周末人行恰逢其时地降准，房产自媒体嗨遍朋友圈。

可是观观对今年楼市后市走势是依然总体看淡。大家始终只盯着货币总量指标，却忽视了影响楼市关键因素——信贷。宽货币是没用的，紧信贷才是制约今年楼市上升的根本原因。不要听宏观专家们如何言之凿凿地分析利好，不就是准备金下降后带来的新增7000亿总量资金嘛。你只要在楼市一线战斗着，就会明白，目前与楼市相关的信贷简直是紧张到发指的程度。不光是首套按揭利率上浮10%，其他迂回进入股市、楼市的信用贷、消费贷和经营贷，都是极难办理，利率已经上浮到60%。降准只是因为我们的存款准备金率还处在高位，真正对楼市有重大影响的政策是，认房又认贷。只要这个不松口，楼市很难有大的变化。

我在4月19日曾经写过一篇文章，很清楚地分析过这层道理，现在拿出来再给大家梳理下思路。

央行宣布降准了。

从2018年4月25日起，下调几类银行人民币存款准备金率1个百分点；在降准当日，持有未到期MLF的银行，各自按照“先借先还”的顺序，用降准释放的资金偿还其所借央行的MLF，降准释放的资金略多于需要偿还的MLF。以2018年一季度末数据估算，操作当日偿还MLF约9000亿元，同时释放增量资金约4000亿元。

银行本来要还9000亿，央行说不要还了，再多给你4000亿，银行哦了一声，拿着钱屁颠屁颠走了。这是天降大礼，完全在预期之外。在金融世界里，最大的利好是预期之外的利好。因为经济学家都相信，你已经知道的好处，都会反映在价格里。最棒的就是这种突来横福，躲都躲不了，只能以涨声答谢。房圈里沸腾了，一片乐观情绪。降准意味着宽松，看似楼市即将起飞。

想多了吧。我没那么看好这次降准。货币宽松不改我对楼市今年静淡市的预期。

从金融环境来看，降低存款准备金，只是给原本略偏紧张的货币市场松口气而已。这次降准有两个主要原因：一是中国的存款准备金率在全世界都是偏高的，大银行17%，小银行15%。如此高企的存款准备金率，意味着银行吸存的五分之一要被央行拿走，不能放贷款，银行的日子是很难过的。观观在银行工作的朋友最头疼的就是拉存款了。这次降准只是借机把高存准率想办法回归正常值而已。

第二个原因是去年底，金融开始了强监管。很多银行表外的理财和放贷，被央行逼迫回到表内。原来银行可以在账本外自己搞资产和负债匹配，绕开监管，表面看规模不大的银行，比如大家熟悉的XX城商行之类的，藏着一大堆隐晦的金融交易，赚了大钱。被迫回收后，这类银行的经营压力巨大。金融不稳，万业不兴。央行这个时候降准，也是不想太为难大家。

所以这次的降准，是被动的降准，不要意淫太多。真正影响楼市前途的是信贷。现在的信贷的数据很微妙。

今年一季度比去年一季度人民币贷款增加额是变多的，但这个数据是失真的。原因就是刚才说的，银行隐藏的大量的表外委托贷款回归表内，增加了银行贷款。真正的秘密藏在贷款结构里。住户部门指的是自然人的贷款，一季度中长期贷款是少增的。这是个重要的信号，因为只有买房才会让普通人背负10年以上的贷款。住户部门中长期贷款少增说明央行加大了对住房信贷管控的力度。

现实是货币是宽松的，整个社会也是不缺钱的，可是你买房就是贷不到款。

这和我草根观察是一致的。最近我和熟悉信贷圈的朋友聊天吃饭。目前上海市场的中长期消费贷款产品里的放款总额没有超过200万的，经营抵押贷款全都被降低成数，房产抵押可以获得的资金减少，利率中枢已经从之前的6%+走高至7%+。更痛苦的是银行增加了信贷检查力度，有一些朋友还被抽贷。按揭被限贷，迂回路径被强监管的情况下，信贷环境实在是不友好。这是上海的情况，全国大部分地区也差不太多。

昨天青岛出台限售5年。在这么一个不算传统的楼市强市的城市，出台5年的限售，青岛楼市的牛市基本再见了。政策出台的背景很简单，只因为国统局公布的70房价数据中，二手房环比涨幅，青岛列第三。

这一切都在告诉你，国家不鼓励你买房。自2014年底开始的一轮鼓励居民通过房产等大额资产，加杠杆的套利行为告一段落了。普通人通过楼市主动负债的获益、升阶的通道暂时被关闭。这个认知可能还要持续一至二年。

无论是楼市还是金融市场，基本的打法很简单，就是用最低的资金成本，找到最高回报的资产。资产端的表现，大家不会相差太大，差的是获取低价资金的能力。国家的信贷管制下，下一阶段举起套利大旗的是国企，在低资金成本的驱动下，他们可以肆无忌惮地拿地、投资。这个套路和三年前的普通人买房如出一辙。说穿了，这就是个资本游戏，谁有金融资源谁赢。

长远的货币宽松不会停。只要货币宽松在，房价中金融属性的增长动力就不会停。现在的信贷支撑羸弱，放缓了购买力，但是更大宏观程度的货币稀释仍在继续。显而易见的是，我们看到大排面还在涨价。现实的问题是，对于普通人而言，套利机会被收紧，主动负债的迂回成本更大，大到不值得。这个阶段，没钱的只能被动休息。

虽然市场不强，但我对于楼市的将来仍然很乐观，因为它绑定着民间最大的消费品——住房。未来二十年，只要提到拉动居民消费，就会谋求刺激政策，最大得益者必然是住房消费，所以局面会有改观的，大家要耐心。

另外，我始终相信，静淡市才是建仓的好机会。因为只有静淡市才能安安静静地买到好房子，才能心平气和地淘到笋盘。拿住一、二年后，一切都会好起来的。现在的局面基本是在我16年底微博的预料之中，所以我本人已储备了足够的弹药，今年会有一些扩张。我也看到一线的一些板块，部分二线城市存在筑底和阶段性入场机会。资金富裕的朋友可以一起来。

真正的高手是在纷繁复杂的信息中发掘本质。最大的自信是在众说纷纭里亲手押注，决定自己的命运。光这个过程，就很有成就感，更别提它带来的财富了。

最近一段时间，一直在梳理买房学堂的目录，想用多篇文章给大家讲解从0起步，建仓多套的买房方法论，请关注公众号留意更新：

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