你好，欢迎来到香帅的北大金融学课。我是北京大学的徐远教授，应香帅的邀请，本周我给你讲一个房地产的专题课。

　　前面三天，我给你讲了刚需买房，改善买房，养老买房这几个事，今天我给你讲讲租房这件事。

　　对于租房，很多人有一个误解，以为租房很便宜，比如说一些同学会有这样的观点：北京、上海等大城市的房子租售比达到60多倍，也就是房价是租价的60倍还要多，而且我们的房屋产权只有70年，那我就租好了，我租一辈子房也没有什么大不了。

　　今天我将要告诉你，买不起的时候租，等有条件再买，这个无可厚非。但是如果你以为你可以一直租，租比买便宜，你就大错特错了。

　　我从三个方面给你讲这个道理：

　　第一，大城市的房租是增长很快的，今天看起来便宜，未来会很贵；

　　第二，由于房租的快速增长，房价相对于房租其实是很便宜的；

　　第三，房价里包含了未来的所有租金，能够帮助你对抗通货膨胀。而租房是要承受这个通胀风险的。

　　1原因一：大城市的房租快速增长我们先来看点数据：从2010年到2016年这段时间，是我国经济大幅减速的时期。可是，北上广深的房租每年上涨都在6%以上，尤其以上海最为严重。上海每年的增速有11%，7年时间翻了1倍还要多。相比这些年平均2.6%的通货膨胀，房租的增速是非常快的，快了1倍以上。

　　主要大城市房租增速（2010—2016，单位：%）

　　房租的快速增长，租房的朋友是深有体会的，现在一线城市的租金特别贵，就是这些年租金持续上涨的结果。比如说，现在北京一个六七十平米的小房子，租金经常要达到六七千，好地段就更贵了，放在六七年前，也就是两三千的水平。

　　这样的增速是非常恐怖的，你若想租一辈子的房子，几十年后可能会发现，租金贵得惊人。比如说你现在租个小房子，月租金6000，每年增长6%，也就是明年涨360元，后年涨380元。这么涨下去，看起来是不多的。可是70年后，租金是多少？你可以拿出计算器简单计算一下，结果是月租金334,000多，注意！这是月租金。年租金要多少呢？年租金要401万。注意，这是租金，不是售价，怎么样？看到这样的数字，你还觉得可以租一辈子的房子吗？

　　租金的快速上涨，不仅仅是我国的现象，国外也一样的。根据统计，战后这70年，发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。房租为什么增长这么快呢？我从两方面跟你讲：

　　第一方面，我从供求原理跟你讲，这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理，如果一种商品的需求很旺，但是供给增加又很慢，则价格上涨就会很快。大城市的租房市场，它的需求是刚性的，供给也是刚性的，是一个“双重刚性”的市场。怎么说呢？从需求面看，很多人不停地涌入大城市，没房子的只能租房住，所以租房的需求是刚性的。从供给面看，因为给定地段的房子就这么多，增加非常慢，所以房租的供给也是刚性的。那么出租的不愁租，租房的不得不租，这样一来，你可以想象一下，房租的增速一定是很快的。

　　第二个方面，我从恩格尔定律跟你讲。根据恩格尔定律：随着人们收入的增加，人们用在食品、服装这些基本消费品上的支出的比例是下降的，用在居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。这样一来，租房支出的增速就是要快于收入的增速的。因此，人们用来租房的钱会越来越多，那么房租的增速就必然是很快的。发达国家几十年的经验也早已证明了这一点。

　　原因二：买房VS租房，算清这笔账我们刚才说清了房租的快速增长，在此基础上，我来告诉你，由于房租的快速增长，现在看起来很高的房价，其实相对于房租是很便宜的。

　　我来给你举一个简单的例子。假设你租一个小房子，月租金6000块，年租金7万2，而售价是432万，租售比是整整60倍，这种情况下是租便宜，还是用30年的房贷买下来便宜呢？一眼看上去是租便宜，毕竟房价是租金的60倍，可是如果考虑租金的上涨，结论是完全反过来的。通过简单的计算就可以发现，对于“租”和“买”这两种选择，30年里的租金总额和房贷总额其实差不多。但是如果你买的话，30年后你就多了一套房子。

　　先来看租，假设每年租金上涨6%，这样累积30年，你一共付的租金总额是多少呢？是569万，那么付了这569万的租金以后，你还没有房子，还得继续租。

　　再来看买，如果你凑了30%的首付，用公积金贷款买了这套房，30年还清的话，那么你的首付和房贷总额一共是603万，比你30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后，你已经有了一个属于自己的房子，而且贷款已经还清了，这个房子就是个完完全全的净资产了。

