49.房价上涨好不好

无论房价涨跌，都不应该人为管制

听到一位出租车司机说房价太高了，但是政府就是没有决心把房价压下来。我说，政府真的有本事把房价压下来吗？
如果政府真的无所不能的话，那么我们早就没有任何经济问题了。

早期政府也会限购政策来调控房价，结果还是没有跌

价格是现实的一个反映。反映的现实是多方面的，你仅仅按住价格，并不能改变价格所反映背后的现实。好比你管不住温度，却非要去管温度计一样荒唐。

房价上升是由多方面的因素造成的，有正的也有反的。

香港记者返回政府推廉租房，怕房价跌。影响民生。

住房是咱们生活、生产、从商、教育的一种要素，任何一种要素当然是越便宜越好，它的供给越丰富越好。在香港怎么会是变成越稀缺越好、价格越贵越好呢没有道理。

香港并不是一个低税率的城市，交税以外，还交了很高的地产税

不管是限制上涨还是下降都不对。是哪些因素导致了房价上升，哪些因素导致了房价下跌。

要让正面因素发挥作用，减少负面因素。使得房价能够正确地反映人们对房屋的真实需求。

房价上涨的正面因素

北上广深房价一直在涨，它是有原重要的一点就是集聚，很多人涌到这些城市里面生活居住，人多自然贵。

北京，好的医院，好的剧院，也好的大学。大学有好多课程都是对外开放的，可以免费进去听， 在北京他们所付的房价，不仅仅是一套普通的房子，还要加上这些周边可得的服务，所以价格会高

有很多人批评集聚，说分散居住才更绿色才更合理。但是自己就是在大城市又不愿意离开的人。

很多城市病：拥堵、空气不好、人与人之间发生摩擦的机会更大等等。依然留在大城市，因为人口高度集聚的地方，能够提供比别的地方多得多的机会。

• 在美国，如果你是个穷人，那你有一幢房、一辆车、一条狗，你生活在阿拉巴马州；

• 如果你是个富人，那你也有一幢房、一辆车、一条狗，但你生活在纽约上东区。

• 纽约上东区的位置那么值钱，因为在那里你见到的是不同的人，你遇到的是不同的经历，你得到的是不同的机会。重要的不是你是谁，而是你跟谁在一起。

• 一早就到大城市打拼的人，他们回到自己的家乡，见到自己童年的伙伴。

• 他们的生活没有太大的改变，而他们当年的能力、智力、本事其实是差不多的。

• 他们因为在不同的平台上发展，遇到的是不同的机会，结果人生的道路就非常不同了。

• 不要以为你非得有天大的本事，才能够在大城市里面立足。

• 人与人之间讲究的，不是你个人的本事有多大，而是你的本事跟别人的本事能不能相匹配，你们之间能不能够互相服务。

人口集聚提高大城市的经济效率

现在有一个说法，他们说在大城市，北上广深这样的城市，要留下高端的人口，而把中低端的人迁离这个城市。说法有问题
如果一个城市只剩下高端人口的话，这些高端人口就自然变成中低端的人口，谁打扫卫生、谁修车、谁送快递、谁看孩子呢？

在美国，一个钢琴老师的收入不一定比一个修车师傅的高，开垃圾车的清洁工，他的收入很可能要比大学老师还要高，谁赚得多，谁赚得少，讲的不是职业的贵贱，讲的是互相依赖的程度。

大城市的人口集聚，是一个全世界都存在的大趋势。
日本的GDP 高的都是大城市，东京、名古屋和大阪
美国也是 纽约、波士顿、华盛顿、西雅图、旧金山
中国： 北、上、广、深， 成都、重庆，香港和台北

中国的城市化还没有完成，还要集聚，所以这些地方对房屋的需求还在增长。

如果房价上升是因为人口集聚造成的，那么这种集聚就是正面的，就是好的，我们不应该抑制它。相反，如果你非要把人赶走，或者剥夺那些已经来了的人，留下来买房生根发芽的机会，其实对这些城市的发展是不利的。

