本文重点解读3个核心维度数据：
资产评估：出租率、计租率、在租均价、现金流分布资源分析：空置天数占比、流转空置期、租金分布租赁分析：合同到期分布、租期结构分析
用数据指导策略优化
商办行业的数据维度，分成资产资源，合同指标，现金流，还有租客情况等几个类别，这些数据指标的核心目的是为了让我们可以实时掌握自己的资产状况，市场状况和市场价值。就像我们去体检，所有问题经数据指标一反映，哪里还有增长空间，哪里有风险，哪里需要优化一目了然 。对于每一个数据指标的解读和优化， 是所有操盘手，包括招商运营团队的必备能力。
根据我前段时间在做这个课题时访谈很多项目得出的结论，现在我们的运营方和招商团队在绩效考核上是很单薄的，大家可能只追求某一段时间的出租率，这是一个严重的问题。因为一旦绩效考核达不到将团队和项目形成利益共同体的时候， 就一定会出问题。
当绩效考核指标数据不可追踪时，一定要采用计租率指标。可能在以前，会采用出租率，因为出租率比较简单，好计算；率计算公式复杂， 还要加入流转空置期，所有数据靠大量人工去计算的话，确实是太浪费时间了，而且还不一定精准。
还有一个最大的问题，商办市场做的是时间与空间的生意，如果问题滞后两个月才发现，其实这两个月的时间已经浪费掉了。因此很重要的是能实时展现我们的资产状态，发现数据是否达标，这样的话可以第一时间驱动团队解决问题，这是最核心的点。
资产评估
出租率出租率代表了资产当前的出租状态。比如说这个项目出租率已经达到90%了，这只能代表当前的状态，他反映的是某一个时间节点。
计租率计租率则是代表一个项目在一定周期里产生的租金收益。比如说我们今天会议室这个房间，一年有360天在产生租金收益，计租率几乎达到98%、99%，非常优秀。而且计租率可以反映一个问题，假设这个项目今年计租率82%，那么也就意味着有18%的租金流失掉；一个项目本来一年5000万租金，计租率60%是3000万，那么也就意味着去年一年流失掉了2000万租金。
站在业主或投资者的视角，出租率仅仅代表了某个特定时点有多少面积在产生租金，并不能准确反映特定时间段的空间利用情况。然而，投资者最应该关心的却是后者。为了最科学的反映真实租金收入情况，匠人科技提出了“计租率”概念。计租率公式：计租率=（时间段内各合同计租天数×合同租赁数量）/（时间段总天数×房源总租赁数量）根据公式，可以理解年度计租率是根据某一资产在365天中产生能计算的租金收益比例和天数决定的，计租率越高说明资产运营状况越好。
其实很多人对自己去年这个项目流失多少租金是没有概念的，以及租金是由哪些户型流失掉、哪一些户型是空置导致流失，哪一些户型是流转产生的流失是没有概念的。
这是很可怕的，特别是在大经济环境不好的时候，很多人认为自己很赚钱，但最后一算发现是现金流骗了人，实际上不赚钱。
在租均价在租均价是指项目里面所有在租合同当前节点的平均租金，也是节点价格。
很多人对价格有误会，比如说最近成交租金大概到了5块，大家就会说我们项目已经到了5块，这个5块只是最近刚刚成交了一两套5块的，他就说自己是5块。但当前所有合同在租均价，是所有合同的平均价格，是相对比较靠谱的数字。
现金流分布我刚刚也提到过，有时候现金流是会骗人的，因为我们这个行业客户先付钱再使用，就像刚刚讲的第一个例子一样，11月份和12月份办公室租掉，租客季付或半年付，钱一下子都收进来了，但项目19年其实是亏钱的。所以现金流分布图最核心的第一个点是要知道项目的现金流到底有多少。
第二个，二房东是一个承载大业主方以及租客的中间环节，租客的现金流计划是怎么样，能不能覆盖付给大业主的成本，也是一个很重要的核心指标。
资源分析
租金分布为什么关注数据分布？我们刚刚讲到一个公式，收益=空间定价时间，空间是固定值，时间和定价是动态值。那么其实租金收益的持续增长，就来源于两方面，一个是计租率一定要保持在高位水平，第二个是价格是否可以持续增长。
