文丨策策

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“华夏幸福”这个名字，现在现在越来越多的出现在公众视野当中了，今天看来，它已经完全不再陌生。

2017年，华夏幸福冠名赞助北京马拉松（北马），据报道，2017年的北马报名人数超过10万；更有影响力的是，华夏幸福2015年收购中甲球队河北中基，更名为河北华夏幸福，之后更是代表河北征战中超。相信很多球迷朋友听到“华夏幸福”这个名字，就是在足球场上。

当然，这些和我关系不大，我虽然有跑马拉松的目标，但到目前为止也就跑过一次半马。至于足球，我对足球的理解更多的是“怎么还没进”和“卧槽，进了进了”这个水平。

我第一次关注华夏幸福公司的投资，要始于一次比北马和中超更有影响力的事件，那就是2017年雄安新区的成立。

2017年4月1日，雄安新区成立，一夜之间，雄安的房地产和雄安的概念股，被推到了风口浪尖。

而在雄安新区成立的时候，华夏幸福坐拥新区内566平方公里85万亩土地，想想都赚大了。

对应的华夏幸福股票，在4月5日开盘后，连续5个涨停板，股价从26.6元，最高涨到了47.6元，将近翻了一倍。

虽然我在开盘之前就能预料到华夏股价会大涨，但同时也能猜测到市场根本不会给我买入的机会。所以我换了一个投资方式，转投了一支重仓华夏的基金。而幸运的是，到现在一年左右的时间，这支基金涨幅近30%。

如果你看完这两篇关于“华夏幸福”的分析文章后，对华夏感兴趣但又不想冒太大风险的话，可以考虑买入基金。刚刚这支基金近期有一个小幅调整，我预估是一个不错的买点。

老规矩，我会在文末给大家共享这支基金。

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聊回正题。

虽然我投资华夏幸福是在雄安新区设立后，但是我接触华夏幸福，要远远早于这个时间。

在这我要给大家分享一个小故事，这是我心里少有的、很难克制倾诉欲的一个小事。

我大学毕业后一直在廊坊固安工作，对，也就是那个传说中“北京天安门正南50公里”的地方。

固安是华夏幸福的一个战略性根据地，后面我们分析华夏主营业务的时候会说起，华夏的核心业务 — 产业园区和房地产业务，都是在这座小城里起家的。

好了，说回这个小故事。

我在固安工作2年的时候，我们部门来了一个实习生，用小A代替他的名字。小A是大四的在校生，在毕业前来我们公司实习。

我们先不提小A的工作情况，来看一下他来公司后做的一件事。

小A来公司工作了的时候，他爸妈来送他。父母除了把孩子送到公司，还带着他在固安城里好好转了转。那个时候是2016年，固安县城已经基本摆脱了破败落后的局面，虽然说不上繁华富裕，但也有了一个发达县城的既视感。

巧了的是，小A的一个亲戚正好在固安华夏幸福公司工作，小A的父母来固安后觉得还不错，有意帮儿子买一套房，就问那个亲戚固安的房价多少钱。在2016年年初的时候，固安房价还可以，维持在6000~8000这个水平，远算不上很高。

小A的父母一听，认为可以接受，所以在固安离开不久后，他们联系亲戚，走内部价按揭了华夏幸福孔雀城小区的房子，付了首付。

后来事情的发展，你能猜对一半，另一半你可能猜不到。

你猜对的一半是，在2016年，固安房价大涨，从1月份的6000~8000左右，涨到了年底的近16000，涨幅堪称恐怖。小A父母给他买的那套房，在房价上充分的证明了二老的明智。

还有一半你没有猜到，小A在我们公司做的不开心，实习了两三个月后离职回家考研去了。经过小A刻苦努力的学习，成功考取了心仪大学的研究生。

而小A离开固安后，房子也没什么用了，他父母委托亲戚（对，还是那个亲戚）把房子卖掉了，卖掉后纯赚三十几万。

三十几万啊！

我再看看自己的银行卡余额，辛辛苦苦工作几年，都没人家的零头多。

也就是这个事情，让我打心里认可了：有的时候，选择真的比努力更重要。当然，有一个好亲戚，也是特别的重要。

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好了，废话有点多，现在进入正题。

首先，我们来分析一下华夏幸福的核心业务。

很多人以为华夏幸福是一家房地产公司，其实这个认知是有偏差的。华夏从来不把自己当成地产公司，正如官网的Slogan写的那样，华夏幸福是一家“产业新城运营商”。运营商这几个字包含的意思比较多，既包含前期的规划、设计、建设，又包含中期的招商引资和后期的运维。