一个城市不可能只有光鲜的街道

• 我们应该尊重人口迁移的基本规律
• 还有人与人互相服务的这么一个生态的环境

一个城市也不可能只有光鲜的街道，一个家庭也不能只有客厅，白领要跟蓝领互相配合。

北京有非常漂亮的长安街，往南走两条街，它的景色就不一样。在美国纽约也是一样的，在曼哈顿那是非常漂亮的街道，再过几条街，它有不同的功能，街道的景象也不一样。每个家庭也是这样，他们都有招待客人的客厅，但是也有厨房，也有后院，也有储物间，搭配起来才是一个完整的生态。

一个没有垃圾桶，没有储物间，没有厨房的家，客厅不可能是干净漂亮的。

人口集聚，各种人聚在一块，这个城市提供的功能越来越多了，越来越好了，所有这些都是使房价上升的正面因素。

房价上涨的负面因素

• 房屋的交易不够灵活，不够频繁，
• 城市规划部门对房屋容积率的限制可能太大了（也就是房子不能建得太高，这也限制了土地的使用效率）

同样一块地，如果房屋能够建高一倍的话，那么它能够提供的建筑面积就会多一倍，也就是说在同样的土地面积上，它能够提供多一倍的住房服务，这也能够缓解。如果这一点限制不放开的话，那么这也是房价上升的一个不利的因素。

当然这涉及到一个观念问题，我们到底能承受多高多密的房屋。 世界上各大城市的经验表明，都是高密度的。

小结

要客观地去分析、去对待房价上升的正面因素和负面因素，不能一刀切说房价涨了就是好的，或者房价跌了就是好的，因为价格只是反映现实各种因素的一个综合指标而已。如果管不住温度就去管温度计，这是一种自欺欺人的做法。

问题

你所知道的房价持续增长的地区有哪些？房价持续下跌的地区又有哪些？

答：一线大城市，比如我所在的深圳，下跌的地区就是3-4线城市，往往由于人口流动到大城市的缺少人口聚集的效益，经济很难发展起来。

老师

“房价持续上涨的地方是那些人口和资金净流入的城市，北上广深、杭州、成都、南京等等。而在这些城市里面，地段位置，包括距离市中心的距离、周边的学校、商圈等等，都能够决定房价的高低。房价持续下降的地方，也就是人口和资金净流出的地方。人口净流出意味着需求减少，资金净流出意味着发展减缓。”

50.廉价保障房更贵

人们如何应对房屋限购

就是限制人们购买

人是的对策

• 如果你限制每个家庭只能买一套房，他们的家庭就会裂变成两个家庭，他们可以做假离婚。
• 如果你说每个人只能买一套房，那么每套房的面积就可以发生变化。人们可以买一个很大面积的房子，交付以后再把它隔开，变成两套房。
• 一套房面积不能超过一百平方米，就是把房子建高一点，交付以后再把它隔成两层。

房屋限购只能让实际房价更高

供应的一方
盖房子的人是看着他们的收益去的，如果他们盖的房子不能够赚钱，他们就不盖房子了。如果限制住有钱人多买房子，他们接着就会减缓他们的投资，新楼盘推出的数量就会逐步减少，最后整个市场可得的房屋总量就会下降，住房的供需矛盾就会更加激烈，实际的房价就会更高，而不是更低。

住房市场化让人们买房更容易

这些年有所谓的商品房，实际上恰恰就是因为当年的福利分房制度，实在走不下去了，才走上这条路的。

当年要分一套房子可难了。很多人到了退休的年纪还分不到半间房子，经常要跟人家合住、共用，很多家庭之间的争执矛盾都起源于这一点。

而看看我们的今天，我们买第一套房，买第二套房，甚至买第三套房的时候，每一套房的质量、设施和周边服务，都有质的飞跃。这恰恰是通过房屋的商品化而实现的。

学生大学刚毕业，月薪也只有1万块左右，现在的房价一平方米就是好几万，他们怎么买得起？我觉得他们要求也太高了，刚毕业就想买房。

没有房子的人娶不到老婆，如果有房已经成了今天的男人要娶老婆的一个必要条件的话，那么这说明买房比以前容易了还是难了？比以前容易多了！只有比以前容易多了，买房才会成为必要的条件。

如同 英语不过四级的娶不到老婆，说明大家都能拿到英语四级证书了。所以如果买房真的成了娶老婆的必要条件的话，这说明买房比以前容易多了。过去我们父母那一代，有一张床板就可以结婚了。

