1

Q:

在重庆已有一套老破小自住，目前手上180w现金，准备买第二套房，不知该买环境好偏远一点的房产还是买套中心学区房？

A:

如果方便的话，以后提类似问题可以把自己非隐私性的家庭信息和个人信息补充完整，这样更方便王老师解答你的问题。比如，夫妻各自的上班是在哪个区域？对通勤时间的要求是怎样？有小孩么？小孩多大？是不是学龄儿童？或者还差几年上小学？如果孩子已经面临升学的节骨眼，现在急匆匆换房显然已经来不及。如果还没有孩子，或者孩子刚出生，学区房也不能购买过早，最好先确认该房源连续两年以上都被划入该学校的招生学区内。一般来说各区规定不同，提前1到3年考虑比较好。一般小学入学年纪在6岁，也就是说，孩子3岁开始考虑并不晚。

最后王老师再建议你一句，宁要核心一间房，不要农村一栋房。所谓买房，并不是为了那个钢筋水泥壳，而是住在这里能享受到怎样的公共资源，孩子长大能否进入较好的学校，家人生病是否能很快的进行治疗，买菜是否不用长途跋涉等等。人口和财富会源源不断流入市中心，而市中心的房产因供求失衡，会筑起高高的房价壁垒，无限生长，所以买房就要中心区。

2

Q:

某房产中介原来承诺给我返点中介费，现在这个人反悔了，我怎么要回返点？

A:

 首先，中介给你说的返点这些事都是口头承诺，就算你保留了聊天记录或录音，都不是有效的协议材料。你可以找到这家房产公司的总部，反映情况和协商，了解清楚是公司行为，还是中介业务员个人行为。协商不行的话，可考虑向相关单位比如消协或者房管局反映一下。

但是，本身返点协议这个事虽不违反法律，却同样不受法律支持，你捅到消协的话，没有白纸黑字的合法纸质合同，要回的几率不大。最关键的是，中介承诺返点中介费，本身就是投机取巧的行为，与之相应的，虽然你看起来得到了返点。但是，他有可能在你看不到的地方，又坑了你一把。比如吃你差价，联合房东暗中逼迫你签合同，往大了说，圈掉你的资金跑路都有可能。

3

Q:

什么样的户型适合当婚房，王老师有哪些好的推荐吗？

A:

其实每个人结婚的实际情况不一样，对婚房的要求也不相同。所以，我只能给你一些建议。

户型是否适合作为你自己的婚房，首先你要把自己的实际情况列出来：你们总共有多少预算？几年内要小孩？或者打不打算要小孩？父母会不会经常来居住？有没有下厨房的习惯？有没有养成收纳的习惯？在家办公场景多不多？两人的社交习惯如何？是在家社交？还是出门社交？

把这些问题的想法综合在一起，基本就能判断你到底需要多大的户型，户型里需要多少功能空间。如果你是个比较容易纠结的人，买精致的小三房两厅两卫南北通透的户型总不会错。

总之，婚房户型不需要纠结太多，也不需要花太多钱和精力去改造，因为对年轻夫妻来说，婚房一般都是买房路的开始，以后等你们的孩子准备上学，一定会有置换的需求，对接盘的下家来说，你的装修一文不值。

4

Q:

我在重庆读大学，明年大学毕业准备买房，刚需自住，感觉很迷茫，不知道怎么看起，请问王老师对刚需买房有什么建议？

A:

我建议你，尽量买在重庆主城区，如果只能买新区，要买有靠谱配套规划的新区，永远记住买的不是房子，而是房子所能带来的配套，所能享受的资源。再就是尽量多贷款，很多人感觉月供压力大，从长远来看，现在感觉压力大的事情在未来都不算什么，做对了选择，时间就是最好的致富武器。尽量买品牌开发商的房子，这样会更有保障，不一定要选择国内前三强，本地一些有实力的开发商，或者国企都可以。尽量买毛坯，自己装修更有保障，如果要买精装，一定要买口碑不错的开发商。尽量买物业不错的项目，物业是房子升值的重要保障，好的物业会让房子的溢价率超过同地段同类型房子20%。

5

Q:

我信用卡逾期三次（小额），房贷逾期两次，都是2016年前的，近三年没有，买房贷款受不受影响？

A:

一般信用卡逾期需要5年后才会彻底清除，但是房贷就不会了，房贷逾期会一直存在你的贷款记录里面，所以会对你买房贷款有影响的。不过如果你现在是公务员或在国企工作，可能会有帮助，购房贷款应该没有问题，实在不行就只有换核买房，我建议可以先试试。

6

Q:

目前我是混合贷款，公积金账户余额还有20万，请问怎么提取出来做二套首付？

A:

我建议你可以先把个人征信报告打出来，确定你的公积金和商业贷款是不是同属一套房产名下，如果是的话，你可以申请商业贷款的二套房按揭资格。

7

Q:

请问王老师，我想全款在重庆买一套刚需自住的房子，价格在110万以内，买哪个地段哪个区域比较好？新房还是二手房好一点？全款还是按揭好？没有上班，有车，孩子已经上大学，纯碎自住，这种情况买房主要需要考虑哪些方面？

A:

王老师还是那句话，买房肯定选按揭贷款好，不要全款买房，要学会利用杠杆，资金最大化利用，同时预留五年的还款即可，规避投资风险。你是刚需自住的话，我建议你入手次新二手房，选筹以周边商业配套齐全、交通方便为主，可以考虑重庆核心区，从两滨一嘴的江北嘴、北滨路、南滨路开始选，第二是照母山大板块，一直到大竹林。

8

Q:

满二唯一和满五唯一怎么界定？异地登记，结婚后没有迁户口，单人名下只有一套房，卖的时候可以按唯一一套吗？

A:

目前满二会免增值税，唯一没有价值；满五唯一除了免增值税，还会免个税。这两者都是以契税发票或房产登记日期哪个在前面的原则界定时间。是否唯一的话，要以你无房证明为准（仅限重庆房产），税务部门联网，以家庭为单位，必须报真实的婚姻状况。