粤港澳大湾区的规划在5月中旬就要出台，作为今天国家级规划的三大热点之一，大家甚是期待。

在论述本文前，需达成以下两个共识:

第一、整体而言，从房产投资的角度，环深是四大环一线城市最有投资价值的。

第二、此次环深直指惠阳，而不是整个惠州，惠州太泛，谁更靠近深圳谁就最有价值。

因为其中很大一部分原因就是因为深圳是弹丸小城，所以环深城市的投资价值才更高，再加上环深片区本身也处于世界级弯曲规划——粤港澳大湾区之下，长远的投资价值更加可见一斑。

这一刻整个惠州市最值得投资的不是惠州市中心而是惠阳，没有别的原因，就是因为惠阳离深圳更近。

一、惠阳的城市位置和轨道交通

1、城市位置及区位优势

很明显，惠州离深圳的核心区福田南山不是很近，但是紧挨着深圳东：龙岗和坪山两个区。对于深圳的发展，大家更熟悉的是福田、南山甚至是前海新区，但是对于深圳的东部区域估计都很陌生。东部区可以说是深圳最落后的区，但是因为深圳“东进策略”，彻底改变了深圳未来的发展格局。

2、交通

（1）高铁

惠阳境内高铁——惠州南站，属于厦深铁路沿线站，北起厦门，途径漳州、汕头、惠州等，最终到达深圳北。惠州南是离深圳最近的高铁站，平均30分钟时间可达到。一天共计40多班次，平均20分钟一班，20块的票价。如果你在高铁附近住或者上班，几乎可以当做地铁一样来用。

（2）高速

两个相邻城市的距离，一个重要的考核标准就是看高速的通达和便利。而惠阳正在打造成田字形的高速路网，也就是有6条高速穿插其中分别是：博深高速、惠盐高速、惠大高速、广惠高速、惠莞高速、深汕高速。

（3）地铁

惠阳的地铁要分两个层面来讲解：一个是从深圳直接延伸过来的地铁，一个是惠州市内地铁。

①深圳延伸地铁

14号线及延长线：由深圳中心区福田区的岗厦北作为起点站，最后延伸到惠阳。

这条线是所有深圳延伸惠州的线中价值最高的，因为不仅是直达深圳的核心区，福田的中心。而且还连接了深圳东的两个去的中心：龙岗新城的大运中心、坪山新城中心。

深圳段已经获批并动工，预计2020年底竣工；而惠阳段已单独交由惠州自己递交审批保建，目前还在待批状态。

16号线及其延长线：由龙岗新中心大运出发，途径坪山新区等深圳东部地区，最后延伸到大亚湾区。在最新的规划中，大亚湾区只有3个站点。

改线仅仅只是直达龙岗区，比起14号线直达福田中心，价值要小。同时，和14号线惠州段一样，也是在递交待批状态。但是从惠州当地内部部门了解到，惠州段的16号线的不确定性要比14号线大。

②惠州内部地铁线

惠州地铁1号线，贯穿整个惠州南北，从北部的惠城区，途径惠阳，最后到达大亚湾。惠州内部地铁线相比深圳地铁惠州延长线更不确定。所以，现在大家去惠阳看房，如果销售和你说地铁已经是明确的，那都是瞎扯。的确，惠州政府明确了，但是不代表最终已经明确，因为还要过中央审批这一关。

二、惠阳房地产市场具体分析

1、库存及去化周期

截止2018年3月，惠阳商品房库存290.19万平方，去化周期12个月，属于供求相对正常的市场。

2、当前房价、过去两年上升幅度、房价在粤港澳大湾区的排名

截止2018年4月，惠阳房价为13331元每平，2016年4月为8820元每平，2年涨幅51%。如果把惠阳的房价放在整个粤港澳大湾区9个城市进行排名对比，惠阳的房价排名第七，排在佛山、中山之后。

3、惠阳购房人群比例

惠阳楼市成交客源占比中，深圳客高达80%，其次为本地客户，其他珠三角地方东莞、广州客户占少量比例。但是近一年内，珠三角外的全国其他地方的客户、尤其是北方客户的增加也比较明显。同时，作为环深唯一不限购城市，已经很明显的受到全国投资性资金的关注。

4、购房政策

限购和贷款政策：惠阳当前暂不限购，外地人买房条件和当地人一样，无需社保或税单。首套首付不得低于30%，二套房首付不得低于40%。

三、惠阳具体板块分析

惠阳不大，但是最具有投资价值的就只有以下3大板块

1、白云新城板块

这个板块是当前惠阳区最重点打造的区域，处于整个惠阳的西南侧，紧挨深圳。

整个板块均价：1.3-1.5万每平米，基本以毛坯交付为主，部分开发商有双合同即含普通装修。那么很明显，这个片区的价格实际上市被人为限价给摁住。从这个角度来看，限价始终会放开，买到就是赚到。

2、惠州南站板块

很明显，这个板块就是被惠州南站所辐射的板块。

这个板块当前在售楼盘并不多。而且整体离高铁站并不近，离得远的，价格在1.2万左右。离得相对近的一个楼盘，价格已经去到1.8-1.9万，而且是到了尾货状态。而真正离高铁站最近的地方，现在整个还是一片待拆迁的村庄、农田。

3、大亚湾板块

大亚湾板块，是惠阳板块中的另一热点板块，作为惠州重点打造的经济开发区，已经在06年从惠阳独立出去。大亚湾是惠阳板块中难得的拥有产业和旅居双重价值叠加的板块。

产业重点以汽车电子、化工、炼油为主导。在旅居价值上，一个是因为处于亚热带，同时也是广东的优良滨海度假地。

综合货量和价值，三大板块的投资价值排序应该是：白云新城板块>大亚湾板块>惠州南站板块

四、惠阳的投资价值分析和结论

1、必须先站在5.6万平方公里的大湾区之上来看惠阳楼市价值

粤港澳大湾区是势在必行，因为这是中国经济增长的一个超核，2017年整个湾区贡献 GDP 达到10万亿人民币。背负着全国最大的经济发展重任，难道不是只许成功不许失败吗？

2、惠阳最核心的投资价值：毗邻深圳且有地铁直达规划

惠阳不仅毗邻深圳，与深圳还有地铁直连的规划。哪怕这一刻地铁还处于待批阶段，但是大家可以想一想，作为一个面积最小，辐射能力最强的一线城市，它兼并不了你惠阳就算了，难道要把地铁延伸到你这里都很难吗？只是时间罢了，趋势是不可逆的。

3、深圳高房价和东进策略之下，惠阳吸引不只是投资客，刚需客一定是未来主流。

惠阳和龙岗、坪山这两地的中心本身只有30分钟左右的通勤时间，如果后期通地铁呢？完全可以实现家在惠阳，人在龙岗、坪山上班的情况，而这类人群不就是赤裸裸的刚需吗？你还以为这帮投资惠阳的深圳人都是人傻钱多，担心他们无人接手，我只能说你又大错特错了。

放眼当下的国家规划三大热门：千年大计雄安是直接禁止买卖，百年标杆的海南是全面限购，而世界级湾区规划下的9个城市，难道能独善其身吗？