政府提供廉价住房将减少社会流动性

把住房看作一种标准品。他们把房子看作是一块手表、一支铅笔、一瓶可乐那样的标准品。你说全国人民每人都拥有一瓶可乐，能不能做到？这比较容易做到。你去生产，生产了把它派给每个人，每个人手上就一瓶可乐。标准品，这能做到。

但是房屋并不像可乐那样是一种标准品，房屋是一种非常具体的服务，我们不可能抽象地说一个房屋。一个房屋代表着不同的质量、楼层、位置、周边的设施、朝向、地段、学区。它周围提供的医疗服务、交通服务、治安服务，还有未来的规划和发展，每一间房，每一个单位原则上都是不一样的。那你怎么实现政府向每个人都提供所谓的住房？

有些房子在市中心，有些远一点，有些很接近地铁出口，有些连公交车都搭不到。每个人一套住房、每家人一套住房的想法，说起来好听，但实际上根本做不到。

不应该参考新加坡，新加坡小，比较容易提供一个标准品，大家离地铁口都差不多远，人口基本不流动。

中国没有这些条件，城市和城市之间差别很大，城市的面积非常大，一个小区的设施和另外一个小区的设施，有很大的差距。如果一开始就给每个家庭分一套房，然后让他们住在那里的话，那就相当于把人绑在这个廉租房上，极大地减少了他们的流动性，由此付出的代价是巨大的。

其实国外也有类似的经验，那就是分了廉租房以后，他们都舍不得离开。他们就住在那里，结果子女也在那里受教育，当他们的情况有所改善以后，他们还舍不得离开，本来他们的子女可以到更好的地方就读的，但他们不得不留在原来的地方。这使得所谓的社会流动性减少了，上升的渠道收窄了，咱们泱泱大国不应该学新加坡。

廉价保障房不是免费午餐

是没有看到这样做的挤出效应，也就是说，当政府要提供大规模的廉租房的时候，他们必须找地，必须找材料，必须找钱。这些资源，政府用得越多，私人用的就越少。所有这些资源都是排他性的，一个人用了，另外一个人就不能用。政府用了，私人就不能多用。

这时候我们就得权衡，这些资源放在私人开发商里面，还是放在政府手里面，能够得到更好的应用。是谁更能够设计出适销对路的房型、质量、地区、周边设施，是政府还是私人开发商？答案是显而易见的。

在美国也有这样的情形，就是政府为了大量修建廉租房，推倒了一些他们认为房屋质量不及格的社区，结果推倒这些质量不及格的社区的速度，远远高于重建的速度，而穷人就不得不搬到更远的、政府提供的住宅区里面去，他们的居住情况反而变得更糟糕了。

在中国的深圳，你能见到许多城中村。城中村你可以说它不够漂亮，不够标准，但确实是一种市场提供的适销对路的廉租房。我就参观过华为和富士康旁边的那个城中村，好多今天华为的高管，他们事业起步的时候就是住在那个城中村的。

政府提供住房后，肯定会限制这种廉租房的有偿转让，这样会使得房屋之间的交易减少、流动性减少，这也进一步限制了资源的有效使用。

小结

• 房屋不是一种标准品，它是一种服务，是一种综合的服务；
• 私人开发商是这种综合服务更好、更适合的提供商；
• 如果让私人能够拥有房屋，而不是租用公租房的话，这些房屋的流动性会更高，会鼓励人们积极上进，能够扩大不同家庭上升的渠道。

我们就应该坚持房屋服务市场化、商品化的道路。

问题

请你描述一下，你印象中20年前的老住宅标配是什么？十年前的标配是什么？今天住宅的标配是什么？我们来做个比较。

答：

• 20年前，有自己的大阳台 100平米
• 10年前，有电梯，有花园 80平米
• 现在，有落地玻璃，配有大型的mall，地铁口等 60平米

老师

以前的房子小，配套不齐全，分配办法非常僵化。
而今天，房子大，功能全，周边的设施比较齐备，而且选择灵活，每个人都有自己的自由度
每个人的自由度都增加了。这也印证了我们的一个很重要的观点，那就是房屋不是标准品。

