棚改和房价
17年三四线城市房价暴涨，很多人都说三四线城市房价的上涨，除了一二线城市的严厉限购导致购买力往三四线城市转移，从16年开始的棚改也是推动房价上涨的重要因素。
关于棚改是否推动三四线城市房价上涨，已经有很多文章讨论了，17年的棚改力度比之前力度都大，而且货币化安置的比例大大增加。
17年之前，株洲按照当地平均工资算，被评为房价最低的十大城市之一，房价洼地，宜居城市。
但到了17年，房价突然上涨，从均价4千多到了6千多，到今年很多新盘起价7千，一年时间差不多翻了一倍。
之前株洲房子随便选的情况，现在到了要抢房的阶段。市中心核心区域出现了均价上万的楼盘。
是什么促使株洲房价在短短一年时间上涨这么多？
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我们来看看2016年到2018年株洲市政府发布的全市棚改计划数据。
2016-2018株洲棚户区改造规划数据，数据来源株洲市政府
2016年，全市棚改总户数为20490户，其中货币化安置13064户，货币化安置比例为63%。
2017年，总的户数达到了32942户，比2016年增加了60%,货币化安置32169户，货币化安置达到了98%！
我们看下2016，2017年房地产成交数据：
先看新房：
- 2016年城区总共卖出了住宅3万9千套。
- 2017年城区总共卖出住宅4万7千多套。
- 2017年新房增长了22%
再看二手房：
- 2016年株洲城区二手房总共成交147.1万平方米
- 2017年株洲城区二手房总共成交256万平方米。
- 2017年株洲城区二手房成交增长了74%。
而2017年株洲城区棚改货币化安置比2016年增长了130%。
16年货币化安置的户数只占城区新房购买量的1/3，到了17年，就到了68%！
当然，并不是所有棚改户都会去买新房，有的本来就有房或者去其他地方购房。
但是，全市购房人群，大部分会选择在本市置业，根据株洲市房产局信息，2017年，株洲城区房子，有2/3的购房人群来自全市，当然包括了大量棚改人群。
到这里我们可以说，棚改和房价是有一定的正相关的。
2018年株洲市发布了全年棚改计划，棚改总量下降严重，回到了2016年水平。
2018年总计划棚改户数为22933户，货币化安置为14884户，货币化安置比例为65%。
至于为什么棚改会突然下降这么多，一个是今年整体上政策是在去杠杆，削减地方债务，而棚改大部分是由地方平台公司融资举债来进行。
同时，今年在株洲马上就办平台上，一些在计划中的棚改项目开始进行调整。
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棚改量下降这么多，2018年房价会随着棚改的下降而停止上涨吗？
实际情况是这样，根据2018年1-3月株洲市房地产数据
1-3月，全市新建商品房销售网签210.25万㎡、18744套，同比分别增长30.89%、19.31%；其中，市区网签销售137.3万㎡、12018套，分别同比增长46.11%、37.88%。
价格继续上涨：市区新建商品住房成交均价（含精装房、别墅、公寓等）6371元/m2；毛坯商品住房成交均价5959元/m2，同比增长24%。
2018年一季度株洲房地产市场呈现量价齐升的局面，相对18年棚改数据，好像完全没有关系。
为啥18年棚改下降这么厉害，房价还是继续上涨？
首先18年是计划量，很多棚改项目刚开始启动，棚改从算账到拿到钱时间至少半年以上。
买房的周期相对比较长，一般有几个月，同时，棚改的钱也不是马上就到手，17年大量棚改户今年棚改钱开始到手，在房价上涨中大量入市。
同时，可能株洲棚改对株洲房价的影响不是很大，参考之前写的一篇文章
湖南哪个城市房价泡沫最小？株洲小学生人数增长在湖南仅次于长沙，株洲房价有大量的增量人口来支持。
至于，18年棚改数据的下降是否会对株洲房价产生影响，要看18年年底到19年年初株洲房价的成交量和成交价格。
到那时可以进一步验证株洲房价和棚改的关系。
