我15年毕业来到深圳，经历了深圳在15年和20年的两轮房价疯涨。虽然身处其中，但一直以来都没有细致了解过房价涨跌的背景和成因，只是受到来自各种媒体的信息轰炸，乐观的说法是深圳房价会涨到27万一平，上车就是赚到，悲观的说法是深圳会像日本和香港一样面对房地产泡沫破裂，所以尽快脱手逃离深圳。房产是理财中非常重要的部分，尤其在中国，房产占总资产比例60-70%左右（对比美国30-40%）。对如此重要的东西无知是让人感到焦虑的根源，所以趁这个十一，买来了两本书《大国大城》和《房地产周期》，在家充电，希望对房地产有个初步的了解。看后确实收获颇丰，选了部分我感兴趣的内容给大家分享，如果要细致了解，还是推荐大家买来看。

先介绍下两本书的作者：

《大国大城》作者陆铭，上海交通大学特聘教授、博士生导师、中国发展研究中心主任、上海市政协委员。曾担任世界银行和亚洲开发银行咨询专家，参加世界银行、亚洲开发银行等国际合作研究课题。豆瓣评分8.8分（8891人评）

《房地产周期》作者任泽平，东吴证券首席经济学家，前恒大集团首席经济学家、研究院院长 。兼任科技部国家高新区升级评审专家，全国工商联智库委员会委员。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。豆瓣评分8分（635人评）

对于两本书的主要内容，可以理解《大国大城》主要从理论结合发达国家经验来论证为什么中国会继续城市化，人口为什么会继续向几个都市圈聚集；而《房地产周期》从发达国家房地产发展的普遍规律来对当前中国房地产的调控历程、现状、问题点、泡沫和处理方式做了一个说明。

我将用几个大家普遍关心的问题来展开讨论：

1. 中国房地产的泡沫有多大？

可以从绝对房价、房价收入比、库存、租金回报率、杠杆、空置率几个指标来评估

1.1 绝对房价：全球前十二大高房价城市中，中国占4席，中国香港排第1，深圳、上海、北京分列7.8.13位

1.2 房价收入比：指一套住房价格与一个家庭年收入的比值，可以衡量居民的支付能力，中国一二线城市偏高，三四线城市基本合理，最新全球房价收入比最高的十大城市中，北上广深占据4席，深圳居全球首位。中国一二线城市和三四线城市房价收入比的巨大差异反映了两个问题：1）收入差距效应，高收入群体向一二线城市集中；二是公共资源溢价，医院、学校向一二线城市聚集。从泡沫程度来看，1991年前后是日本房地产泡沫最大时期，随后就出现了房价大幅下跌。我们对比下1991年的日本和2016年的北京房价，日本1990年东京圈新建公寓楼平均单价93.4万日元/平米，当时东京圈人均GDP约为460万日元，以一套房子100平米算，东京圈房价收入比为20.3。而根据北京房地产协会数据，2016年12月北京市存量住宅成交均价5.45万/平米，2016年北京人均GDP为11.5万元，房价收入比47.4。可见，2016年北京相对房价高于1990年的日本东京圈，泡沫程度更大。

1.3 库存：去库存压力较大的是部分三四线中小城市，多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区，这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。

1.4 租金回报率：整体偏低，中国主要城市租赁回报率2.6%，一线城市2%，低于二三线城市。而国际租赁回报率为4%-6%，中国明显低于国际水平。

1.5 杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升。中国房地产贷款占银行贷款比重为25%（个人购房贷款16.9%），对比美国33%，我们还是低不少；房地产开发资金中游55%左右依赖于银行体系，明显超过40%的国际平均水平，近期沸沸扬扬的恒大资金问题正是高杠杆高的风险。

1.6 空置率：按国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%为合理区，供需平衡；在10-20%为空置危险区，要采取措施加大销售力度；20%为严重积压区。根据我国13年空置率数据，一线城市21.2%，二线城市21.8%，三线城市23.2%，明显超过美国、日本、欧盟等国家和地区。中小城市空置率高可能是因为过度建设，大城市空置率高可能跟过度投机有关。空置住房占用的银行贷款属于资本闲置，降低了金融市场的效率。截止13年8月，空置住房占据了4.2万亿元的住房贷款余额，空置住房的资产价值占城镇所有家庭总资产的11.8%，是社会资源的巨大浪费。

2. 房价还会涨吗？

2.1 人口

要回答这个问题，首先要说明国际上人口迁移的规律，一般呈两个阶段：第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能和这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源型产业为主有关。第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线城市人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校、医院等公共资源富集有关。

我们通过几组数据来看国外发达国家的人口迁移情况，可以很明确看到大都市圈的集聚效应

美国：城市化率在1950年达到57%，1970达到73.6%，随后缓慢增长，2010年80.7%。在这个过程中，人口向大都市集聚明显。可以从下图看出，从1970-2015年过程中，500万+超大城市人口占比增加9.9%，100-500万城市人口占比增加5.3%，25-100万城市人口占比增加0.8%，5-25万城市人口占比增加0.6%.

