2021年1月21号晚9点，上海8个部门共同发布了红头文件《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的药意见》，史上最严房地产调控发布，在第二天也就是1月22号起正式执行。在发布仅半小时过后，网签系统关闭，进入维护状态，啪的一下，很快啊，几乎没有给买房的人反应的机会。就在几天前就有传出风声，说调控要来，但是政府亲自发声辟谣说没有这回事，然而仅仅几天过后，调控政策就犹如“机器降神”般带着BGM闪亮登场，这一记“回首掏”只能说干的漂亮。

     在刚刚过去的2020年的12月，本应该是淡季的上海楼市却异常火热。就单说二手房的交易量，一般情况下，一个月交易量超过2万套已经是旺季的水平了，但12月二手房的交易量却达到了3.9万套，几乎是旺季的两倍，楼市已经进入疯狂状态。去年从疫情有些缓和的4.5月份开始，每月的二手房交易量都已经超过了两万套，本以为年底会平缓下来，结果年底直接进入疯狂，二手房房东疯狂跳价，一手房千人摇号，如此火热的楼市急需这一盆冷水。

      这次文件一共提出了十条意见，其中个人感觉杀伤力比较大的是以下几条：

      1. 严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这条的目的是为了堵住之前政策的口子，因为根据上海的限购政策，沪籍单身可以在上海买一套房子，沪籍家庭也就是夫妻可以在上海买两套房子，但是如果夫妻离婚，再将所有房产转入其中一人名下，那么另外一人名下就无房了，按照政策就又可以买一套房子。对于有资产且想投资房产的上海家庭来说，这么火热的上海楼市，机会肯定不能错过，所以这么操作的上海家庭不在少数。所以新政的这一条就是在说离婚要满三年才能算无房，否则按离婚前计算套数。没收了这些通过这种方式进场的入场券。

      2.调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高到5年。房产的交易会产生多种税，特别是二手房，除了契税之外还会有个人所得税，增值税，其中增值税就是根据房产的价格按照一定的规则来收取的一种税。增值税的计算方式是怎么样的呢，先简单的讲一下，首先要科普一个概念，上海的房子在交易时被分为普通住宅和非普通住宅两种类型，计算增值税的时候不同的类型使用不同的规则。按照之前的规定，普通住宅满2年就可以免征增值税，不满就会收取全额增值税（全额增值税就是按照当前的售价收取一定比例的税费）；非普通住宅满2年征收差额增值税（差额增值税就是现在的售价减去买入价的差额收取一定比例的税费），不满也是收取全额增值税。新政直接将这个年限改成了5年，这就意味着这就导致了之前满2年不满5的房子会多收取很多的增值税。就拿一个售价400万的满2年的普通住宅举例，在之前的规则下这个房子是没有增值税的，但新政一出，我们将比例粗算为5%（实际比例为核定价÷1.05×5.3%），那么这个房子将会被多收取20万的增值税。这些增加的税收会给很多房产的买卖增加不小的成本。

      3.严格执行差别化信贷政策。严防信用贷，经营贷，消费贷等资金进入房地产市场。2020的房价上涨有部分原因就是因为在年初的时候，为了刺激经济，支持中小企业生存，降低了贷款的利率，放低了贷款的门槛，就导致了有相当一部分资金进入了房地产市场。虽然政策的细则还没出，不过政策的影响已经出现，这两天各大银行已经开始放贷慢，批贷严；工行直接停止了税费贷业务。

      4.严格商品住房销售管理。优先满足“无房家庭”自主购房需求。2020年的新房市场也是异常火热，有些区域二手房的倒挂让买房子的人更加倾向于新房，千人摇号的盛况经常出现，所以去摇一个好房子就像抽奖，并且这还是不太公平的抽奖。因为有些房地产上为了快速收回资金，给那些首付多的买家多个摇号资格，让那些本就首付少的刚需更难摇到房子。这条政策直击这个问题，虽然还没出具体的细则，不过已经表明了态度。

     “房住不炒”这始终是国家对房地产的态度，对于投资者来说，盲目的投资房产肯定是得不偿失的；对于我们这样的普通人来说，能在上海买一套房已经很不容易，所以一个健康的房产市场十分重要。

     去年下半年的时候在父母的帮助下我和我老婆终于在上海买了房子，有了自己的小家，在此也是特别感谢服父母的付出。也算是运气好，买后不久楼市就开始疯狂，去年买房的时候也是看了不少房子，最近有些时间，有些想法和经验可以写出来分享给大家，希望和大家共同交流学习。