当北上广深的年轻人快要被那里的房价闹得快要崩溃的时候，有一些人倾全家之力，终于上了车，却也真的做了房奴；有一些人愤而离场，回老家去买房了，不愿意活得这么累；还有一些人跟着中介的指引，跑到周边的城市去买房了，想着靠一线的外溢效应能小赚一波。今天，我以一个深圳房地产行业从业者的身份，给大家一些买房的基本框架，说一说到底你家乡的房子能不能购买？或者临深片区的东莞惠州中山珠海的房子能不能投资，抓住一段时间后能否实现逆袭翻盘？虽然没有那些经济学家和房地产大咖说的那么精深，但一定可以作为个体买房的一个基本判断。

对了，请大家注意我的用词。我的题目是说该不该购买，而不是该不该投资。看的时候一定要分清二者的关系。

首先，你必须要分清房子和土地的资产价格关系

房子是一定贬值的，增值的是房子下面的土地。你买的是房子没错，实质上你买的是你家房子地下那块地的使用权。“普天之下，莫非王土”这句话在现今的中国国土上依然成立，这个大家应该没有异议，否则关于产权70年的各种担忧不会一阵又一阵的出来。这后面有一个什么道理呢？你买的是房子的所有权，但房子的载体土地的所有权你是买不了的。土地本身是不可再生资源，房子却可以盖了拆，拆了再盖。所以马克吐温才说过，世界上只有土地是永远在升值的。

基于上面的判断，我们再来分析土地的价值来源于哪里？稀缺性。气候条件好，交通好、周边配套资源聚集，人流密集等等，一句话，就是只要是人们越愿意长期停留的地方，土地的价值就越高，只要是越能产生经济效益的地方，土地价值就越高。任何一个地方，你只要用这两个标准一套，准没有错。这是第一个判断原则。如果你发现你的老家人口在不断减少，经济总是上不去，你就知道该不该在老家买房了。

不过有一种情况例外，请看下面。

其次，你需要明确你的购房需求。

中国人本身不缺房子，缺的只是大城市里的房子，大城市的房子因为人为的原因产生了稀缺性，完善的配套、名校教育资源、治安环境、人群素质结构等等都是一种稀缺资源的表现。人们的购房需求除了居住和投资，还有两个因素很重要。那就是究竟谁来住和什么时候住。居住和投资因素我不细说了，大家看各类大咖的话都已经有很多很多的论述，个中道理我也不想浪费大家的时间再赘述。

我先说谁来住。

如果是自己和家人住，而且时间会至少有3年以上，那就是刚需，在哪买你高兴就好；

如果是父母住，那么就要考虑居住地到公共设施（医院、菜市场、公园等）和你日常居住地的距离了。有人说，与长辈家人最好的距离是一碗汤的距离，也就是说父母让你回家喝汤，你不会觉得太远嫌麻烦，也会让你天天回去喝。这是最主要该考虑的，其次就是房屋格局和通风等。

如果是给自己的小孩将来做婚房呢？我会先问你小孩多大？如果是在15岁之前，也可以打消这个念头，现在很多年轻人都不买房了（买不起是一部分，性格使然是另一部分），你能确保你小孩长大后还需要住你买的房子？你其实还是为自己的抗通胀做准备罢了。如果是15岁之后，孩子意愿在你身边工作发展，可以适当的时候买入。

再来说什么时候住？

有很多人跟我说他们想在临深周边买套小房子，想着以后养老和度假。比如：惠州的房子能不能买？那边海景漂亮，离深圳又近，买来将来养老应该不错。我的回答是，如果你才30出头，在不错的公司上班，有着不错的收入，劝你赶紧打消这个念头，你去多买几份保险或者用这些钱投资自己的技能都比买这种房子好得多。

为什么？

还有接近30年的时间才到退休，你就问问你自己，你愿意住你30年前买的房子吗？即使你有提前15年退休的能力，那为什么还要着急现在就买呢？既然你有提前退休的能力？你还担心买不起房子？！上面我就说过，房子是贬值的，因为涉及风格，因为家居智能化以及房子本身建筑材料的老化等等，房子的舒适性会大打折扣。不要和我说抗通胀，先补一补金融学和经济学的基础知识再来反驳我。

最后，知道了土地和房子的关系，明确了购房的需求，还有一件事情要做，就是搞清楚当地市场上一手房的开发量，二手房交易的活跃度（自主不用考虑）。

如果是纯投资，而且需要在短期内抛售获利的，就一定要关注城市的宏观发展和二手市场的交易活跃程度。一手市场和二手市场是两个截然不同的市场。一手市场的获利者是开发商，二手市场的获利者才是个人投资者。一手市场房地产价格上涨是必然的，参考第一条和通胀率的因素，二手市场反映的是居住者对当地市场的信心和价值的基本判断。当然，会有像东莞这种临深城市突然火一把的情况，但你能确保你能等来那个热点的爆发同时能竞争过别的同类型房子？

以上，供大家参考。