华夏幸福是如何异军突起、成为A股第四大房地产公司的?

“平安资管以一百多亿人民币的价格购买华夏幸福的19%的股份”的消息传开,对房地产企业的映象还停留在“万保招金”的小散被震惊到了,不禁要问华夏幸福是怎么异军突起的?

1.吃亏吃出了良好的政府关系

华夏幸福老板王文学在92年下海经商,先做火锅店赚到第一桶金,然后将业务拓展到装修。90年代中期,地方政府盛行修建楼堂馆所,于是王文学承包了廊坊以及一些周边县市的装修业务。

不过好景不长,97年亚洲金融危机,全国财政紧缩,财政部也特别强调,地方债资金将严禁用于楼堂馆所建设。这直接导致王文学的装修队伍出现了两头难的窘境:一面是对政府追款不成,另一面是对下游供应商施工队的欠款无法结算。在多次追款不成之后,王文学做出了一个让人颇感意外的举动:在廊坊市政府领导的办公室里,王文学当面烧毁了政府的装修合同,并声明不再讨要政府的欠款,欠下的债他自己用火锅店挣的钱来还。

金融危机的影响消退后,廊坊市有块地要开发,对他有亏欠的官员就让他开发了那块地。这也直接导致了华夏幸福的前身——华夏房地产开发公司的成立。

2.高人指导

2000年前后,只有三块地的华夏幸福还是无名小卒。一心想要做大企业规模的王文学有点“病急乱投医”的心态,很短的时间里请教了知名市场策划人王志纲,以及麦肯锡、华高莱斯、和君咨询、罗兰贝格等咨询公司。

在和王志纲会面中,王文学最大的收获是意识到战略的价值。王志纲曾劝导王文学,在没有政府资源和足够资金实力的情况下,进军北京的念想几乎不可能实现,当务之急是思考如何在廊坊本地发展壮大。

王志纲还说,国内住宅开发商众多,此时再怎么加足马力做住宅也赶不上同行。若要做大规模,应当另辟蹊径。

3.独特的市场定位——环北京产业地产

和王志纲的谈话中,两人预料,北京未来将更加炙手可热,由于管控严格,一些企业落地北京将越发困难。而廊坊等北京周边属于管控“灯下黑”区域,企业落户便捷。这将为产业集聚提供机遇。

华夏幸福的第一个产业地产项目是固安工业园。2002年初的一天,廊坊市政府官员召集河北五大开发商吃饭。包括华夏幸福等企业掌舵者。饭局上,廊坊市政府表达了对标苏州工业园区,希望把下辖固安县发展起来,并给予政策支持的意愿。那个时候,燕郊刚刚起步,香河也没有驶入正规,而离北京更远的固安完全没有任何竞争优势。大部分房地产公司都觉得没有必要啃这个硬骨头,但华夏幸福最终与固安县政府签了60平方公里、限期50年的开发协议。

4.开发中的磨难

2003年,各地争相大兴土木建设开发区,甚至侵占农田,开发区建设逐渐进入癫狂状态。国务院随即开展土地市场治理整顿行动,重点清理开发区,叫停开发区建设。

此时华夏幸福已在固安工业园区投入良多。国务院禁令一出,王文学便与廊坊市政府官员一起,前往河北省政府说明情况,商议解决办法。但国务院明令禁止,河北省政府也表示爱莫能助。

幸运的是,王文学身边有位跟随他多年的下属,平日里爱好研读国家文件。危急时刻,他在文件中找出了一条例外条款,大意是,除去此前当地省政府认定的特定开发区可保留之外,其他开发区一律关停。这下如获至宝,王文学旋即再度求助廊坊市政府,后者求助于河北省政府,一番周折,终于保住了固安工业园。

5.模式的复制

传统开发商在拿地后,往往走产品化路线,追求卖出高房价,尽可能赚取高利润。

华夏的模式是,通过前期导入产业,帮政府拆迁、修路、做绿化等其他基础设施建设,提升地块大环境,改变土地价值属性,随后赚取地价急速升值、房屋销售升值的差价。许多同行看不上、不愿拿的地,华夏却出手拿下。

在环北京布局了一圈之后,华夏幸福开始在其他地方布局。比如,如今在南京,华夏幸福在句容、全椒、滁州、马鞍山等地环绕一圈。在合肥,华夏幸福布局了周边的肥西、长丰、巢湖、舒城等地。

2017年4月,雄安新区横空出世,华夏幸福短时间内股价飙涨50%以上,市值最高达到1357亿人民币,超过绿地控股、融创中国等多家知名房地产企业。

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