房子是每个家庭必不可少的，不管是刚需还是投资，购置房产时都会有很多的选择，同时也有很多的坑，一旦踩到坑，对一个家庭的打击是巨大的，对普通家庭来说辛辛苦苦几十年可能就前功尽弃了。在购置房子的时候做出正确的选择很重要，它决定了你资产的收益以及长期居住的资源和体验。
一、关于房产投资的本质
投资房产的收益好吗？风险大吗？房地产会是下一个泡沫吗？提倡“住房不炒”，真正导致房价上升的是所谓“炒房”的人吗？政府极力打压房价真的可以有效抑制房价的上涨吗？我们作为普通老百姓该如何看待除刚需外的房产投资？
人对房子的需求量越来越大，在有限的土地上优质房产的增量很有限，优质的房产是稀缺的！这一点就决定了优质房产的高收益和低风险。注意：这些条件的前提是优质。只要人的生活还需要住房，而不是公园长椅、诗和远方，房产就永远是增长的，而且很快，至少优质房产是这样。
如果每个人都只能因为刚需而购置房产，房子的价格会不会下降？从表面上来看导致房价上升的直接因素好像就是所谓“炒房”的中间商，他们因为房产交易赚的盆满钵盈。但房价上升的本质是因为稀缺啊，即使没有中间商，那稀缺的优质房产供不应求，应该通过什么方式分配呢？抽签？拍卖？历史上有无数个稀缺的产品通过各种除金钱外的手段分配，但最后还是会回归到金钱，无一例外。金钱在这方面往往最具说服力，无法改变。而中间商只不过是转一手把有限的资源分配到合适的人手上，自己从中获利罢了。而政府对房价的打压，给房产交易重税，很多人还在拍手叫好，却不知道这个重税已经在买方和卖方之间分摊了，你支付的房价早已包含一部分税了，政府的打压只会适得其反。
作为普通百姓，我们在购置刚需的房产需要具备基本的辨别能力，这是对自己和家庭负责。在投资房产方面，我们要勇于让自己的学习和努力得到尽量大的变现，不要顾忌什么道德，没人能左右市场，我们要做的是顺应。
二、mortgage（抵押贷款、按揭）
按揭其实是社会给予群众的一种很大的福利，根据自己的还款能力，按揭应该拉的时间越长越好，这很重要。
按揭是房产的杠杆，它可以让收益成倍放大，和证券市场的杠杆不同的是，证券市场的杠杆风险极大，它可以让你的收益成倍放大也可以让你的亏损成倍放大，而房产的杠杆是天然的，无风险的。表面上房贷好像支付给银行了利息，其实这个项目银行根本不赚钱，但它从长期给我们带来的收益是很大的。股票要0杠杆操作，而一二线城市可以用3-5倍的杠杆。
打个比方，我现在有100W，用它购进一套优质房产，5年后它增值了一倍，那么我的资产就变成了200W，就是增值100W。但是如果动用杠杆，就是按揭的话，有100W，按照三成的首付，购进三套100W的优质房产，5年后就变成了600W，减去房贷200W和利息，这样就增值了200-250W。并且随着资金体量、房产数量的增加和时间长度的拉长，这个利润都会越来越大，远比全款购房要大得多。
当然，这个前提是必须要核算自己的实力，能不能通过实业现金流和资产增值还月供。要是没有稳定的现金流，就这么杠杆，那后果不堪设想。
三、location（地理位置）
住房从来不是孤立存在的商品，而是诸多经济要素共同构成的综合服务，这些要素包括面积、格局、用料、装修、楼层、朝向、设施、配套、地段、学区、医疗、交通、治安、乃至周边未来规划和发展等等
地理位置是决定资源好坏很关键的一项，不是所有房子都是优质的，买到不好的房子无法变现后果同样很恐怖。地理位置首先是城市，城市代表着经济发展的空间、各类资源的质量、社交群体的含金量。其次是学校、医院、商场、景区等细分资源，对比资源和价格进行选择，。
不是说非要一线城市，一线城市资源是好但是价格也好，起步的话成本太大。根据自己的资金体量选择发展潜力比较大的二线城市，和三线城市里地段很好的小区，在收益达到一定规模再去置换城市更好、地段更好的房产。
四、property right（产权）
不是有好的城市好的地段就万无一失了，产权不对一切都是白费。旅游地产、商住两用公寓不要轻易碰，80%以上是坑，商铺、写字楼要坚决远离，99%是坑。最受欢迎的房子，永远是那种配套好，生活方便，教育医疗资源优质的电梯新房或者次新房，买大多数人自住的房子升值潜力大。郊区别墅，CEO盘受众人群少，流通性差，少碰。如果不是在城市周边，农村的房子90%价值会清零，如果家里老人让你掏钱在老家盖房，不要为了尽孝心轻易让手中的钱打水漂。正规的住宅式的小区才是大部分人的选择。
买房就赚钱的时代过去了，现在买房，需要精挑细选，买对了，可以赚的盆满钵盈，买错了，会亏的底朝天。未来的房地产市场告别普涨普跌时代，而会变成冰火两重天，上涨与下跌并存，知识买房的时代到来了，知识就是财富，这句话在买房投资的市场上一样管用。
ps：虽然说房产投资的核心是房贷，但是加杠杆要量力而行，你要考虑到你的还款能力和抗击压力的能力，大多数人到35岁会面临工作发展的瓶颈，而这个年龄的压力也大，上有老下有小。生活不是只有房子和投资，还有温暖与亲情。
