒”，即房子是用来住的，不是用来炒的。 其实质是把房屋的投资属性和居住属性分开，允许居住买房，限制投资买房，以避免造成过大的财富差距。所以，限购和限贷会长期存在。
2）限价、限售
限价：限制新房的开盘价，房价高了不让开盘，不发售房许可证。
这种做法的直接效果，是扭曲了市场上的价格信号，创造了寻租机会，也不利于解决居民的住房问题。这个政策，无非是增加了交易摩擦，短期可能抑制房价，但是对长期房价没啥影响。相信在长期，这样的政策也会被慢慢修正。
限售：限制商品房出售，比如买了房五年后才能转手。其出发点是为了限制投机买房，但也可能减少了二手房的供应。如果减少了供应，短期内还可能推高房价。
所以，限价和限售是短期的应急政策，估计会有松动
3）限商
限商：就是限制商业楼、办公楼按照公寓楼设计，改装成公寓出租或出售。
为什么有这个限制呢？
一是土地性质不同，低价也有所不同；
二是税收。商业楼办公楼里有大量生产经营活动，可以贡献税收，居住用地是住宅，不产生税收。
所以，未来如果要把商业楼办公楼转化为居民楼，要有一个综合考虑，前提是补一个地价，弥补政府的税收收入，否则可能性不大。
这“五限”政策，不仅直接影响房产的开发和交易，还影响人们对于未来房价的预期。综合作用之下，过去两年房价涨幅的确受到了抑制。 自2016年至2018年10月，一线城市仅上涨了1.4%，二线上涨14.3%，三线上涨16.9%。一线涨幅远低于二三线的，这和房价上涨的规律是反过来的，这就说明，调控对房价还是有很大影响的。
这种房地产调控政策，影响短期的房价增速，但是不会改变基本面。
房价的基本面，取决于经济增长、通货膨胀和城市化，目前看，这些都不会变。
不改变基本面，也就不会改变长期的房价趋势。
同事，调控这么严，房价还是上涨的，说明潜在的购房需求还是很大。
基本面在那里，建议早买早上车，至于买在哪里，就要看个人需求和实际情况了。