　　粗略估计，30年后，这套小房子的价值最少也在千万以上，也就是说，租和买的差别至少是千万级的。所以，有条件买的同学还是要尽快买。

　　刚才的数字有点多，如果你有兴趣，不妨拿出计算器简单算一下，网络上也有很多的房贷计算器，用起来很简单的。算完之后，你对这种看似缓慢的累计增长会有更加深刻的认识，时间长了之后，它的力量是很强的。

　　我在北京大学给本科生上课的时候，每学期的第一堂课也会让大家在课堂上做这个练习，深入体会一下累计增长的强大力量。这个简单的计算帮助我们理解了一个非常重要的现象，就是现在房子的租售比为什么这么高。如果你忽视房租的快速增长，可能觉得房价高。但是，如果你考虑了房租的快速增长，房价就不高了。现在的高房价其实是对房租未来高增长的提前反应。

　　这个道理和高增长的股票估值高是一个道理，如果一个股票的业绩会平稳较快地增长，而且非常稳定，那么这个股票的估值就会比较高。为什么呢？因为大家都看好这个股票的话，都会尽快出手去买，不会等到业绩实现再去买，那个时候就晚了。所以大家争相购买的话，价格就被买上去了，估值就变高了。

　　过去这些年，我国房价涨得快，其实就是这个道理，有很多人就是看到了房价长期稳定上涨的潜力，而早入手，早受益。

　　3原因三：买房具有抗通胀的属性刚才给你讲了，由于租金快速上涨，房价其实相对于房租是便宜的。那么，我再给你增加一条买房的理由，就是抗通胀。

　　不知道你有没有注意过，很多国家的货币的面值都特别大，比如说日元、韩元，后面有很多零，计数单位都是万、十万，甚至百万。你知道为什么吗？其实就是通货膨胀闹的，连续几十年的高通胀，如果不更换新版货币的话，纸币的面值就会特别大。

　　其实，通货膨胀是全球的现象，不限于发展中国家。根据统计，第二次世界大战以后的七十年来，发达国家的平均年通胀在4.3%左右，70年间物价上涨了20倍。而房租的增速比通货膨胀还要快，长期平均在每年6.6%左右。这样一来，你租房的话，就要面临不断的租金上涨，遇到恶性通胀的话，房租涨得会更快。你买房的话，就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。所以说，买房子是抗通胀的。

　　租房的原则：“便利原则”刚才，我仔细给你讲了，为什么大城市买房比租房便宜，核心是租金增速快，而且买房抗通胀。

　　你可能还有疑问，你会问，老师，我已经明白了买房比租房好，可是我现在实在买不起，必须租，我应该怎么办呢？这是个很好的问题，很现实的问题，我们必须面对现实。那么怎么办呢？这个时候，你要先租，以后有条件再买。

　　在租的时候，你要遵循一个便利原则，就是租的房子要便于你的职业发展和收入增加。比如说你是一个化妆师，事业刚刚起步，对你而言，最好是住在交通便利的地方，这样客户一打电话，你马上就能到，就可以更好地开展工作，积累更多的客户资源和人脉资源。这个时候，你虽然买不起房，但是你投资了自己。从长期看，投资自己是最好的投资。

　　如果租得偏远，虽然租金省了一点，房子大了一点，但是不利于你的工作，也不利于你休息，你的时间和精力浪费在来回的奔波上，省了租金，可是浪费了职场发展的机会，这是最大的浪费。

　　今日概要：

　　1. 由于房租的高速增长，买房比租房要便宜很多，而不是相反；

　　2. 买房是一次性买断未来很多年的租金和通胀，具有抗通胀的性质；

　　3. 暂时买不起房，必须租的话，要遵循“便利原则”，租那些让工作便利的房子，投资自己。

　　今天是这个房地产专题的最后一课，这几天我从四个方面跟你讲了房地产的事。分别是刚需买房，改善买房，养老买房和租房，希望通过这四个方面的讲解，让你对房地产有了更加深入和正确的了解，对你未来的买房和租房决策有所帮助。如果你有问题，欢迎你在留言区留言，我们一起讨论。下周五我将集中回答你最关切的问题。

　　明天，我为你准备了一个延伸阅读，是香帅为我的新书《人·地·城》写的一篇读书笔记，我特别期望你能够读到这篇读书笔记，它能为你理解中国的城乡变迁和未来的城市化趋势提供一个新的视角。

　　香帅

　　这里是香帅的北大金融学课，帮你站在高处，重新理解财富。