因此租金分布就特别重要。有谁能告诉我一个项目里面现在租金单价最高是多少？最低是多少？平均租金是多少？
我们在项目的不同阶段，推广策略是不一样的。比如在前期推广阶段，一定会采用偏低价入市制造热点，抢夺第一批用户暖场，这个时候我们给出的价格是比较有诱惑力的。一栋楼里面同样的户型，推出周期不同，价格差距可以达到20%-30%。
因此我们对于项目的租金分布，要非常清楚哪一些确实是低估、需要修正的。比如说项目的最高单价是什么样的户型，在最高单价里面有哪一些户型是没有达到这一水平线的；最低单价是多少，哪一些户型是比较低的，是什么样的类型和楼层；平均租金又是在什么水平。
有时候作为项目方，经常会有误区，把当前的成交价格误认为是整个项目的成交价格，这正是典型的误判。关注项目租金分布情况，对于未来租金提升和结构优化是非常重要的。
流转空置期无论如何，我们一定要对项目里面的每一次流转进行跟踪。流转空置期直接反映了目前市场需求的热门户型是哪种类型，用户的需求点是什么，而且它的产出收益比也是完全不一样的。
大家在有条件的情况下，对于每个空间每天产生的收益都可以持续跟踪。流转空置期是可以让我们变得专业的一个非常好的指标。
空置天数占比刚才讲到如果一个项目的计租率是80%的话，那么也就意味着20%的租金流失了。那么我们要很清楚，20%的租金是哪里流失的？哪些是空置黑洞造成的？对于空置黑洞，我们能不能避免和优化？
这个时候我们必须很清楚，比如说在19年1月到20年5月31日，空置0-30天的占比是多少？360天以上占比是多少？对于每一个空间，弄清楚它的空置天数分布以及户型穿透，是非常重要的避免错误定位和错误户型配比，造成无谓租金流失的措施。
在招商管理过程中，如果一个户型经常要空置两三个月，成交周期很漫长，是一件很痛苦的事情。特别是做二房东的，一旦有一小部分面积，比如说10%的空置率流失的话，他可能就会把所有的利润都吃掉。
这也是为什么我们发现有些二房东做的真的太优秀了，他可以做到98%的计租率。这个计租率，说明他所有的产品都做到了极致，项目不存在有租不掉的户型，而且不能存在有户型要空很长时间才租掉。
有没有发现我们这个行业里很多精装交付的产品都是在二房东的项目里面，很多产品做得非常优秀，不比资产方差，因为他每天要思考怎么去增加成交转化率、带看转化率，怎么让产品一旦空出来以后可以快速成交。
为了让产品一直保持竞争力，很多二房东项目选择精装交付并及时翻新。比如说A公司退租以后，合作的装修公司就会进场翻新，然后再给下一家带看，客户体验是完全不一样的。
就像我们自己去看房子，看样板房你会去想象未来的生活是多么美好；看毛坯房则只会感觉这里不好那里不好。所以我们必须要很清楚产生租金流失的户型，然后想尽一切办法去调整户型配比、交付标准以及户型竞争力。
租赁分析
项目在推出初期会有一个招商高峰期，那么也就意味着在某个阶段会有对应的到期高峰期。虽然说在跟租客合同上有约定，客户要提前几个月跟我们沟通退租问题，但是实际上那么点时间是不够的。所以对于整个合同到期时间的分布，一定要心里有数。
举个例子，在某一个月可能项目就一份合同到期，确实两三个月就足够了。但是如果突然某个月有十几份合同到期，你提前两三个月开始去沟通，就完全不够了。或者到期的合同里，万一有几个大客户在里面，就会手忙脚乱。
所以，对于项目的存量租户和到期时间分布，以及租客面积的大小，我们一定要做到实时盘点。盘点完了我们就会很清楚，哪一个阶段是今年续约高峰期，推算续约比例，甚至还有哪些合同租金偏低，需要回到合理区间，这些都指导我们怎么去制定下一步策略。
租期分布图一个项目里面，假设有50份或100份租约，可能签两年、三年、五年、八年都有，而且每份合同的递增的情况也不一样，在标准化的合同范本下有不同的非标合同条款。
这个周期分布图，可以将合同分为租期两年以内的占比有多少，2-4年的占比有多少，4-6年又有多少……这个图跟到期分布图结合在一起，你会发现如何尽可能错开到期高峰期。两者结合起来看会非常有价值。
