卓有成效的会议

管理学大师彼得·德鲁克曾说过，任何会议都是要么富有成效，要么浪费时间，二者必居其一。周一通过营销部的每周例会，让我领略了一次什么叫做富有成效，会议先是每个项目的负责人进行工作汇报，汇报主要内容包括两方面：①上周任务完成情况核实。任务有没有完成？完成的话，完成质量如何？没完成的话，什么原因造成，存在什么难处，准备如何解决？②下周计划完成哪些任务，计划的制定完全按照SMART法则，确保目标明确清晰、可度量、可实现、有明确的期限、目标导向。之后黄经理再根据各组工作情况，做出合适的人员安排和资源调配。会议流程简洁明了，内容言简意赅，安排具体准确，一个小时的例会将上周的跟进总计和这周的重点与安排完美敲定，展现出非常高效的工作风格。

高管面对面，思维大启发

周二周三两天，惠州公司的各位高管抽出宝贵的时间，为我们进行了亲自授课和解疑，使我们对房地产开发有个一个更加全面的认识，对公司的战略及一些经营思路也有了进一步的认知。

张文总通过天御项目的案例分析让我们了解了“3679开发模式”，与传统的“4912模式”相比，这种新模式要求提前一个月开工，提前三个月达到预售条件，提前三个月实现现金流回正，以惠州目前的情况，这种开发模式想要实现可以说是难度巨大，但为什么我们还要去努力这么做呢？房地产企业的资金成本一般都很高，缩短工期加快现金流的回笼，可以提高资金的周转率，为公司创造更大高的利润。根据天御的项目经验提出的改进方案中，有一点令我印象非常深刻，那就是标准化，这里的标准化可以涉及到房地产开发的很多方面，首先是产品设计，包括建筑风格、户型、园林等，现在一些大型开发商已经具备一些比较成熟的产品系列，这可以大大降低产品的开发周期；其次是工程施工的标准化，这可以通过采用装配式建筑来实现，这不仅可以提高产品质量的稳定性，还可以大幅缩短工期，降低综合造价。

肖瑜玮总系统给我们讲解了项目拓展的那些事儿，包括现在的地产形势、常见的合作模式以及公司近年来获取的项目等，最令我印象深刻的还是肖总当年的工作经历，项目拓展要经常性地和政府部门打交道，为了积累自己的人脉，有一段时间肖总每天去政府部门驻点，去得比他们早，回得比他们晚，就连门房都一度认为肖总是政府的工作人员。身为一个外地来的应届毕业生，可以说是完全没什么人脉，这就需要自己开动脑筋，积极去建立自己的人脉网，其中最重要的是要坚持不懈，如果你请一个人吃饭，一开始他很可能会拒绝你，但是只要你肯坚持，就算是出于不好意思，邀请他十次他也总会答应一两次；但这并不是鼓励我们不管不顾，一股劲往上冲，其中方法也很重要，从渠道而言，要积极寻找自己的一些校友和老乡，迅速牵线搭桥，从技巧而言，要主动从书籍和身边的优秀同事学习和别人打交道的技巧。

李逸总给我们讲解了房地产项目的运营管理，地产的黄金十年已然过去，市场条件和政策也与从前大不相同，再也不能以一种粗放经营的方式来经营房地产，这就需要我们进行运营管理，对房地产进行精细化经营，按着这个思路，公司现在正向着总部管战略，城市公司管目标，项目管执行的方向前行。具体来讲，项目运营管理的目的是管目标、控进度、防风险，实现管理的可知、可控、可预测，工作的主要内容是：计划、组织、控制、协调。说到底管理学必须建立在实践的基础上，项目运营管理的各种精髓还需要日后在工作中细细体会和学习。

