近日一则“10月中旬，媒体报道李嘉诚的长实集团以402亿港元卖掉香港“中环中心”75%权益，而接盘者是以内地石油系统机构为首的财团。”引发大家都在热议说，卖掉中环中心，超人李嘉诚终于还是要跑了…
其实不是跑，只是李先的投资战略发生改变罢了，而这改变是从2013年开始,“在抛售内地、香港资产的同时，李嘉诚仍在持续加码海外投资，据不完全统计，自2013年大量抛售国内资产开始，李嘉诚在海外的投资金额高达1479亿港元”。刚刚好，去年这时候：“2016年10月26日晚间，由李嘉诚掌控的长实地产发布公告称，将与李嘉诚海外基金会就出售二者共同持有的上海陆家嘴世纪汇广场的物业发展项目订立买卖协议，代价为人民币200亿元（约230亿港元），预期交易将在2017/2018年前后完成。“为什么要这样做，很明显为了响应国家”房子是拿来住的，不是拿来炒的。但牛排已经炒得6成熟，出手是很合理的。
公开资料显示，李嘉诚的长和系2005年拿下上海陆家嘴世纪汇广场该项目开发权。地块当时为上海市中心唯一的地铁4号线换乘站上盖物业，投标的开发商众多。楼板价仅为12000元/平方米。11年过后，此项目此次交易单价约为75000元／平方米，长实董事会预计本次交易将令长实地产录得约62.2亿港元的未经审核收益。首富就是眼光独到吧。那再分析下李先的6成熟牛排最好吃生意原则：
李嘉诚的生意经就是，如果一件事你能赚7分合理，赚8分也行，那么你最佳的选择就是只拿6分，这样就会有更多的人愿意跟你合作，生意也能干的长久，更重要的是，把最后一个铜板扔出去的同时，也把风险都甩给了别人。
好了，下面说下今天的重点。
在中国，香港人把买房、买铺叫置业，置业就是投资，因此这各大部分中国人是一致的，有房刚有家，辛苦一辈子都要买一套自己的房子。但投资买房、买商铺，除了考虑租金回报率，其他的一切都是扯淡，既然可谈，那也是围绕租金回报率而说的，否则都白谈；那我们就从李先这块“中环的中心“说起。
据业内人士透露，中环中心的月租金每平在1100元人民币左右，相当于36元/平米/天，与北京、上海相比，整整贵出一倍。毕竟在国贸金融街，能超过15元/平米/天的地方就可算是顶级写字楼了。
那么我们来算算，此次交易的面积大概是122万平方尺，相当于13万平方米，乘以36，一天的租金就相当于470万左右，一年算下来是17亿。
而李嘉诚要卖到402亿港元，相当于340亿人民币。卖出的是75%的股权，那么总价相当于453亿，算下来是26倍的年租金收益，接手者等于买了一个市盈率26倍的股票，投资回报率差不多是每年3.8%。
这个投资回报率就是租金回报率了，3.8%，合不合理，高不高。
首先了解租金回报率定义：
租金回报率
租金回报率是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。租金回报率衡量产方面投资收益情况。如在房产投资方面，租金回报率是衡量这个楼盘值不值，是否值得投资的一个很重要的指标。因为房屋的售价可能有水分，有泡沫，但租金是不会出现泡沫的，是市场的真实需求。
公式：租金回报率=年租金/总房价
（说明：以下提到的租金回报率都是毛租金回报率，即年租金/房价，并未参考税务、物业费、维护成本等其他杂费。若考虑这些费用，（特别是国外）租金回报率将会下降1%~2%。）
什么范围的回报率是合理的呢？
先看一下国际、国内情况：
国际
租金回报率对比按照国际上一般的租售比（即房屋月租金与售价之比）来衡量住房 投资价值，正常范围应该在1：200至1：300之间。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，200个月至300个月（16-25年）内能收回购房款，买房就是合算的。以最低值计算，其租金回报率也应该在5%以上。
调查发现，在112座城市中，只有6座城市的整体租金回报率超过10%。这包括摩尔多瓦的首都基希讷乌(14.17%)、开罗(12.00%)、雅加达(11.27%)、菲律宾首都马尼拉(10.99%)、马其顿斯科普里(10.11%)、秘鲁首都利马(10.09%)。而香港的排名是倒数的，回报只有3%左右。
国内