日本：在日本城市化进程中，人口持续向大都市圈集聚，人口迁移从向“三极”集中转为向“一极”集中。在1973年日本经济增速换挡前，日本东京圈、大阪圈、名古屋圈三个都市圈人口保持大规模净迁入，人口持续快速增长。1973年后，东京圈人口继续保持净迁入状态，大阪圈基本处于净流出状态，名古屋圈迁入迁出平衡。到2014年，东京圈人口占比增加到28.3%，大阪圈占比降为14.4%，名古屋圈增值8.9%，该时期大阪圈和名古屋圈人口增长主要源于自然增长。

韩国：人口长期向首尔圈聚集，朝鲜战争结束后，从1955年到2015年，人口占全国比重从18.27%增加到49.12%。

我们中国当前正处于人口迁移的第二个阶段，中国有哪些大都市圈呢？主要包括长三角、珠三角、京津、成渝，以及中西部区域中心城市，包括郑州、武汉、石家庄、长沙等。对比发达国家人口密度的普遍规律，这些大都市圈和中心城市的人口会继续增加。而其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。

在这里，大家可能会有一个疑问，就是当前一二线大城市已经够拥挤了，上下班早晚高峰的体验不堪回首，人口如果继续集聚，生活质量堪忧。对这个问题，《大国大城》有明确的论述，从应对城市病的国际经验看，完善轨道交通建设，加重市中心停车收费或者像新加坡和伦敦那样征收开车进市中心的拥堵费，促使更多人减少开车，乘坐地铁等轨道交通，既节能环保，又可以保通畅。

2.2 供需

说完了人口迁移规律，我们来说供需关系，供需关系决定商品价格，一二线人口继续增加，代表需求增加，如果土地供应不变，那价格就会继续上涨，如果土地供应的增幅大于人口增幅，那房价就会平稳或者下跌；三四线城市人口逐渐减少，代表需求减弱，如果土地供应不变，那价格就会逐渐下降，如果土地供应的跌幅大于人口跌幅，那房价就会平稳或者上涨。

供需关系是个很简单的思考模型，不过基本考虑到了人口和土地供应对房价的影响，还有一个短期的影响就是金融利率，《房地产周期》的作者任泽平说房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口，可以帮我们理解很多国家政策的实施。

先说人口，近期国家开放三胎，目的就是为了增加劳动力，缓解老龄化趋势，以及增加20年后房产的需求（粗略计算20岁后开始购房，一般国际上20-35岁是首次购房，35-50岁是改善，也就是二次购房）。

再说土地，21年国务院印发了《建设高标准市场体系行动方案》，在推动经营性土地要素市场化配置方面，提出深化土地管理制度改革、完善建设用地市场体系以及开展土地指标跨区域交易试点三项内容。这个土地招标跨区域交易就是增加一二线城市土地供给非常重要的政策，相当于把偏远地区的土地盘活了，这个跨区域交易的背景是中央政府明确全国18亿耕地的红线，所以之前每个省市每一年都有中央审核好的土地开发指标，但发达省市发展快，需求量大，欠发达省市发展慢，需求量小，但中央不管这个，用完了你就等下一年的指标。跨区域交易就是说比如上海的地不够，可以花钱买云南的耕地指标，这样上海拿到了指标可以建设楼房，云南拿到了钱可以发展经济，两全其美。

最后说金融，这个我们就很熟悉了，比如购房的首付比例、贷款利率都是指金融方面的政策，这在短期会影响房地产，这个很好理解，首付比例低，贷款利率低，自然就有更多人可以买得起房子。

