看点与思考：
万达与融创、富力的资产并购交易，到底谁是赢家？或是三赢？并购完成后，各自如何操作？几年后效果会怎么样？
最近，房地产界有一个亮眼的新闻，王健林将13个万达文旅城项目卖给了孙宏斌，把77家酒店卖给了李思廉。
从此，王健林要把重点放到“轻资产”运作上面。新闻热点且不去议论，今就“轻资产”模式，谈谈浅见。
所谓轻资产，是相对重资产而言的。房地产投资开发本身就是重资产运作，买地，建房，配套等，都要花大钱。
作为商业综合体项目的投资开发，更需要大资金运作，因为核心的商场、酒店等要持有的，这就会产生资金沉淀。
轻资产，就不需要花这些大钱，也需要自持沉淀资产，也能赚钱。怎么做呢？
一是品牌输出，二是团队输出，三是技术输出，四是资源输出，能做到这4点，你就可以做轻资产运作赚钱了。
所谓输出，就是模式输出，是轻资产模式输出。这个模式就是上述4点的整合。
我们从以“万达”为案例， 来看如何做“轻资产”运作。
首先是它的品牌：“万达广场”。万达在转型轻资产运作前，已经成功地投资开发运营了超过100个万达广场了。
之前，万达广场也走了弯路，但后来盈利模式确定后，它快速复制100多个项目才上市。这也使王健林成了首富。
这时万达广场品牌早就成为家喻户晓的品牌了，它的盈利模式也牢固了。它的品牌价值就会有溢价效应。
由于IT革命和电商的兴起，2015年以后，全国商业地产或综合体项目不大好做了。要“救”活，先想到的就是万达。
万达也顺水推舟，顺势而为。每一个项目可以冠以“万达广场”品牌名称，万达做指导，资源嫁接。
这样万达就可以坐地拿“价”，凡“加盟”的项目，万达可以一分钱不投，收取该项目30%的收益。
要知道，这个时期，万达广场也在走下坡路。万达的百货、超市等也在陆续关店。同时万达发展另一个文旅模式。
文旅城项目虽然是一项内容产业地产，后劲十足，但它沉淀资金更厉害，这使万达负债率迅速攀升。卖，万不得已。
轻资产模式，品牌输出，不需要投钱，还能赚钱。那就不惜卖掉苦心多年打造的文旅项目，掉头重点搞轻资产吧。
据大致统计，最近短短几年，“加盟”“万达广场”的项目已达到60个之多。而且这个数据还在以惊人速度增加。
其次是它的团队。通过自己100多个万达广场的投资运作，万达已经集聚了商业地产一大批优秀人才。
按约定，投资者出地出全部投资，万达出品牌，负责规划设计、建设、招商、运营、商业管理，这就要输出团队。
万达集中采购，使建设成本降低；万达指定施工队伍，所有设备须从万达品牌库选，保障质量，利于后期运营。
这就给万达在轻资产模式中新增了“代建+输出管理”的方式。这个“代建”和“管理”就要依靠团队来实现。
第三是技术。万达的技术，不仅体现在建筑技术方面，还体现在商业规划方面。
比如通过万达对项目重新设计布局，将增加可租赁面积，让建筑体使用率提高。这不仅是经验，更是标准技术。
最后是资源。万达做“订单地产”出身，先招商后开工，保障满租开业。多年运营，它与众多品牌商家形成联盟。
在互联网革命时代，商业项目招商已变得越来越难。我曾在西南某地参与一个商业项目的策划，知道招商难。
一些品牌商家都在适应时代变化，本身在做变革，所以不再扩张开新店。但万达可以用品牌优势“以令诸侯”。
对于缺人才团队的项目，不仅缺商家资源，还缺运营管理。运营管理，是商业项目持续经营下去的重要保障。
万达在运营管理上也有强大的经验和资源优势。运营对于一般中小企业是很困难的事，但万达可以得心应手。
其实，不只是万达在做轻资产运作，其他如大悦城、爱琴海等也在做这样的输出运作，只要有品牌，有成功模式。
好了。是不是这个轻资产模式，就能一劳永逸，坐在家里赚钱了呢？未必。
首先来看“加盟”对象。不是所有开发商或项目都愿意或都有条件来“加盟”的。
一些大的开发商，它本身有品牌，有团队，它不会舍得那“30%”拿出去的。比如万达与万科的合作就不了了之。
万达与苏宁的合作也并非一帆风顺。还有一些中小开发商，资金实力不足，杠杆性强，它无能力也无意愿“加盟”。
其次来看操作过程。现在各地的商业项目和商业综合体项目遍地开花，良莠不分，竞争激烈，又受IT革命冲击。
即使是万达，也无法扭转时代的行业革命所带来的趋势。亚马逊、阿里巴巴，还有传统的欧尚，都在做“新零售”。
虽然各项目商业业态也在不断调整，但还是传统类型。何况“合作”过程中，双方团队的理念和做法冲突肯定有。
还有关键的一点是现在的商家因变革环境影响都不情愿扩张，或者没有实力扩张，跟着你到那么多的地方去开店。
品牌商业地产品牌虽有商家资源，但“令诸侯”不一定“令”得动，它们招商情况可能稍好，但也不容乐观。
在“代建”过程中，也有合作方资金链出问题的情况。我曾给某品牌代建的一个项目策划，它因资金断裂而变故。
这样的话，“30%”的钱能不能收得到，何时能够收到，都是问题。这就跟重资产的销售收快钱不可比。
重资产有其好处，如我之前提到的恒隆广场只租不售，租金收益可观；轻资产有轻资产的难处，周期长，难题多。
