原创作者：侯靖宇律师
房地产市场经过2018年的调整，各大城市的房价都呈现下降的趋势，很多没买房子或者想改善的朋友都准备在合适的时机进场。
按理说一个房子总价基本都过百万，但是交易的时候能仔细把合同看完的却不多。有些是出于信任，觉得对方和中介应该不会设坑。有些是怕麻烦，买卖合同、佣金协议、补充协议、确认书、告知函等等一大堆文件，少说也有上万字，看完了也不知道在讲些什么，索性不看了。还有人觉得，和对方谈的很愉快，看起来都是爽快的人，签合同只是走个形式，不会出什么问题的。
但是，二手房买卖合同如果不仔细约定具体条款，可能会钱房两空。
最近朋友小王就遇到了这样的事。前几天他打来电话，说最近买了个房子，业主反悔不卖了，问我怎么办。我问他合同怎么写的，违约金是怎么约定的？居然一问三不知，只说是中介公司的模板，当时基本没看就签了。赶紧让他把合同拍照发来看下。不看不要紧，一看才发现条款对他很不利。
首先是违约条款设置不合理，合同约定：如业主违约，买家只能要求双倍定金或者支付违约金，不能要求继续履行合同。这条，就把小王要房子的路堵死，法院不会再支持继续履行合同的诉求，只能要违约金和赔偿了。
其次是定金约定太低。合同约定的定金是5万元，但是房子交易价格360万，如果按最高标准20%约定定金，直接主张双倍定金返还，基本能覆盖小王的损失，可以大大节约诉讼时间。
最后，没有约定律师费由违约方承担，这部分维权成本就得小王自己承担。
现在业主决心违约，小王只能委托我帮他起诉业主追偿。如果小王签这份合同时能多留意下，或者找人把把关，说不定早就把房子拿到手了。
那二手房买卖合同要怎么看呢？今天就和大家分享二手房买卖合同几个关键点，规避下一些常见风险。
第一，定金约定是否合理。法律规定定金的上限是合同价的20%，发生违约时可以直接适用定金罚则：收取定金的一方违约，应双倍退回；支付定金的一方违约，不得要求退回。定金罚则适用简单直接，无需过多的举证、评估，如果买房或卖房心意坚决，可以约定尽量高比例的定金，加强保障。万一发生违约的情况，也可以节约诉讼成本。
第二，付款时间和顺序。一般买家分三次给房款：签合同时给定金，卖方申请（办好）赎楼手续给首期款，办理过户手续后给尾款。付款的时间和顺序一定要和卖方办理各项手续的时间和顺序相吻合，而且要给自己留够筹集资金的时间，单独约定“XXXX年XX月XX日前支付XXXX元”是比较危险的，一方面如果到了付款期限卖方的手续却没办好，容易扯皮；另一方面如果自己不够时间筹集资金，也容易陷入违约的被动境地。
第三，办手续的时间和顺序。通常卖家需要办的手续有赎楼、办理过户手续、交房，如果是没有出证的房产，还要卖家领取产权证。除领取产权证的时间因涉及开发商，无法明确约定之外，赎楼等其他手续都要和买家的付款时间和顺序吻合，并留足充裕的时间方便办理各项手续。
第四，违约条款。违约条款一般会列明违约后如何解决争议、什么情况下双方有权解除合同、按什么标准支付违约金、是否能要求违约方继续履行合同、维权发生的费用谁来承担等等。尤其要注意的是对双方权利的限制和放弃，比如“不得迫使对方继续履行合同”，“合同自动解除，双方互不追究违约责任”的条款，最好在备注中进行修改，确保自己享有完整的权利。同时，约定清楚一旦发生纠纷，解决纠纷所产生的诉讼费、律师费、评估费和已经支付的中介费都由违约方承担，以降低维权的成本。
第五，把重要的口头承诺写进合同。比如“家私家电全部赠送“，”保证过户完马上把户口迁走“这类口头承诺，有时是决定购房的重要因素，但是中介提供的格式合同里面通常没有这方面的条款，一定要自己写进备注，以防事后反悔。
最后，如果房子情况特殊，或者交易复杂，最好找律师参与，保障交易更安全顺利。
全文完。感谢您的耐心阅读~
作者介绍：
侯靖宇律师毕业于北京大学金融法中心
现为广东载信律师事务所专职律师，专注房地产、金融领域法律事务。