全国人民每个人一张身份证，就这一点到今天还没完全能够做到，
每个人的身份有些是第一代身份证，有些是第二代身份证。要让房屋标准化是完全不可能的事情。

我这里提供一点个人的看法。既然房屋是一种服务，不是一种标准品；
既然我们是享受服务，那么是不是真的占有就不是那么重要。
这也可能是一个观念的问题。比方说计算机软件，以前我们是把一套计算机软件买下来，占有了才能用。
而今天，很多软件是提供，而且只提供在线服务。当然，这些在线服务是收费的。

以前你要把整个软件买下来，你买的是整个存量。
好比你要把整个矿山买下来，把整个森林买下来，把整个鱼塘买下来，然后才能开发。
而今天的软件很多都是以在线有偿服务的方式来提供的。

微软的office，每年你交一个年费，
midjourney每个月你付费就能够使用。
这是流量逻辑，不是存量逻辑。

当然，转变观念是需要时间的。我自己见过一些好房子，我在留学的时候租的房子就非常好。
所以我对比一下，那个地方的房价跟北上广深的普遍的房价，看看这些房况，我觉得这些房子那么贵的价钱真有点不值得。
哪怕是学区房，用那么多价钱，上什么学校都能上得到。

51.没有“使用需求”就没有”投资需求”

投资需求和使用需求之间的关系

• 误解以为房屋服务是一个标准品，每个人、每个家庭有一套，好像问题就解决了。
• 实际上它不是一个标准品，是一种综合的服务，所以它不能通过政府大规模的廉价提供来解决问题。

很多人以为，我们不让那些有钱人多买，剩下的房子就可以给穷人了。其实你想想，在远远没轮到你以前，房屋的供应可能就已经减少了，而每个人他们都有不同的对策，去争抢市场上稀缺的房屋。

空置率不可能客观衡量与计算

和刚才这种定向的、用行政的办法来分配住房的想法一脉相承的，就是所谓“控制空置率”的想法。

很多人喜欢举空置率的例子，说市场上很多房子是空置的，咱们要收空置率税，谁空置了房子，咱们就惩罚他，要让他多交税，那么人们就不敢囤积房子了。

把房屋当成简单的商品，。实际上空置率不好算。

• 我有两套各50平方米的房子，我自己住当中的一套，另外一套50平方米的房子是空置的，你惩罚我。
• 有一套一百平方米的房子呢，我一个人住呢？里面有两个洗手间，有一个洗手间我长期不用，这就不好算。

实际上当我有两套50平方米的房子，当我不需要的时候，当市场上的价格合适的时候，我把其中一套租出去的可能性，大于我把一百平方米的房子里面的一间房租出去的可能性。

所以很有可能，拥有两套小房子的人，比拥有一套大房子的人，对市场有效配置住房资源的贡献要更大。但如果要实施空置率税，惩罚那些有空置的房子的人，那么效果就会适得其反。

当然，如果政府真的要对我那一套50平方米的房子征税的话，无法判定

• 看水表吗？还是看电表？ 雇人定期去开开水龙头开开电闸，让里面的电表动一动，让里面的水表动一动。
• 添一种新的职业，像遛狗一样遛房以外
  空置率税起不到任何实际的效果，它只会扭曲市场对房型设计的实际需求。

任何价格管制都不可能成功

凡是政府要进行价格管制的地方，人们就总有不同的对策，绕过他们的管制。

• 要锁定每个家庭一套房，那么人们就在什么叫“一套”这个概念上面下功夫。
• 如果你要限定一只手表不能超过多少钱，人们就会在有多少根指针，有没有表带，有没有旋钮做文章。
• 一台手术不能超过多少钱，人们就在什么叫一台手术上面做文章，手术以外，诊断、检验、麻醉、药物、手术台的费用可以另算。
• 学费不能超过多少钱，那学校就可以把教育服务切割为学分费、服装费、伙食费等等不同的费用。
  这是我们在实施任何一种价格管制的时候，就应该预想到的人们的合理反应。