国内租金回报率在中国范围内来看，回报率在降低。原因在于房价上涨速度远高于租金的上涨速度，研究数据显示，2004年至2008年，中国房价增幅高达60%到100%，而租金涨幅仅维持在2%上下。 上海已长期偏离这一数值，如果按 国际标准，则上海目前的房价相比合理价位高出一倍以上。尽管目前房价已经远超合理值，但地产业内还是对于价格会否下跌持怀疑态度。高力国际同天发布的最新研究报告称，由以往几年来看，一线城市住宅 市场的低 收益率无论在旺市或淡市一直维持低水平。特别是去年发布的中国100城市租金回报率，低到哭晕全国投资人民。由此，持续的低租金 收益率其实更大程度上反映了 投资者的风险溢价降低，而不是对价格产生 下行压力。
从7月起，“租售同权”成了房地产最热门的词汇。在市场和政策的双重引导下，眼看着租房市场越来越火热，不少手头有闲置房产的人开始精打细算要把房子租出去了，不过你计算过如果单靠收房租多久才能回买房的本吗？
8月20日，智谷趋势发布了《中国租金回报率最全地图》，万万没想到，北上广深的租金回报率排名垫底。四大一线城市全部排在了回报率最低的阵营里，北京的租金回报率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和广州（1.69%）。这意味着意味着投资一套房，单纯靠租金回报，北深上广分别需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本。这样的租金回报率意味着什么？对于房主来讲，单纯靠租金回本，时间成本高不可及。
通过图中了解到，在全国100个城市中，排名前10名中，没有一个一线或者新一线城市，二线城市只有3个，三、四线城市占到了70%。如果你要找新一线城市在哪，你得一直往下滑，滑到第27名，第一个新一线城市——沈阳才冒出来跟你打招呼。
在中国，一般而言，我们把净租金回报率在4%左右视为高回报。中国城市的租金回报率普遍较低，背后一方面是因为房价较高，另一方面是租金水平与国外比较低。
那回归今天讨论中心，置业不置业，看看下面的几点：
一般的回报率，就是有一个租售比的问题，一般在200个月收回投资，算是优质资产，一算也就是16年多；
20年回收投资，算是及格吧，大概也就是年收益5%左右；
国为某宝类产品，随去随用也有接近4%的收益率，若是固定的投资，一般都在5%左右，或者以上；
而且每年都可以复利再投资，那将是一笔不小的收益，而且前基本上属于流动的，随时可以支取使用；
有的网友说，房子还能增值，你咋不说这个？
没错，房子是可以增值，但是商业房在20年以后，增值有限了，为什么呢？
一般的商业房，都是40年产权；
开发周期可能就占用了3-5年的时间，只剩下35年的时间给你，懂了吧？
到了20年以后，不但不会增值，反而会一年比一年贬值，每过一年就少一年产权，；
然而重新购买产权的费用，是需要再次出让土地，接近房价的30%了；
你说的增值，在哪里？
只有续费，才能恢复增值得的价值，可是房子又成了40年的老房子，怎么增值？
就是抵押给银行，银行最多也就给你估值的40%融资能力，也就不错了，懂啥意思了吧？
第一：买房必须考虑它的租金回报率；
主要有几个方面，可以考虑一下；
一是当下的租金回报率，还有就是租金回报率的增长趋势；
当下租金回报率在5%以上，是可以考虑的，因为也许还会有增长的潜力；
二是参考一下周边一公里以内的租金水平，做一个估算；
主要思考一下，近三年的租金变化规律，那么你的租金估算也就浮出水面；
三是开发商的经营能力；
不同的开发商，经营能力真的是天壤之别，然而经营能力，是决定租金的一个重要环节；
没生意，就没有任何的价值所在了；
四是算算账，能不能够接受，能接受就投资了，不能接受，那就放弃了；
第二：铺面本身的思考，也需要慎重；
商铺本身的问题，也要思考清楚了，有着几条规则，自己知道就行，哈；
一是宁买角，不买边；
金角银边，展示性好，角和边都没有了，就买靠着角，倚着边的铺面；
二是小面积为王，不买大面积；
这个单指零售商铺，若是买的大商铺，有专业市场，那就不说了，哈；
小商铺，说白了就是租金会高很多，平摊到每平米，会高很多；
那么，就要有这样的选择，宁愿选择两个60平米，不选一个120平米的，为什么呢？
船小好掉头，本身投资不大，小本买卖容易上手，租金总体较低.
小结论：
一是买商铺，不适合组合贷款，杠杆太高风险更大，不要相信开发商这类做法；
因为商铺出售的困难性，不为人知，一旦没有了租金，出售的可能性为零，等于砸到自己手里，买商铺就是投资；
二是商铺的租金，就是价值，没了租金就没了价值；
租金是什么决定的，租金是做买卖的人决定的，运营的人决定的；
由此可见，买商铺的租金回报 ，是唯一衡量成败的一个标准，从这个方向下手准没错；
