如果一开始就知道这房子学区名额已经没了，我根本不会置换！”

在位于上海市古美路上的一家中介门口，情绪激动的小美正在和中介人员理论着她置换过程中遭遇的“损失”。

一、疫情后启动“小换大”置换流程

小美的家位于闵行古美街道的蔚蓝城市花园，是这一带的明星楼盘。

该楼盘虽然建造于2004年，但是好在容积率只有1.5，且小区绿树成荫，又有人工湖环绕，更重要的是，小区对口平南小学算是闵行区第一梯队的公办小学，因此，小区房子非常抢手。

由于小美的母亲年事已高，小美打算将父母接来同住方便照顾，这样他们原本的90平的房子就显得不够住了，又考虑到自己的孩子明年又要“幼升小”，于是小美决定将自己的小房子卖掉，在同小区置换一套大户型的复式，这样既可以保住自己“学区房”优势，双层五室的复式户型又能解决父母的居住问题。

于是上海疫情过后，小美就开始委托古美路上的房屋中介，将她的要求告诉了中介，并请中介帮忙开启置换之路。

到了7月初，中介告诉小美，小区里有一套顶楼复式房源，房东虽未挂牌，但是却有出售意向。小美立即就和中介一起去看了下房子，发现房子装修保养的很好，基本可以拎包入住，而且房东还承诺额外再附赠一个价值40万元的产权车位，小美当场就动心了。

第二天，小美和房东一起来到了中介门店，中介分别“背靠背”和他们沟通，最终房东答应降价到1500万出售这套房屋。

于是，小美就在门店与房东签署了《房地产买卖合同》，并当场支付房东50万元房款作为定金，支付中介30万元佣金。

由于小美的小房子出售还需时间，故双方约定年底过户。

二、说好的学区房名额怎么就被用掉了？

8月份，小美的同事向小美咨询平南小学招生和就读情况。小美就将当年平南小学官网上的新生入学分流方案发给了她。

根据2022年平南小学入学方案，“对口地址五年内已有学生就读（多胞胎、二孩除外）的，无法就读于平南小学本部，需统筹分流至平吉校区。”

念着这份分流方案，小美想到了自家的娃。虽然当时和中介说过自己的情况，置换的房子要确保学区名额，中介也满口答应会“做好功课”。但是，小美感到还是心里有点不踏实。

于是，她给中介发了微信，询问“这套复式学区使用情况。”

中介回复：“我了解下。”

小美的心“咯噔”一下，感觉不妙。

果然，中介随后给的回复让小美顿时“崩溃”。

中介告诉她，房东的孩子今年9月份准备上平南小学就读，这也就意味着，小美的这套房子需要在5年后才有在平南小学入读资格，而今年小美的孩子只能试着统筹至平吉校区，但是一旦平吉校区满员了，还将再次被统筹至其他未招满的“菜小”。

就这样，小美花了1500万元置换房子，却把自己原本有的学区名额给弄丢了。

三、学区名额被占用，怪谁呢？

下班后，小美来到了中介门店里，要求中介劝说房东趁着还没过户，取消交易。

然而房东却并不同意，并告知如果需要取消交易需按照《房地产买卖合同》约定，支付20%违约金。这样算下来，违约金高达300万元。

巨额的违约金成本已经堵死了小美取消交易的后路，剩下的似乎只能是接受现实。

那么弄丢学区房名额该怪谁呢？

小美认为，中介在此次置换中，没有按照“置换学区房”的要求给其置换，需要承担相应的违约责任，并提出了50万元的补偿要求以补偿定金损失。

中介则表示，”是小美在交易中没有说清楚情况，公司可以退回小美30万元定金款，并作适当补偿20万，50万补偿显然过高无法答应。”

双方无法就补偿款问题达成一致。

那么，在此次置换过程中，到底谁给为小美丢失的学区房名额负责呢？小美要求中介补偿50万元的诉求合理吗？小芝认为很难。

首先，小美自身需要承担一定责任。

虽然在委托时，小美坚持曾口头告知中介其置换房屋需考虑“学区因素”，但是小美既没有在居间合同中以书面形式补充委托要求，在整个居间交易过程中也没有通过书面方式询问中介学区名额情况，很难证明其尽了告知义务。

当然，中介亦应对交易失败承担一定责任。

中介作为房屋居间专业人员，在明知房源所在小区属于学区房的情况下，没有尽到谨慎尽调义务，全面了解交易房源的学区使用信息，最终导致交易风险的发生。

由于双方协商不一致，小美一纸诉状将中介机构告上法院，法院将于近期开庭审理本案。小芝也将持续跟踪法院审判结果。

小芝提醒：学区房交易过程中存在核实不易的难题，建议如果买家奔着“学区去的”，应当在交易合同后增加一个补充协议，由卖家承诺学区名额未使用，并约定一定金额的违约责任。这样的协议具备法律效力，能对买家起到最大程度保护作用。

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