使用需求是投资需求的基础

打击“投资需求” 要区分“使用需求”和“投资需求”。

人们为什么买了房放在那啊？是因为他们想投资，他们自己不实际使用。

学者建议： 好地段拿来做廉租房房，偏远的拿来做炒房投资人去投资。 这种把使用需求和投资需求区分开来，甚至对立起来的看法是不合理的。

实际上所有的投资需求，都是以实际使用需求为基础的。没有实际使用的需求，就不会有投资需求。给你块烂地，你会去炒吗？当然不会。

出高价做投资，到底是怎么回事？出高价做投资，是人们表达不同意见的一个和平、有效的办法。

• 一幢房子放在那里值不值一块钱？所有的人都认为它值一块钱，那没有不同意见；
• 值不值两块钱？大部分人都觉得它值两块钱，那这也不是表达不同意见的办法；
• 到最后这房子值不值一千块钱？有两个人同意，这房子值一千块钱，这时候，他们之间还要再进一步表达不同的意见，它值不值一千零一块钱？
• 到最后，只有一个人认为这房子值一千零一块钱，那么他胜利了。他花一千零一块钱来表达他跟所有其他人不同的看法。对还是不对，我们走着瞧，看下一回合市场的价格是多少。

他用自己的真金白银表达了他不同的看法。过几年后，市场就会告诉人们，他到底是正确的还是错误的。这就是投资。

当然，我并不鼓励房子是用来炒的，但如果我们硬要把使用需求和投资需求区分开来，对立起来的话，就不会有人投资，就不会产生满足未来市场需求的供给。

所以，凡是那些打击投资需求的政策，不为投资开绿灯的政策，最终也满足不了使用需求。

小结

• 是空置率，我要说明的是，我们不可能客观地去衡量或者计算所谓的房屋空置率，因为房屋是一种综合的服务。
• 使用需求和投资需求之间没有本质的区别，不应该把它们对立起来。任何投资需求都是建立在使用需求的基础之上的。

问题

投资和投机有什么不同？

• 投资是长远的资产投资可增值的东西，通过分红获利。
• 投机是短期的，如澳门投注一下，对社会没有正向积极的作用。

老师回答

投资和投机在平常使用的时候，我自己没做太大的区分，它们都对供给能够产生促进的正的作用。
虽然这一点不容易理解，得真的很仔细地考虑，才能接受这样的观点。

七年前，我搬到北京住。到了北京，我就找到了住房。这件事情一般人不会觉得太奇怪，但是学过经济学的话你会对市场的力量感到惊叹。

为什么我来了就会有房子住？房子要几年才能盖好，并且20年前就盖好，就知道我会来住，这就是投资，能够促进供给。

投机。其实短期和长期没有必然的区分，和做研究一样，长度不是问题，重点是有没有结果
说赌博的成分，投资和投机都有，都是应付未来不确定性。只要未来是不确定的，任何行动都有冒险的成分。

如果没有投资和投机，我就必须在20年前开始来北京通知要住， 那我住房的不确定性会因此大增，有了投资和投机，每个人获得服务的稳定性和预期性反而增加了，这一点不容易理解，却是事实。

在股份有限责任公司的治理和 内幕交易的时候，投资和投机会有区别

52.价格是高度分权的结果

大城市平均房价还有上升余地

第一，我相信最基本的供给和需求决定论，也就是它一定有基本面的决定因素。

大城市因为集聚、因为人们喜欢聚在一块，比欧洲、美国、日本 ,我们还有很大空间
由于人口聚集，机会更多，分工更细，生活的品质更高，所以在这些地方，平均的房价可能还有上升的余地。

第二，房价决定了地价，而不是地价决定了房价。由于人们愿意去那些大城市，所以那里的地价才会涨起来，而不是相反。

第三，房价上升有正面的因素，也有反面的因素。有许多使得房价上升的因素是正面的，比方说城市办得越来越好了，它里面的设施越来越齐全了，它里面的政府提供的服务越来越周到了，所有这些因素，都是使得房屋价格上升的正面的原因。我们不应该为了仅仅让房价下跌而让它下跌。

比方说雾霾是一个不好的因素，如果城市保持高度的雾霾，房价肯定会下跌，但是我们不会因为房价可以下跌，就说雾霾是好的。
负面的因素，比方说我认为房屋的“容积率”还不够高，也就是说房子可以建得再密一点，这样市场提供的房源就会更丰富，房价就会有下跌的余地。