3. 中国房地产会像日本一样崩盘吗？

首先，我们要了解下日本历史上两次房地产泡沫，第一次发生在1974年，第二次发生在1991年。这两年房价泡沫旗鼓相当，但1974年的泡沫最终平稳度过，而1991年则房地产崩盘，陷入“失去的20年”，1991-2014年GDP增速平均为0.8%，而这样的成绩还是在政府大力刺激下才取得的，逆周期调控使得日本政府债务率大幅增长。

那是什么导致了1974和1991年的不同结局呢？根本原因在于：1）1974-1985年日本虽然告别了高速增长，但仍实现了年均3.5%的中速增长；2）1970年日本城市化率72%，还有一定上升空间；3）1975年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后，并没有转而向下，在1975-1996年间维持在高水平。而对比1991年，经济长期低速增长（0.8%）、城市化进程接近尾声（77.4%）、适龄购房人口数量接近见顶等（1996年后适龄购房人口数量大幅快速下降）

其次，我们要比较中国和日本当时是否有相似之处，我们发现中国房地产兼具日本1974和1991年的特征：

从人口拐点来看，更像是日本1991年。中国20-50岁购房人群规模在2013年达到峰值后开始下降，迎来大拐点；而日本在1991年前后接近峰值，1996年迎来拐点。

从当前中国一二线城市和三四线城市的分化特征看，更像是日本1991年。1974年之前，日本房价普涨，不同城市区别不大；1991年之前，日本大城市大涨，中小城市涨幅小，分化明显。从数据看到，日本房地产快速增长发生在1986-1991，在这段时间，六大主要城市住宅用地价格累计上涨169%（年均增速18.4%），而日本所有城市土地价格涨幅51%。上涨的原因是1986年日本政府为了缓解经济下滑压力，大幅降低利率，货币供应量显著扩张，1986-1990年间，M2增速从1985年初的7.9%上升到1987年末的12.7%，过量流动性和低利率助涨了房地产泡沫。中国当前也有类似情况，2015-2016年一线城市大涨，三四线去库存有效果，但仍然艰难，区域分化大。

从增速换挡看，中国当前类似日本1974年前后，当前中国经济面临第一次增速换挡，和1974年日本相似，从人均GDP看，中国也和日本1974接近，因为1991年日本早已进入高收入阶段。这意味着，如果未来中国经济维持中高速增长，购买力有保障，可以消化一定泡沫。

从城镇化进程看，中国当前更接近1974年前后的日本，2016年中国城镇化率57.3%，还具有一定潜力，和1974年的日本接近。1990年日本城镇化率已高达77%。

从房地产发展阶段看，中国兼具日本1974和1991年前后特征。从高速增长到平稳或下降，从数量扩张期到质量提升期，从总量扩张到“总量放缓、区域分化、人向大都市圈迁移”。

所以当前中国房地产具备1974年前后日本很多特征，如经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机。但许多因素也和日本1991年相似，如人口拐点和区域分化，应避免货币超发引起资产价格脱离基本面的泡沫化趋势。最终中国房地产是否崩盘，就需要促进经济快速增长和城镇化率提升，不断提高人均GDP，通过经济的增长来让虚高的房价变的合理，泡沫不再是泡沫。

4. 如何控制房价？

这个问题很大，不过我觉得可以从两方面入手：一是找到房价上涨的最大得利者，想办法通过其他方式来补偿抑制房价给他造成的损失，让政策可以顺利执行；二是找国际先进经验，结合中国国情制定合理的政策

4.1 房价上涨的最大得利者

在我早期的认知里，政府卖地，房地产商低价拿地高价卖房，两方应该在得利方面不相上下。

但从上图可以看到，2015年土地成本（土地出让金）占房价40.1%，税收占房价16.7%，加总占比56.8%，可以说房屋销售额的6成都是由政府拿到（占地方财政收入约1/3），而企业毛利只有32.1%。

我们再对占比最大的土地出让金做一个分析，发现1）土地成本增速高于房价，由于房地产开发周期，所以将上一年的土地出让价格作为下一年房价的成本，2015年，11个一二线城市房价平均涨幅为3.8%，深圳涨幅为32.1%，而对应的2014年土地出让价格的平均涨幅为26.4%，深圳涨幅为135.6%，土地成本的增速远高于房价，是房价的重要推动因素。2）土地成本占房价的比重增加，在11个城市中，2014年土地成本占房价比例平均值为34.2%，到2015年上升为40.1%，深圳更是从40.1%上升到71.5%。