简单点说，在部分城市，华夏幸福承包了城市的产业园区规划建设工作。

除了产业园区外，华夏幸福另一大核心业务就是房地产了。而在华夏自己的规划中，房地产业务要和产业园区业务结合，“为产业园区提供宜居生活”。

正如在公司年报中披露那样：

公司通过开展房地产业务，为所在园区提供更好地居住环境，服务产业人口，提升区域粘性。综合来看，产业园区开发业务和房地产业务相辅相成，互相促进，共同支撑公司业务发展。

房地产业务好说，简单点就是拿地、盖楼、卖房，这没有什么太高深的。尤其对我们中国人来说，房子的概念已经深入骨髓了。

但华夏的房子有两点值得提一下，第一点，它的房子主打一个品牌，那就是孔雀城，所有的房地产项目都是围绕这一品牌进行的。而从结果来看，孔雀城这个品牌打的不错，连续多年蝉联“中国房地产住宅项目品牌价值TOP10”榜首；第二点，它的房子仅仅在自己规划的产业园区范围内进行开发，也就是说，华夏的房子是和产业园区配套来的，其他城市基本不考虑。

从上面的两个重点可以得出一个结论，那就是华夏的房地产开发，主要围绕在超大城市周边的较小城市，一般是县城（产业园区位置）。而在这些县城里，基本上华夏的孔雀城就代表了最高地位了了。如果你对这个“最高地位”有所质疑，等讲到后面，就理解了。

房地产业务理解了，那我们来重点聊一下华夏的核心业务，也就是“产业园区”业务。

产业园区又可以细分为两个：产业新城和产业小镇。但依我看，产业小镇无论在模式上，还是在实际建设中，都和产业新城是一个模子里刻出来的，充其量是一个小型版的产业新城。那我就将两个放在一起来讲，方便大家的理解。

华夏产业园区的业务，采用的是“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场话运行机制。华夏幸福会接受政府的委托，与其签署长期的合作开发协议，为合作区域提供规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套、产业发展服务以及城市运营服务，共六大类、全流程的综合解决方案。

其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括华夏在委托园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。

华夏会依据园区经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业，多种形式并举，满足企业和地方发展要求，实现企业的园区落地。

怎么样，听着很高端吧？这是我从公司年报上抄下来的……

简单点说，就是政府会委托华夏来对某个区域（或某个城市）做整体规划开发，规划完成后，要对该区域招商引资，引进高端产业落户。华夏幸福按招商企业落地投资额的45%，计算自己的收益，由政府来结算。

这就会引申出一个很有意思的问题，政府拿什么钱来给华夏结算呢？而且你看，即使招商的企业落户产业园区并投资，投资款又不是给政府，政府在这个里面赚了个啥呢？难道仅仅是城市发展吗？

这个问题困扰了我一小段时间，直到我对华夏的模式有了新的认识之后，这个谜团才解开。

其实在这个事情上面，企业、华夏幸福和政府，是三赢的，并没有哪一方是亏的，不信我们拆分来看。

首先，对被招商的企业来说，肯定没损失啥。

人家华夏已经把产业园区规划好了，虽不能说拎包入住吧，但也是只要投钱进去办厂就OK了，不用考虑其他问题。产业园区一次引进那么多企业，如果能形成产业集群效应那就更好了。而且，说不定政府为了招商还会有什么优惠政策。

其次，对华夏幸福来说，肯定赚了。

华夏是产业园区的主导者，在其已经拥有了较高知名度、累计的资源和成熟的招商队伍后，他的招商成本就只剩人力成本了。所以对应的，华夏在产业园区业务上的收入，毛利润高达惊人的90%以上。2017年，华夏仅在“产业发展服务”这一业务上，营业收入就超过了230亿元。

最后，对政府来说，其实这才是最大的受益者。

让我们从两个层面来看政府，先来看政府的付出，其次看政府的收获。

在付出方面，政府貌似支出了真金白银的费用，但仔细研究就会发现，实际情况并非如此。

一方面，政府对华夏幸福支付的产业园区的费用，大部分是以政府卖地后收益来支付的，政府会按其地皮收益的70%来支付华夏的园区费用。而有意思的是，政府的地皮大部分是被华夏的房地产业务拿走的，用来开发孔雀城住宅小区。