房屋的交易也不够频繁，除了大产权房还有小产权房，如果他们都能够进入流通，都能够合法，都一样能够享受法律保护的话，那么房屋的平均价格也会大幅下降。

第四，我们不应该把投资需求和使用需求对立起来。投资需求是以使用需求为基础的，没有投资者会无缘无故地做投资，会在没有人要的烂地上面做投资。投资者看重的是未来的使用需求，那些打击投资需求的政策，最终也会打击到未来的使用需求。

中美房价租售比的差异

• 看在美国，一幢房子的月租金是100 ，买= 100 * 200 = 20万。
• 而在中国，一幢房子的月租金是100，买= 100 * 600 = 600万。 中国房屋的租售比，要比美国的低得多。中国租更划算

从居住的条件看都是一样的，不一样是多了一张房产证。这时候买房要比租房的人付出的代价高三倍，

纯住房 那你租房要比买房合算多了。
如果你买房还看中这套房子可能附带的户口等功能， 投资的回报，那就勇敢的去买

旅居地产为什么不值得购买

以一个游客的身份买下一栋房，你将来所有的假期怎么过？你是不是都得回来这里看看你的房子？你是不是把以后所有的空闲时间都绑在这个地方了？

如果你不在这个地方买房，如果你需要的仅仅是居住需求，而不是为了投资，你用你买房的钱，世界什么酒店都能住？你要花的钱，比你买房的钱要少得多，而你要付出的折腾也要少得多。

小总结

价格协调人与人之间的关系

关于价格的理论和它的应用。

人的基本的需求和偏好。每个人的需求和偏好是可以排序的，但是人与人之间的偏好需求，是不可以比较的。
人与人之间的效用不可以比较，是价格。

价格有三个基本的作用：

• 以最直接、最节俭、最有效的方式向有需要的人、向相关的人传递关于稀缺性的信号。
• 指导人们根据稀缺性的信号来安排生产的方式。
• 指导产品的分配。（最总要 如何分饼决定了这个饼能做多大。）

价高者得是最有效的竞争方式

人与人之间竞争稀缺资源的各种方式。

• 按暴力的强弱来分配，

• 按论资排辈的办法来分配

• 按先到先得的办法来分配

• 按智力的高低

• 按人际关系的亲疏，

• 按政治手腕的强弱

• 我们说没有哪种分配的办法比别的办法更公平，因为不同的规则就有不同的赢家，不同的输家。

• 但是确实有一种办法比别的办法更有效，那就是按价格的高低来决定分配的方式。

因为这种方式所导致的无谓损失，因为竞争而产生的资源耗散最低。

每个人都努力去赚钱的时候，他们总的来说，赚钱的办法，就只能是向别人提供他们愿意付费的服务，这时候因为竞争而产生的无谓损失就会降到最低。人与人在竞争稀缺资源的同时，就产生了一个正面的副效应，就是他们创造了新的社会财富，被别人认可的、别人愿意付费的社会财富。

用出价的办法来竞争是最有效的。

过剩与短缺均源于价格管制

短缺还是过剩，是因为价格受到人为干预。

• 短缺是当价格被人为压低以后，人们不得不采取其他非价格的方式，才能获得他们的需求的一种现象。
• 过剩是那些卖东西的人，供给者不得不采取其他非价格的方式，才能把他们手头上的东西成功地卖出去的一种社会现象。

解救的方法：解除价格管制。

没有任何人可以控制市场价格

• 帮助穷人更好的办法，不是去干预具体商品的价格，给穷人钱，让他们拿钱去购买他们所需要的产品。

• 这样既能够补贴最穷的人，同时也不会影响市场机制发挥它的正常效用。

• 我昨天把我们家的房子卖了，卖了一百万。这房子是我们家的，我卖了一百万，我问你，一百万这个价格是我定的吗？不是我定的，是市场定的。

• 与其说我把这个房子卖了一百万，不如说我向全社会汇报了这所房子，它在这个时点、在这个地区、在这个质量上，它的价格是一百万。

• 虽然我是房子的主人，但是我并不能决定它的价格高低。

哈罗德·德姆塞茨（Harold Demsetz, 1930），从亚当·斯密到欧文·费雪，半个世纪的经济学成就，就是建立了一个高度分权的抽象模型，其中没有任何人可以控制价格或其他重要的市场指标。这句话概括了经济学发展150多年最基本的教训。