《房地产周期》中，作者将房价增速对土地价格增速进行回归之后发现，拟合线斜率为0.18，这就意味着土地价格每提高一个百分点，房价就提高0.18个百分点，回归的R²（拟合优度）为0.64，表明土地成本上涨对房价上涨解释力很强，房价上涨的绝大部分可由土地价格的上涨来解释。（拟合优度是指回归直线对观测值的拟合程度。度量拟合优度的统计量是R²，R²最大值为1。R²的值越接近1，说明回归直线对观测值的拟合程度越好；反之，R²的值越小，说明回归直线对观测值的拟合程度越差。）

我们现在可以得到两个结论：1）政府是房价涨幅的最大得利者，房地产开发公司其次；2）土地成本和房地产相关税收占比6成，是高房价的重要推动因素。我们再往前思考一步，为什么房价之前就比较平稳，而近年来涨幅就大了呢？其实根源在于分税制改革后形成的土地财政，城镇化是契机，而地方政府GDP锦标赛是关键。

先说分税制，1994年分税制改革后，中央上收财权，但把大量外部性事权留在地方，地方政府事权多财权少，从数据看到，1994年地方财政收入占全国财政收入的比重从上一年的77.98%剧降到44.3%，但地方财政支出占全国财政支出的比重变化不大，只是从上一年的71.7%下降到69.7%。同时，分税制改革将城市土地有偿使用收入、土地增值税、房产税全部划归地方政府。而1986年《中国人民共和国土地管理法》和1994年《中国人民共和国城市房地产管理法》实施后，中国的土地交易市场开始逐步形成，为地方政府的土地出让创造了条件。1994年分税制改革后，中央政府不再参与土地出让权益分配，土地出让金全部纳入地方政府收入，地方政府和土地的关联进一步提升。地方政府既负责土地管理，又负责国有土地经营，集“裁判员”与“运动员”于一身，在分税制后地方财政收支失衡的压力下，利用手中的垄断权力、寻求土地增值最大化是地方政府的自然选择。

再说城镇化，过去三十多年，中国经济高速增长，快速城镇化带来了房地产业大发展，1978-2015年，中国GDP年均名义增长15.3%，城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%，城镇化率从17.9%上升到56.1%，城镇人口从1.7亿增加到7.7亿。

最后说地方政府GDP锦标赛，长期以来，经济增长是中央考核地方政府的重要指标，也是地方政府官员升迁的重要政绩，在这种背景下，高增长需要高投资，高投资需要高融资，高融资需要土地财政。

说到这里，我们清楚了政府作为房价上涨最大得利者的背景原因以及当前土地财政对地方政府的重要意义（占比约1/3），那下一步如何做呢？取消这部分收入吗？可如果没有这部分收入，政府哪来钱发展城市呢？很多人可能会想到房产税，不着急，让我们先把目光转向国际，找到房地产控制的比较好的国家，看他们是如何做的。

4.2 国际先进经验

纵观全球，很少有国家可以保持房价长期稳定，但德国却“独善其身”，德国房价合理，房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价。1970-2015年的45年间，德国人均收入增长约3倍，德国新建住房名义价格指数增长90%，扣除通胀的实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62%。2016年6月全球各洲主要城市房价指标来看，德国核心城市的房价和房价收入比都偏低，从房价看，德国柏林的平均房价仅为4578美元/平米，远低于伦敦（28713美元/平米），香港（25551美元/平米），纽约（18499美元/平米）。在房价收入比上，柏林仅为8.5，远低于深圳（38.36），伦敦（30.88），巴黎（17.65），纽约（16.42）。

全球各国普遍受诱惑刺激房地产泡沫，而泡沫崩溃又带来沉重代价，如1991年日本房地产泡沫和2008年美国次贷危机，唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机，归结起来有如下几个原因：

1）定位：德国长期实行以居住导向的住房制度设计，并以法律形式保障。德国政府始终把房地产业看作是国家社会福利体系的一个重要组成部分，没有过多强调“支柱产业”地位。政府重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业，成就“德国制造”。德国的《住房建设法》《住房补助金法》《住房租赁法》《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入房租补贴、租赁市场规范和私有住房提供了法律框架。德国先后出台了多项严厉遏制住房投机和开发商获取暴利的政策，在住房交易中，若未满10年后出售，需缴纳25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。这使得德国住房市场具有较为稳定的投资回报率，长期稳定在4%-5%之间。

2）供给：德国有充足稳定的住房供给，规范发达的租赁市场，住房拥有率低、租房比例高。德国政府大力推动廉租房建设，同时支持假设福利房，政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。保护承租者的租赁市场，《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%，否则房东就构成违法行为。

