房地产和银行信用相互促进带来顺周期性，关键是房地产作为信贷抵押品的角色。

一、特殊的生产要素。

土地不是人造的。

土地作为生产要素有其特殊性，和一般的生产性资本不同。首先一般而言，土地不是人类创造的，土地供应室改进的不能再生产，但也不会直接损坏，或者因为人类的活动而消失。土地是永恒的，我们不能拥有土地，只能拥有一段时间的使用权，实际上是拥有土地提供的服务。一般的生产性资本是人类储蓄投资的结果，可以再生产。资本会随着时间或者因为使用而折旧。最持久的资本可能是知识，但即使是知识资本也需要维护，也面临与新思想和新发现的竞争。

空间上不可移动。

从空间来看，土地是固定的，不能转移，假设北京的土地需求增加了，我们不能把其他区域比如新疆的土地已不能满足北京的需求，这使得土地的超额收益不能通过竞争来消化，而是反映在土地价格租金的增长上，也就是通过隐含成本的上升来消化土地的收益率，比如租金回报率往往越是中心城市越高。与此对比，一个地方对资本的需求上升，可以通过跨区域的资本流动来满足，甚至劳动力也可以跨国移民。资本可能在一段时间给其所有者带来超额利润，但这会吸引更多的资本投入，竞争会持续直至超额利润消失。这就是为什么在同一个货币区内的不同区域利率水平接近，如果有差异的话，往往是城市中心的利率较低，因为市场的竞争程度较高。资本和劳动力存在规模效应。但土地本身就是空间没有规模效应。消防占用大面积土地会影响其他人的生产和生活。

时间上不可转换。

从时间来看，土地也是不可转移的，也就是我们不能把土地提供的服务存起来在未来使用，也不能把土地在未来提供的服务提前到现在用。每个人来讲，土地是资产是处置手段，但加起来对整个社会来讲含义就不一样了，土地供应一般是固定的，大家都想买地的时候，土地价格会飞上天，大家都想变现的时候，土地价格会落到地。整个社会来讲，土地起不到储值的作用。

以上描述的是土地作为生产要素的特殊属性，有两个延伸的含义，一是土地所有者在经济活动的竞争中占有优势，反映了土地所具有的垄断属性，二是土地价格受到利率变动影响大，金融属性强。

二、土地的垄断属性。

垄断性首先体现在其所有权的确定上，一般资本品的产权在经济活动中形成，但土地产权更多的是政治法律甚至军事的影响。历史上国家之间的战争很多都是为了争夺和保卫土地。水果之类政治往往导致土地制度安排的变化，包括土地产权的重新分配。

土地买卖涉及大笔资金人（实际上是把未来土地长期的收益折现为当前的现金流），只有少数有足够资金或者能够筹集大量资金的人或企业才能购买土地。这些购买者不仅要有大量的资金，而且要有足够的耐心，因为土地产出的收益不会很快体现出来，而是长期缓慢的限制。

竞争优势。

三大生产要素（劳动力、资本、土地）中土地的持久性最强，使得其所有者在经济活动中谈判中处在有利地位，而劳动力和产业资本往往处在劣势地位。

我们比较一个拥有土地的人和一个只有自身劳动力的人，前者有来自土地的收益和劳动收入两个来源，后者只有劳动收入，显然在谈判中前者更有耐心占有优势。这就是为什么在土地制度改革中在增加土地流转，提高农业生产的规模效应的同时，需要关注农民，失去土地这个天然社会保障的深远影响。

负外部性。

土地作为生产要素的特殊性会带来负外部性，土地的作用大，对整个经济不是好事情。

对个人而言，购买机场是一个投资的手段，但对整个社会而言，对土地需求的增加只会导致土地价格上升，并不增加产业资本，不增加经济供给能力。

这种负外部性在土地下面埋的矿石和石油的开采上体现的更加明显。资源禀赋变成资源诅咒。

三、土地的金融属性。

未来产出现金流的不确定性使得土地价格的估算缺乏客观的基础，更多游人们的心理预期，羊群效应决定。这在住宅市场显示的很清楚，住房价格包括土地价格，建筑成本，有关税收和开发企业的利润，后三者有比较客观的估算依据，但土地不一样。

对利率敏感。土地的存续期长，使得交易的价格对利率非常敏感，这是土地金融属性的一个体现。

四、杠杆周期。

顺周期性。

乐观者与悲观者的游戏。

五、房地产泡沫。

离基本面越来越远。无论从房价收入比和房价租金比两个指标来分析，基本结论是我国的房地产，价格已经严重偏离基本面。虽然过去几年从基本面分析房地产走势被打脸，但这并不代表基本面分析没有意义，而是资产价格受其他因素影响，可以在较长时间偏离基本面，地心力还是存在的树不能长到天上。

泡沫的背后是信用扩张。

调控政策的挣扎。在经历了十几年的高速上涨后，我国房地产价格处在高位，对经济的可持续发展不利，应该是基本的共识，但政策如何应对则有很大的分歧和争议。在今天的高位政策的投入空间已经显著减少。

六、去库存的陷阱。从深层次来讲，房地产去库存与一般商品去库存的概念有很大差别，因为房地产不是消费品，而是耐用投资品，所谓库去库存只是改变持有人的身份，也就是房产从地产商转手到了购房者，其物理形态和数量不会改变，也不会被消费掉。而一般商品去库存是被消费掉了，比如煤炭被烧掉，生产电，钢铁被用掉，制造汽车。从整个经济来讲，房地产去不了库存，只有开发企业去库存，待售的住房和已经售出的存量房都是房地产市场的有效供给。

房地产的特殊属性，使得房地产去库存不可能是一个线性的过程，要么效果不大，要么有明显的效果，可能就伴随着整个市场的火爆。

七、土地财政加大顺周期性。

导致高房价还有一个制度方面的因素，那就是土地供应由地方政府垄断，与地方财政纠缠在一起，造成土地供给对价格变动的弹性尤其低，推升了土地价格。

房产税的争议。

消除土地财政带来的顺周期性，需要改革地方政府的收入结构，降低一次性的卖地收入，代之以房产税。

土地出让金作为一种税收来源，是一种具有严重累退性质的税，是不公平的事，因为房价持续上涨已经造成财富的巨大差异，现在第1次买房子的主要是年轻人和中低收入阶层，或者说财产少，他们面对的税率比以前高多了，土地出让金是对年轻一代征税，对没有财产的人征税。

土地作为一个生产要素的特殊性给土地所有者，延伸到不动产所有者带来特殊的竞争优势，扭曲经济结构，一个流行的观点是土地供应不足是导致房价持续上升的根本原因，我们在一定程度上认同这个观点，但不应该过多延伸。增加土地供应有帮助，但针对土地所有者带来的特殊优势，还需要公共政策的干预，一个重要的措施就是引进房产税，增加不动产的持有成本。杀富济贫？