举个不是十分恰当的例子，比如政府这块地要拍卖，华夏中标后拿来做房地产开发，原本这块地价值10个亿，3个亿你拿走，中间的差额7个亿，就当政府支付给你的产业园区费用了。

而且华夏拿地也是依据正规流程来的，但因为某些便利条件，所以他中标的概率要大很多，这个在后面的商业模式中会提到。

另一方面，即使地皮收益的70%没办法完全支付华夏在产业园区上的费用，差的部分，欠着就是了，先欠你个三两年，如果上面真的批钱下来了，我再给你。或者先欠着，等招商进来的企业缴税收入足够的时候，我用收到的税金把钱再还给你。

所以回过头来看，政府付出啥了吗？也就是把地皮便宜卖给华夏了，最多再补点将来收到的税金。实在不行了，就找上级批钱，什么时候上边把钱批给我，我再把钱付给你，典型的空手套白狼。

看完政府付出了什么，我们再来看政府收获了什么。

这个就简单了，首先城市发展起来了，政府的核心业绩有了。其次，招商引资后，企业进驻是一定会带动税收增长的，这就是将来白花花的银子啊。还有，城市发展起来、大批企业入驻后，房地产肯定也带动起来了，那以后政府再卖地，对应的价格也就水涨船高了嘛。

所以综合看下来，政府才是在这个事情上的最大收益者。 

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华夏幸福的核心业务逻辑梳理清楚后，我们来说一下他的商业模式。在这，我会将其拆分成3个方面，方便大家的理解。

第一方面，华夏和政府的合作方面。

华夏和政府的合作，是典型的深入式合作，具体表现在合作时间长、合作范围大、合作复杂度高。说华夏在代替政府做城市建设，一点都不为过。

此处援引了“喆子投资”对华夏幸福商业模式解读的一张图片。

在产业园区上，华夏独家进行一级和二级开发，并会和政府签署排他性协议。

一级开发指的是，华夏参与整个园区的宏观规划，并负责土地的整理工作和基础设施的建设等工作。在这块业务上，政府会以一个固定利润的合同价格回购这些基础设施，固定利润一般是10%，具体数额提前约定。

二级开发就是指华夏自己通过招拍挂方式拿地，进行房地产开发与销售。

而因为华夏参与了整个园区的规划和基础设施的建设，所以华夏对每块地皮价值的了解，肯定远大于其他的公司，所以他更容易拿到地皮，而且拿地的价格也会相对较低。而上面也说过，华夏拿地款项的70%，会以产业园区费用的形式返还，更进一步降低了他的拿地成本。

第二方面，自有产业的互补。

在华夏商业模式中的第二个方面，也是很关键的一方面，就是自有产业的互补。

华夏的自有产业就两个，一个是房地产业务，另一个是产业园区业务。

这两个业务在业务性质上的互补，那是肯定的了，通过产业园区招商引资，吸引大型企业入驻，而房地产可以为企业带来的员工提供生活方面的支持。

除了业务性质上的互补外，这两个业务还有一个互补的地方，那就是资金的互补，准确的说是现金流的互补。

华夏的产业园区业务是和政府合作的，政府历来是欠账的高手，这一点从公司年报中的应收账款也可以看的出来。

政府欠账、园区前期收入不够，园区的规划和建设又是需要大量的资金投入的，那怎么办？

用房地产业务的现金来补呗。

华夏房地产业务的现金收入足够多，而且前期拿地成本又足够低，把钱拿来补贴产业园区的业务，再合适不过了。

第三方面，使用资金杠杆。

不知道是不是房地产的现金流补贴产业园区还不够，华夏使用了较高的资金杠杆，资金的来源包括但不限于：借款、发行债券、发行金融产品等。

据统计，自华夏A股借壳上市以来，包括股票、债券、借款等手段的融资总额，超过2000亿人民币，简直是天量数字。

这一块后面再细讲。

以上三方面，就是华夏幸福的商业模式，就目前情况来看，这几个商业模式是完全走的通的，并且支撑华夏由一个小县城的小公司走到今天市值近千亿。

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我们接下来看一下华夏幸福自上市以来的业绩表现。

自华夏2011年上市以来，其营业收入由2011年的78亿提升到了2017年的596亿，涨了6.6倍。对应的公司净利润，涨了5.8倍。

再来看公司的估值，2011年底的时候，公司估值不足100亿。而到了2017年底，公司的估值900多亿元，7年将涨幅近10倍。

从2011年持股至今的股东，收益颇丰。

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当然，还是那句话，历史已经发生，仅供后人瞻仰。前面的路如何，还得看华夏自身的能力。