3）金融：在房贷上德国实行“先存后贷”政策合同储蓄模式和房贷固定利率机制，为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。货币政策上德国首要目标是控制通胀，保障物价长期平稳，德国通胀长期维持在较低水平，CPI基本控制在2%以内。

4）城市体系：德国是多核心且均衡发展，据2006年德国官方数据显示，德国有11个城市群，人口占比72%，GDP占比73%，德国城市可以均衡发展很大程度是差异化的特殊产业发展的缘故，如图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区等。2004年，德国有82个10万人口以上行政区，70%的人口分布在2000-10000人的小型城镇中，合理的城市布局，是大多数德国人分散在众多中小城市里，不会出现超大城市的集聚效应，有利于大城市房价涨幅长期保持在合理区间。

了解了德国控制房价的方法，中国房地产的解决之道是什么？《房地产周期》认为中国房地产调控一直以来依靠限购限贷等控制需求，但由于人口大都市圈态势在市场机制作用下无法阻止，这种做法只能是抑制需求，一线城市和二线热点城市在调整后仍会暴涨，给经济社会带来巨大风险。作者给出了这样的答案：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革，我总结如下：

1）战略：以超越行政边界的大都市圈战略替代中小城镇战略，完善一二线大都市的城市规划、产业布局和轨道交通，改善出行效率。这一点国家已经在落实，比如2021年10月3日，广东省人民政府印发《广东省综合交通运输体系“十四五”发展规划》，提出要加快形成为粤港澳大湾区为核心，汕头、湛江、韶关为极点，轴带支撑、多向联通的“一中心三极点”综合交通布局，特别提到要构建高效联通的大湾区快速交通网。我特别关注了规划的数据，发现从2020到2025年，高铁里程将从2065公里增加到3600公里，城际铁路将从476公里增加到800公里，城市轨道交通里程将从979公里增加到1700公里，可以明显看到国家已经意识到了大都市圈战略的必要性，并在为大都市圈做基础建设上的准备。

2）供给：包括三条，一是跨省换地来补充一二线城市供给，二是推进一二线城市低效工业用地转居民用地，三是允许一二线城市农村集体建设用地入市，在符合规划和用途管制的前提下，允许作为居住用地。黄奇帆在《结构性改革》中提到的重庆地票制度就是第三条的实践，方式就是是农民自愿将闲置的宅基地复垦为耕地，耕地面积可以在当地土交所交易，房地产公司可以购买地票来做建设，农民得到了补贴，在这个过程中政府守住了耕地红线，城市获得了建筑用地，农民拿到了补贴从而在城市购房。

3）政策：参考德国经验，实行以居住导向的住房制度设计，并以法律形式保障。发展规范的租赁市场，提供居民房租补贴，保护承租者的租赁市场，控制房租涨幅。严厉遏制投机性需求和开发商暴力行为。

4）房产税：我从几个方面来总结下

a）必要性：

首先房产税是成熟市场经济体的地方主体税之一，根据经济合作与发展组织（OECD）的统计，OECD国家房产税占GDP比重逐年增加，特别是法国和英国在14年的房产税占GDP比重分别达到了2%和1.6%。从国际经验看，房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源，具有几个优势：属于直接税不易转嫁；作为地方政府重要财源可以支持地方公共设施建设，提升地方房产价值；房产不易损耗，所以收入稳定；调节收入分配，占用土地资源多的人需要缴纳更多税。

其次，从大趋势上看，大规模住房建设时代正在过去，存量房时代正在来临，保有环节的税收最终会逐步替代开发建设缓解税收和土地出让金。从全国土地出让金变坏情况看，整体拐点已经出现：2014年达到高点4.3万亿，2015年回落到3.4万亿，即使在热点城市地价快速上涨的2016年，土地成交价款3.7亿元，也低于2014高点。可以预见，未来全国土地出让金下滑难以避免，另外由于土地出让金占地方本级财政收入超40%，土地出让金的减少让政府有寻找新增财源的动力。

b）前提：当前还有六大前提尚未解决，分别是全国住房普查，掌握全国住房情况；建立全国统一的不动产登记系统，准确及时的采集房屋登记和交易数据，实现全国联网，实时查询；统一界定房屋性质（当前有福利房、央产房、军产房、小产权房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别大，税基不统一）；完成房地产税改革；完成《城镇住房保障条例》立法，清楚界定居民“基本住房标准”，确定房产税的免征条件；完成修订《税收征收管理法》，为依法治税提供依据。