林长青总则以一个过来人的视角给我们分享了很多职场经验，以帮助我们更好的工作和成长。工作技巧方面首先要学会抓重点，职场的逻辑中只有功劳没有苦劳，只有看透事物表面，摸清其逻辑，抓住重点，才能出色完成工作；其次要具备跨界工作的能力，跨界工作的基础是跨界学习，正如林总所说，地产公司是一个资源整合的大平台，在这里我们可以接触到各行各职能的优秀人员，只要我们主动去寻找资源学习，跨界学习并非难事。为人处世方面我们要勤快、肯吃亏，此外还要尊重他人，乐于助人，这会帮助我们在职场中走得更顺更远。

曾焕中总向我们系统阐释了中洲的市场和产品观，目前我们的战略是用互联网思维打造房地产的生态圈，与之相对应的未来业务方向为：传统地产+消费地产+产业地产。房地产市场的逻辑主要在于定位，定位要解决的核心问题是目标客户。项目定位报告要解决五个方面：①分析三个问题——土地属性、目标客户、竞争策略②提出一个主张——项目定位③阐述一组解决思路——产品初步建议。营销说来简单，就是要把握客户需求，但要转化为真正可以落地实施的内容，却是需要非常深厚的功力，身为一个学土木出身的，目前在这一块基本是战五渣的水平，正如林总所言，我们要敢于跨界、善于跨界，在今后的工作中还要在这方面多多学习实践。

全城踩盘，风雨无阻

周四周五两天我们一共跑了12个盘，区域覆盖惠城区、仲恺区、惠阳区以及大亚湾，基本对惠州市的商品房市场有了一定的了解：

惠城区是惠州市的行政、经济、文化、科技教育、信息及金融中心，城市规划或者商业配套都已相当成熟。优势：城市规划或者商业配套都已相当成熟，区域房企众多，选择面广。劣势：核心区规划已定型，发展空间较小。特点：惠州本地人的置业优选之地，购房客中投资客的比例较小；户型种类比较丰富，其中刚需型占比最高。

仲恺区为国家高新区，定位为深莞惠中心合作发展区，中国计算机云计算发展中心，惠州市城市副中心，惠州市经济中心区，广东省轨道（广惠、深惠、莞惠）交通中心。优势：产业基础雄厚，楼盘众多且有多家大型房企，选择面广，莞惠城轨即将开通，去往深莞两地将更为便利。劣势：有“大工地”之称，多条道路施工，交通较为拥堵。特点：户型以刚需房为主，小三房及三房最受欢迎，购房者中投资客占很大比例。

惠阳-大亚湾区具有滨海与邻近深圳的双重资源，是广东省的石油产业基地及惠州市的主要工业区，同时具有良好的产业基础。优势：距离深圳较近，配套齐全，交通便利，坐拥机场和惠州南站。劣势：配套相对落后，尤其是教育。特点：购房客户以投资客为主，产品多为大盘运营，既有别墅豪宅，也有高层，其中高层以刚需三房为主。

不过以上市场信息的收集和归纳是最基本的，身为一个地产人在此基础上还应该要关注①开发商把钱花在了哪里，最能打动人心的是什么？②开发商对土地价值是如何理解的，产品有没有匹配其土地价值？③若能匹配土地价值，在此基础上能不能继续挖掘土地价值，又是通过什么方式进行挖掘？

正如黄经理所言，从使用角度来讲，我们所做的跑盘报告基本上是失败的，但是对于一群刚毕业的新人，跑盘两天拿出这样的成果，已经比同阶段的人做得优秀，这当然离不开我们自己的刻苦努力和黄经理的悉心指导，记得那天汇报结束已经是凌晨将近一点，回到酒店完成心得，已经是凌晨两点。不狠狠逼自己一把，就永远不知道自己有多优秀，我们十四人是从两万份简历中脱颖而出的，相信大家都有无穷的潜力，要想比别人更快成长，就要比别人付出更多的汗水和辛劳，这样才能挖掘出自己的潜力，加速成长。当然除了个人的努力，一个好的导师也是必不可少的，在此发自内心的感谢公司的各位高管，以及九天来亲力亲为，陪我们加班到凌晨的黄经理。

公司的高速发展离不开每个员工的辛苦奋战，希望大家都能保持高昂的工作激情，为公司发展贡献力量，与公司一同成长。为梦想加速，我们赢未来！