最近公司组织在四川峨眉进行为期半个月的封闭式培训，上的第一节课为市场营销，老师讲到构建市场营销的基本框架最为重要。我在想其实人的一生，或多或少都需要掌握几个思维框架，把他印在脑子里，遇到诸如问题能否随时拿出来用，不至于找不到方向，风吹两边倒，自己左右摇摆，到关键时刻无法做出决策。
在我们帝都，人生都非常关心的事——房事，我讲的是指房子的事情，到了一定年龄阶段，大家都会关心这一事，因为要结婚，首先最重要的要过丈母娘的这一关，有没有房子特别重要，没有房子，想让她把女儿嫁给你，可能不会那么容易通过考验。
今天想说的并不是怎么通过丈母娘这一关，而是我们怎么样判断房价的走势，有什么思考框架没。
房价下跌的思考框架
1.租售比
百度百科：租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。
通常看空房价的人，都会通过计算，得出你买房还不如租房划算，其实这个算法是有点问题，房子不仅仅是住的，还有解决小孩念书的问题，心活的稳定、社会的认同、以及享受周边公共资源（医疗、学校、商场、娱乐、体育广场）等。这其实都是需要你买单，如果把这些你所通过间接或直接享受的服务，用金钱来分滩算下来的话，可能并不贵。
2.房价收入比
房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。
房价收入比，往往采用当地的平均工资作为收入，这样算出来的结果可能房价收入比过高，其实真正能买得起房的人，并不是平均工资水平的人，有相当部份的人，工资远远高于平均水平，买房对他们来说并不是难事；对于本地人，相当部分是拆迁户，一般都好吃懒做，工资水平低，并不影响他们买房，且不少房子都是他们买走的，他们属于被平均的对像；还有相当部份的外地人，赚了钱是回自己的家乡买房，并不在赚钱的城市买房，工作所在地的房价确实高，但他们并不是消费的群体。
从房价收入比这一点来判断房价是否过高，其实也站不住脚。
3.人均住房建筑面积
人均住房面积包括人均住房居住面积和人均住房建筑面积，居住面积指的是你的房子的实际使用面积，指的是你家住房套内面积，而建筑面积指的是你家房产证上的标注面积，内含公摊等。
人均住房面积，这个指标就更不靠谱，很多人是被平均的，有一套房子的人，往往有两套，或是更多，没有的人，一平方都没有。
还有就是住房面积这个指标，就和人有几套衣服一样，有些人可能买了很多衣服，有些人相对少些，但是如果用平均数来衡量，每个人大概有多少件衣服一样，没有什么参考价值。
还有就是我有一件衣服，未必不会买第二件，买房也一样，有一套还想二套，我就空一套在那里，你想咋的了。人们不会认为我有三套、四套，感觉自己多了，就卖出其余多的房子。
4.看空ZG
我觉得吧，这点是多余，如果真的有那么一天，讨论房价毫无意义。很多人一直唱空ZG，这么多年来，没被唱空，反而越来越好。
我觉得，ZG只会越来越好，就不要杞人忧天了，还是把心思放到做好自己的事情上吧。
房价上涨的思考框架
1.M2(广义货币)
广义货币[1]
（M2）是一个金融学概念，和狭义货币相对应，货币供给的一种形式或口径，以M2来表示，其计算方法是交易货币以及定期存款与储蓄存款。
广义货币（M2）=M1+准货币（定期存款+居民储蓄存款+其他存款）；
中国截止今年7月份货币供应量为162.9万亿元，每个月的同比增长量在9%以上，超过GDP的增长，也就是货币是超发的，也就是钱贬值了，资产就增值。（又不是比特币，只为只有2100万枚，不可能增发，所以长期来看，他肯定是越来越值钱的）
超发的货币是要有地方容纳的，目前中国，可投资的领域并不多，投资国外不易，国内好像除了房子，其他地方貌似没什么可投资的领域，因此货币都往房地产这个池子里流。
2.城镇化进程
目前中国城镇化率在50%左右，未来可能要到70%左右，因此还有大批人要进城，就需要住房、买房。城市的资源有限，大量的人口在争夺有限的资源，特别是房子，房价怎么可能不涨。
3.土地财政
ZF的收入来源，很大程度是来源于卖地，想增收，房价就得涨，房价涨了，地价当然要涨。通过这个方式来增加财政收入是最容易做的，ZF不可能自废武功吧。
影响房价的因素很多，但是最本质的因素并不多，我们要拨云见日，发现最主要的因素，就不会在迷宫里走不出来，其实只要一个城市的人口是净增长的，国家的M2的增速远大于GDP，ZF还是走土地财政这条路，我想就别指望房价跌了，当然这过程可能有调整，但是大趋势一定是向上走。