c）控制预期：虽然房产税可以成为重要的地方财源，但短期难以完全替代土地出让收入。从国外房产税实践来看，美国房产税占地方政府财政收入15%左右，香港差饷占政府收入5%左右，韩国地税占政府税收收入的20%左右，日本固定资产税占地方税收收入的40%左右。上述几个国家的政府形成了一套完善的土地及房屋价值评估体系，每隔一段时间对土地和房屋重新估值。相比国外，我们体系并不完善，除了上文所说的6个前提因素，中国也还在试点中，以重庆、上海试点为例，两地的房产税均设置了很高的免税面积，税率较低且针对高价房采取超率累进税率（即以征税对象数额的相对率划分若干级距，分别规定相应的差别税率，相对率每超过一个级距的，对超过的部分就按高一级的税率计算征税），充分考虑刚需房和改善型住房。从税收收入看，虽然重庆和上海的房产税绝对值保持增长，但占比并不高，2015年房产税收入分别相当于重庆和上海土地出让收入的8%和7%。另外，虽然房产税能够增加持有成本，但不是控制房价的有效手段，从英国、香港、韩国的经验来看，房产税对于抑制泡沫、打击土地囤积并没有太大的作用。

总结

相信通过上述几个问题的讨论，大家对中国房地产会有个初步的认识，对于咱们老百姓，如下一些基本的选择应该就不会错了：

1. 为了升值或者保值，应该配置一二线城市的房产还是三四线城市的房产？答案当然是一二线，大都市圈的趋势已经很明确了，如果有购房名额，将三四线房产脱手，转而购买一二线城市房产是正确的选择。

2. 要不要等房价暴跌再买？答案是不，因为土地出让金和相关税金是地方政府的重要收入来源，暴跌对政府不利，对整个社会发展也有巨大的危害，所以考虑中国经济增速和城镇化空间，结合当前中央已经在宣导的“房住不炒”和“供给侧改革”，我认为中国有能力平稳处理当前的泡沫。所以刚需房该买就买，而投机性投资在当前政策未完善的情况下还是可以入手，不过会受到政府短期限购限贷，包括首付和银行利率的控制。

3. 要不要把所有的资金都投入到一二线房产上？我的建议是不，这样就很多人说我超看好腾讯，它就是印钞机，我要满仓。腾讯当然是卓越的公司，就像一二线房产也是稀缺而优秀的投资品类。但即便是对于第一重仓股，基本的风控理念也要求不要超过40%持仓，而是要平衡的分配各种现金或者类现金、基金、股票比例。因为任何投资都面临系统性风险，我举个简单的例子，深圳作为教育资源欠发达城市，初中考高中相当残酷，只有50%以内的普高升学率，而高中里的top4，俗称四大，重点大学升学率常年保持在95%左右。从这数据可以看出，如果中考考的不好，就上不了普高而是要去职高了，考得好，迈进了四大，就相当于迈进了重点大学的门槛。所以初中的重要性与年俱增，学位房价格高的离谱，很多人花费巨资只是为了学位房，住在老破小里。大家都觉得学位房就是高房价的护城河，再高的溢价都是正常的。然而，今年8月份深圳推出了大学区制和教师轮岗制，所谓大学区，是把几个所小学、几所初中绑定为一个学区，由区域内住户的孩子共享。到时候谁能申请到好的小学或者初中，主要看落户时间、社保时间、购房时间等诸多因素的积分。而教师轮岗制，就是教师每隔几年就要换一个学校任教，而且教师轮换制度还不是偶尔搞搞，而是要“制度性”，也就是说，要长期搞下去。这种制度性的教师轮换制度建立起来后，就能够避免好老师扎堆好学校的现象，同时有利于推广好学校的办学经验，促进教育公平。政策的效果立竿见影，深圳百花区，坐拥深圳最好的小学和最好的初中，号称”深圳教育摇篮“的学区，在学区房巅峰的时候，最高以每平40万价格成交。现在很多业主开始坐不住了，纷纷降价，抢先抛售。有些房价降价300万，也难以出售。以南天二花园为例，此前卖出过2050万元的89平方米户型，现在有业主愿意在1800万元出售。相当于，新政之下，一夜时间，业主跟最高点相比降价了250万元。