城市的组成

你有没有想过，我们所在的这座城市是由什么组成的？

城市是“城”与“市”的组合词。

在古代，“城”主要是为了防卫，并且用城墙等围起来的地域。

《管子·度地》说“内为之城，外为之廓”，“市”则是指进行交易的场所，“日中为市”。

我们每一个人在自己所在的城市奋斗，晚上睡觉在自己的家里，白天上班在公司的办公室里办公，在电影院看电影，去图书馆里看书，生病了去医院看病，小孩上学要去学校……所有的人类活动都必须发生在城市的某个特定的空间场所！

城市也叫城市聚落，是以非农业产业和非农业人口集聚形成的较大居民点。人口较稠密的地区称为城市，一般包括了住宅区、工业区和商业区并且具备行政管辖功能。

城市的行政管辖功能组成包括居民区、街道、医院、学校、公共绿地、写字楼、商业卖场、广场、公园等公共设施。

从物理空间来看，城市是“密度、距离、开放”这个三维变量的组合体，城市化是这个组合体在地理空间上的拓展过程，从而也是对空间价值的重塑过程，房地产则是空间价值的主要载体。

空间的定义和价值

空间的定义：下为地，上有屋顶，四周有墙围绕，这形成了一类商品：一类可以购买和销售、出租或租用，并可用于生活的商品。

它可以是一间房间、一栋建筑、一个地块及其上盖、一个街区或社区，甚至一个区域，它是构成城市的基本元素。

如包括：厂房，仓库、办公楼、公寓、住宅等；

空间的价值：交换价值和使用价值

1､交换价值，意味着空间主要被用于购买、销售或者出租予他人以获取利润

2､使用价值，空间意味着居住的地方或生产的地方，它被用于满足人们生活的基本需要。

房地产作为商品在经济学上的特点：

1、异质性，也称唯一性，就是说世界上不存在完全一样的房地产商品；

2、权利性，就是房子不只是一个空间，而是附着在空间上的权利束，比如抵押；

3、不动性，即与地理位置直接相关；

4、房价个别形成，并不是成本定价。

空间的社会学的特殊性

１、空间的持久性，空间不会消失，即使房子倒了，也有土地和再生性；

２、空间的必要性，人们没有任何其他的东西可以取代；

３、空间具有巨大关联利益，包括区位效益；

４、它具备天然垄断性；

５、它具备很强的二手属性

综上特殊性使空间的交换和使用价值产生了关联而复杂的关系，这其中又要分析另一个要素“邻里”。

邻里社区不只是物质生产发生地，不只是一个产生交易和互动的地方，而是具备着情感和社会意义，特征如下：

１、邻里社区为日常生活提供支持；

２、邻里社区为居住者提供网络支持；

３、邻里社区提供安全和信任；

４、邻里社区提供了身份的边界及意义；

５、邻里社区具有价值聚集效应。

城市是用于实现交换价值和使用价值的场所，而邻里则是两种作用交汇的地方，这里的每一位居民都面临挑战，要在作为商品的空间即房地产上创造生活。

人们付给房东他所需要的,不是因为这个住宅单元值得,而仅仅因为这套房产被认为具有特殊的区位效益。

房子不单单是空间，而是空间背后的资源如：学校教育、医疗、方便社交、有利于工作的环境。

因此，为了靠近朋友、工作、学校这些资源，以致于居民即作为持续的消费者买家，愿意采用所有市场之外的途径去争取使自己房子的区位最好。

当人们谈论房价上涨时，我们在谈什么？

我们要谈支撑房价的基础，人类已经完成了工业革命，也就是说“空间”在制造上早就不是什么问题了。

那制造出空间的价值由什么决定？

价格是由那些就某一固定的资源进行竞价的竞争者、那些认为将来的价格将会高于现在的投资者所决定的。

这就是投机行为的本质,而任何由这一种预想结果发起的投资都符合我们对于投机的界定。

对于像房地产这样的虚构商品,投资水平是由预期的社会结果所设定的,也就是通过预计其他人将会做什么,而不是依据市场公司的效率、产品的质量或者企业精明的市场战略等等的传统商业标准来决定。

城市空间投资参考建议：

1､基于人口密度提升的空间、农村转移人口市民化的推进及户籍制度改革在中小城市的可能启动，个别三四线城市的住宅市场会产生相应的“存量供给填充”或“增量供给吸收”效应；以密度提升为主导的个别三四线城市，空间价值处于上升通道

2､基于更为确定的人口增长、就业增加，沿长江中游一带的内陆中心城市住宅市场机会更大；例如以距离为主导的沿长江中游一带的合肥、武汉、长沙、重庆、成都等城市的空间价值增长更为确定；

3､沿海以开放为主导的一线城市，空间价值反而有可能因为“去工业化”、“人口回流”、“人口郊区化”而面临较大的不确定性；

4､随着产业内迁和交通网络的一体化，内陆和沿海之间、沿海城市和郊区之间的物流中心城市则有望获得相对确定的空间价值提升；基于一线城市由工业向服务业转换的必然趋势，商业地产的成长空间将日益突出。