问题

"就是建立了一个高度分权的抽象模型，其中没有任何人可以控制价格或其他重要的市场指标。" 谈谈你的感受？
答：价格是神圣的，不可侵犯的。我们应该尊重价格

老师回答

哈罗德·德姆塞茨（Harold Demsetz ）说的“没有任何人可以控制价格或其他重要的市场指标”，这句话里面“其他重要的市场指标”指的是哪些？

是汇总的宏观经济指标 利率、汇率、平均工资率、失业率等

而每一个具体的判断，每一个具体的交易它们汇集起来，就有一些宏观的经济指标。比方说利率、汇率等等。
这些指标不是由任何一个人，任何一个机构，任何一个团体决定的，是由所有人决定的。
每一个人都生活在一张巨大的网当中，他们只是这些网格当中的一个单元。

问答

芝加哥天气很冷为什么还有那么多人来？

科斯活到103岁，没去乡村退休，而是在芝加哥，因为那里有最好的医院。

城市的房价上涨的好坏

有同学认为：城市的房价上涨我认为是一件坏事

房价过高导致城市的竞争力下降，越来越多高校毕业出来的年轻人，因为生活成本过高而离开大城市，长久来看对城市的发展是不利的。

老师评论：城市上涨导致城市的竞争力下降，这个说法有那么一点点问题，那就是我们要区分房价上升是结果，而不是原因。这些地方之所以房价上升，是因为它的竞争力比较强，人们愿意来，房价才上升。

比方说美国的硅谷，房价上升得也很厉害，这是结果，是它的机会比别的地方多，房价才上升。
所以我们做判断的时候要非常仔细地去区分因和果，这是我们这一节课要强调的。

比方说，我问你，发烧是好事，还是坏事？
你说生病不是好事，但如果生了病在发烧，那说明人的防御系统在起作用，这反而是好事。
如果有人发烧了，你去修改温度计，这不是好事。但你去治病，这是好事。

如果一个城市的竞争力强了以后，要去住的人多了，这是好事。房价高了以后，我们想办法去解决住房问题，增加供给，增加流动，增加交易，这是好事。我们得把话说到那么细，我们才能够把因果关系分清楚。

有同学说：房价上涨是好事

但涨幅与需求不成比例就不是好事，那是房产泡沫。北上广深的房价高，因为外来的人多，这是好事，需求决定嘛。但全国范围内的房价虚高，就不健康。

这里面有一个问题，他可能触及到了，那就是如果价格是全面上升的，没有例外的，那可能就是另外一个因素在起作用，那就是全国性的货币增发。只有全国性的货币增发才会导致所有产品的价格全线上涨。

而这个问题我在周四的课程里面其实也谈到了，那就是租房和买房到底哪一个更划算。如果仅仅是为了获取和享受住房的服务的话，租房就够了，很合算。

买房是要把自己投身到投资的人流里面去，这当中有一个合理的原因，就是使自己不至于在货币增发的大潮中吃亏。
因为如果货币大量增发，钱就越来越不值钱，只有物才值钱。
在这个过程中，尽可能地借钱买物是一种保值的办法。这个问题在后面我们讲通货膨胀的时候，会仔细分析。

如果没有对小孩教育的问题，租房是合算的。

房价上涨的一个原因是房子跟户口，跟教育，跟医疗这些资源绑定得太紧了，房价其实是这些价格管制资源成本的转移。
原本只要稍稍提一下价，把教育的价格提高一点，把医疗的价格提高一点就够了的。
现在，非要变成买一套房才能做到，这样房子这一个单点就承担了太多的作用了。

如果我们非要把那些明明是商品的商品说成不是商品，不把它们当做商品来处理，就会引发一连串的问题。

问题

假如你是一位正在兴办养老产业的企业家，你会把养老院建在什么地方，为什么？

• 正方是把养老院建在偏远的郊区，那里地价比较便宜，环境比较优美；
• 反方是把养老院建在城市的中心，那里人口非常集聚，空间相对狭小。

反方：因为只有大规模的人口聚集才能提供更优质的医疗服务。跟科斯一样。