REITs是一种公募形式的房地产股权基金，与之对应比较的是PERE（Private Equity Real Estate），即房地产私募股权基金。房地产基金和REITs是什么关系？REITs全称叫“公募房地产基金”，房地产基金专指“私募房地产基金”; REITs是“公募房地产股权基金”，房地产基金全称应该叫“私募房地产股权基金”，私募房地产债权投资，要依托股权才合法。有没有公募房地产债权基金呢？就是CMBS和RMBS。在美国，CMBS只有8000多亿美元，但RMBS的量有将近10万亿美元。
（基金+公司）-资产证券化的一种方式，永续经营，金融产品，交易性质，类比于股票，受托人之后做资产管理，不会造成重的税收负担
公司型+委托型
（物业处置现金流+经营性的现金流），如何对标到法律形式中呢
专项计划必须持有一个现金流，所以是去持有一个私募基金，他不能直接持有物业，又由于房地产的税收比较重，所以私募基金会先持有项目公司。
ABS包含类reits，目前中国的REITS产品都是ABS产品
现在银行按揭贷款总量很大，有基础资产能力。房地产市场基金这块，离不开私募房地产基金这类投资机构在资产证券化的耕耘，没有这个阶段，就没有房地产资产证券化的过程，这就是初级阶段。私募房地产基金会成为房地产资产证券化A轮、B轮、C轮的机构投资人，然后才有可能公募REITs的IPO，这样发展更健康。
权益型REITs投资和运营房地产项目，获得房地产的产权以取得经营收入，投资者的收益来自租金和房地产的增值；抵押型REITs则系以金融中介的角色将所募集的资金向房地产物业持有者提供贷款，购买债券；混合型REITs顾名思义是权益型和抵押型REITs的综合体，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。
可以说REITs是房地产资产证券化的一种形式。在我国，没有严格意义上的国际上的REITs产品，我们讲REITs，狭义上应该都是指境外（如香港、新加坡）市场的REITs或中国物业在境外REITs市场上市的产品。广义的REITS，其实是指境内的房地产资产证券化。
我国境内房地产资产证券化，从底层资产上主要划分为：1.不动产，即我们经常提到的类REITs或者称为权益型类REITS；2.债权，债权又分为既有债权和未来债权。这里主要包括物业费资产证券化，购房尾款资产证券化和类CMBS（也有人称为“抵押型类REITs”）。
我国境内房地产资产证券化，从交易所市场划分，可以分为：
1、证监会模式，即在证监会核准的专项资产管理计划。
2、银监会模式。银监会模式有两种，一种是针对银行金融机构的“信贷资产证券化”；另一种是针对非金融机构的在交易商协会注册的资产支持票据（ABN）。
房地产资产证券化，目前主要都在证监会核准的专项资产管理计划，但未来可能会出现资产支持票据ABN。
房地产资产证券化从基金形式上还可以分为公募和私募形式：私募以私募基金和结构化为特征，国内类REITs多以私募为主，现金流主要来源于租金和不动产升值，主要应用于商用房地产的成熟期运营；境外典型的REITs以公募基金为主，不以结构化为特征，境内目前也有少数的公募房地产资产证券化产品，可以在证券交易市场交易（如鹏华前海万科）。
债券类基础资产
资产是债券类项目的最重要的，关注底层资产评级和信用评级；资产的本金可以对债权的本金形成超额抵押，资产的利息可以对于债权的利息产生超额利差；由于资产本身比较好，所以说主体增信作用比较弱，比较额外；
收费收益权
资产本身无法形成较强的增信，所以主要靠主体，主要起到保护垫，次级的比例比较低，其结构化安排的实质是绑定主体利益，避免信用道德风险。
类REITS
产品的核心是物业，也就是看主体的强弱，主体在里面的作用是可强可若的，第一象限，意味着主体可以做很多银行贷款可以做任何渠道的融资，因为reits的利率比起银行贷款高，所以要思考其做reits的原因，所以注意风险点；其次第二象限，强主体弱资产与信用债有何区别？因为主体比较强，资产弱，那么主体能不能出表，第四象限，是不是可以摆脱主体，产品结构设计。实质性的强资产看位置看业态等等
分析角度：资产池，
法律风险、交易结构分析、履约能力分析等等
REITS项目的涉税环节
如何降低税负，满足发行要求的重要因素
将资产装入干净的项目公司（主要是为了避免房地产的交易税，通过股权的方式但是涉及到企业所得税的问题，因为在持有物业的过程中是有物业增值的，但是报表上是成本法的，所以在装的过程中是需要去变化的，涉及到企业所得税，物业无形的增值）
在亏损主体中操作，是不需要所得税的；
通过降低股权对价，这样可以降低企业所得税
