商铺租赁的三种方式

1、全新的铺子，第一次出租。一般是新街道、新小区、新商场，人气配套还没形成，风险较大，比如你开个服装店，后期这条街兴起成小吃街就很突兀。但往往租金低、无转让费。

2、转让的铺子。转让的本质就是下家出钱购买了原租户的租赁权，这个铺子还在原租户和房东的合同期内，房东是无权租给下家的，否则就是违反合同，但是下家看上了这个铺子怎么办？就只能出一笔钱把这个店铺的使用权买过来，就是转让费。如果地段好、人流大的铺子，想租的人多，转让费就越高。

这里需要注意的地方：转让费是给原租户的，没有原租户，就没有转让费。如果房东向你收转让费，是不合理的，远离这种房东。合同里也要明确铺子在合同期内可以转让，转让费与房东没有关系。签转让合同一定在确认协议的条款，并且让大房东一起落实租赁条款。

3、转租的铺子，就是租二房东的铺子。在大城市有很多这种公司和个人，充当专业的二房东，他们从市场上租了很多铺子，然后租给商户赚取租金差价。在签合同前，一定要确认是否有铺子转出的权利，只要原房东同意转租才没问题。另外，一定要看二房东和原房东的合同期限。

转让费谈判技巧

    转让费实质上是出钱买一个门店的经营权，这个门店的生意就被买断了，转让的店铺变成了一种商品。既然是商品就有成本、定价、消费者。评估转让费的多少，决定因素是地段，背后根本的原因是供求关系。比如，转让的广告电话被很多人询问，铺子价格就会上涨，如果冷门价格就会低，原店主只求收回押金和部分租金，或者说是及时止损。

    1、如果你询问完铺子，老板主动回电话，说明肯定急转或不好转，这时候可以大胆砍价。

    2、如果店铺附近转让铺子少，说明比较稀缺，一般不好谈价格。

    3、在店铺周边蹲点，看门口的人流情况。

    4、打听老板接手上一家店铺时的转让费，一般老板不会低于他接手时的转让费。（网上挂牌成交记录信息等）

    5、装修设备。要表明原装修不完全适用于你的产品，后期要打破重装，设备的话二手市场也不值钱。

不要信天上掉馅饼的事能让你捡着。

    网上经常看到一些教人赚钱的方法的短视频营销号，聪明的网友一般就会评论：“真有轻松赚大钱的好事，他爸他妈他都不告诉，能告诉你？”。如果看见“旺铺转让”的广告，说什么“接手就能盈利”的话语，基本不靠谱，就是一种安慰剂，鼓舞下一家接手店铺后心里会满怀期望。

    案例：一个新手想接手朋友开的甜品店，店铺位置是小区的正门口，周边有学校。店里有一个员工，产品和服务都不太好，生意一般。建议接手后先暂停营业，重新装修门头换风格，换门店名字换一个贴近学生的，颜色丰富起来活力四射。让别人知道这个换老板了。重新打磨产品，产品和菜单都需要贴近年轻化。进行一次大的宣传活动，告诉附近顾客这个换新老板了。之前老板经营不善已经给顾客留下固定形象了，如果不给顾客重新彻底刷新观念，是很难提高营业状态的。

    租转让的店铺前，一定要求上一家把营业执照注销掉，因为注销需要一段时间，所有要留点尾款，对方注销后才付清。

签订店铺租赁合同牢记10点注意项。

1、甲方有合法的租赁权。

    如果甲方是大房东，需要验证房东身份证与房产证是否吻合，比如房本只写了女房东名字，男房东来签字就不行。要在合同里明确约定无产权纠纷，更不能因为房东的产权纠纷导致租客利益受损。如果是二房东，一定要看他和大房东的合同条款是否有转租和分租的权利。另外，还要注意商铺是否有抵押情况，有租下铺子后很快因为房东破产，铺子被银行查封了。

2、确保唯一使用权。

     避免在某些特殊情况下，房东把同一个铺子同时租给多方使用，然后房东销声匿迹，最后大家利益冲突打官司扯皮，主要耽误做生意时间。

3、商铺的使用性质要是商业用途。

    商铺性质是个人、公司还是公家的？因为公家的房子没有房产证，办理营业执照需要产权方去找相关出具证明，签合同要约定好房东需要无条件配合办理营业执照。

4、合同期限越长越好。

    房东希望一年一签，因为可以根据市场情况变更条款涨房租。所以如果铺子的市场走向越来越好，争取合同签的长一点。

5、租金涨幅要明确下来。

    比如房租合同签订每年涨幅5%，如果不约定涨幅，房东直接开口要涨幅20%，就会比较麻烦。

6、要争取到转让权、转租、分租的权利。

    这关系到自己的退路，如果生意做不下去了，可以转让店铺回笼资金。特别是转租，如果店铺转让不了，可以通过当二房东租给别人，分租权是允许把你的店铺隔出来租给别人。

7、免租期对的问题。

    免租期是可以谈的，一般10-50天可以免费租金费用。可以拿装修时间或手头资金去谈，如意不提房东不会主动给予支持的。

8、续租问题。

    约定自己在同等条件下，优先享有续租权利。当然，如果房东真不想租给你，有很多办法让你续租不了，比如开出更高价格，需要去商谈。

9、范围合同的赔偿问题。

    比如房东签了合同又反悔了，随意提高房租，收回铺子等。一定在合同里约定好赔偿标准。

10、房东收回房子问题。

    房东作为产品所有者，合同到期是可以解决合作关系的。比如租了1年、2年的房子，合同到期了，装修投入30万，还没回本就得认栽了。建议，签合同前询问是否收回和续租问题。如果房东收回商铺自用，需要提前1年告知，以便做好经营安排。把合同期限签长一点，算好账尽量再风险发生前把成本收回来。