2021年以来，房地产调控政策的主要方向是“稳地价”，称为“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）之首。刘全认为，土地价格是决定房价高低的关键因素，全国土地价格持续上涨，是房价升高的主要原因之一。房地产行业属于特殊产业，一方面是金融，一面也是实体产业。房地产行业与金融政策密切相关，在市场利益驱使下，银行大部分信贷资金会流向房地产市场，导致房价越涨越高。房地产行业仍然是去杠杆的重要行业，房地产调控政策将转向去杠杆，调控房企负债率，确保居民杠杆率回归到“安全线”下，以维护金融系统平稳健康发展。
中指研究院发布调查数据显示，8月份，全国300个城市住宅用地出让金收入1681亿元，环比下降22.1%,同比下降55.6%；土地成交楼面均价4652元/平方米，土地平均溢价率8.9%。刘全认为，房地产开发成本主要构成有两个方面，一是土地价格、二是建安成本。建安成本除受建筑材料的价格波动外，在房地产开发中占比并不高，而土地价格则是房地产开发的主要成本。房地产泡沫不断扩大，房地产调控政策“三道红线”将持续发力。金融政策偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。
截至2021年6月末，建行上半年个人住房贷款余额较上年末增加2749.8亿元，增幅4.72%；农行上半年个人住房贷款较上年末仅增长2703亿元，增幅5.8%。刘全认为，75%以上的购房者是通过银行贷款买房子，宽松金融信贷政策是推动房价上涨的支撑。下半年银行信贷投放规模比往年同期更为充裕，主要是针对普惠小微贷款、绿色信贷等领域，对房地产信贷政策不会有大的放松，将坚持“房住不炒、因城施策”的主基调，落实稳地价、稳房价和稳预期。
据中房指数系统发布调查数据显示，2021年8月份，全国100个大中城市商品住宅销售均价16152元/平方米，环比上涨0.2%，同比上涨3.5%。刘全认为，当前房地产调控政策“三道红线”和房地产贷款集中度管理等调控措施不会放开。预计下半年，房地产调控政策将呈精细化、持续化的特征，“打补丁、堵漏洞”成为调控主要方向。传统房地产市场销售旺季“金九银十”已来临，当前房地产调控政策持续从严，金融信贷政策不断收紧等叠加影响，预计房价有望保持平稳态势。
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作者：刘全
时间：2021年9月4日