站在当下，我们必须考虑的是，华夏过去的业绩增长，是靠什么来实现的，也就是他的核心竞争力在哪？从今天之后，这些核心竞争力还在吗？

接下来，我们分析华夏幸福的核心竞争力和竞争优势，也就是俗称的企业护城河。

第一，战略选址

华夏年报中陈述其核心竞争力，第一条也是“战略选址优势明显”。但从内容来看，我想表述的和他表述的会有所不同。

我最想说明的，并不是公司现在及将来的选址能力多么突出，而是在当年刚刚起步的时候，能够压中固安、大厂、香河等环北京区域，是多么的明智。

我当然没有说华夏后面对环上海、长三角、珠三角区域的选址不明智，我的意思是，如果没有当年选中固安并下大力气去发展，那就没有华夏的现在。

在2017年的年报中，这个结论也有所体现。在华夏2017年的营业收入中，来自环北京区域的收入达498.5亿，占到全年总营业收入的84%以上。

至于公司在年报中一再强调的“业务模式异地复制成功，杭州区域和南京区域分别仅用3年和2年左右的时间，成功打造出两个“百亿”销售标杆”，我们拭目以待后面的发展。

贴一下华夏的产业园区的布局，客观来说，还是值得期待的。

第二，产业园区方面的积累和环京区域的标杆效应

先发优势和经验积累，在各个行业都至关重要。而对于产业园区的规划和建设来说，经验积累和现有的标杆效应，更是起着决定性的作用。

我贴几个华夏比较成功的产业园区，给你看一下。

华夏与固安的合作，始于2002年。政企合作15年，带动固安从2002年财政收入仅1.1亿元的农业县华丽转身，在2017年全县实现财政收入98.5亿元，连续几年跻身“全国县域经济发展潜力百强”。

如果你是一个城市的决策者，这样的例子，眼不眼热？如果华夏有意合作，是不是要认真考虑一下？！

第三，其成熟的招商能力

产业园区内的招商引资，是华夏的主要业绩收入来源。上面也已经说过了，产业园区的营业收入占到其营业总收入的50%左右，而且在这块业务上，华夏的毛利高达90%以上。

华夏的招商能力，体现在3方面。

第一方面，是其聚焦的产业都是高端产业，比如电子信息、高端装备、新能源汽车等，符合国家发展“制造强国”的战略方向；

另一方面，是其招商合作的企业都是行业龙头，比如京东方、京东、华奥地利奥钢联集团、中国航天三江集团公司等，以龙头企业为引领推动产业链上下游企业集群集聚；

最后一方面，是华夏的招商资金量巨大，仅2017年，华夏招商投资签约额，就高达1650多亿元。

而这么强悍的招商能力，是很难被其他企业复制的。更何况，中国是一个重关系的国家，已经积累其的人脉资源是一种优势。

第四，华夏的商业模式

上面讲华夏的商业模式中提到过，其采用的是PPP模式，和政府深度合作，进行产业园区的一二级开发。而这种合作模式，一方面取决于企业和政府的互相信任，另一方面也会要考虑到企业和政府的关系。

换句大白话，就是华夏和政府的关系不错，而且这种不错的关系已经维持了不短的时间了，这个也是其他企业难以企及的。

华夏的商业模式中，还有另外一部分，那就是高资金杠杆来补偿产业园区业务。这一块不好简单的判断好坏，如果企业健康发展，采用高杠杆的模式无可厚非，可以加速企业的发展。但对应的，如果企业出现问题，这种高杠杆的模式又会放大问题，压垮企业。

我们站在现在来看历史，华夏的高融资确实助推了企业在产业园区业务上的发展。这一块后面还会重点来聊，这里就不做过多的陈述了。

总结来看，华夏的核心优势在于，他比别人更早的选中了一个前景辽阔的赛道，采用了很巧妙的商业模式，让自己有了足够的行业和经验积累。而这些积累，让自己在这个赛道上筑起了高墙，不易被打破。

用巴菲特的说法作比喻：华夏幸福自身凝结了一个足够结实的雪球，放到了一个足够长的雪道上滚动，逐渐滚成一个大雪球。

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过去的已经过去了，华夏过去取得的业绩十分亮眼，但如果站在未来的角度来看，华夏幸福是否可以继续高速发展而给投资者带来稳定且丰厚的收益呢？他在前行的道路上是否可以继续一帆风顺呢？

如果我们投资华夏，面临的最大风险是什么呢？

我们下篇文章，继续分析。