01

楔子

过年前，我在地产群里看到了万达王健林的“万达集团2018年工作总结”。文中提到：

“万达初始转型始于20年前，从单纯住宅开发转向持有商业中心开发运营，4年前集团又提出全面转型现代服务业，2018年，我们坚持转型见到明显效果。”

转型，这个房地产企业喊了很多年的口号，万达已经拿出了一份不错的成绩单（后文详述），而其他企业呢？

不会只是改个名字就算转型了吧？

A.2018年9月12日，保利地产董事会全票通过，公司更名为保利发展控股集团有限公司。

B.2018年9月，“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”。

C.2018年7月份，龙湖地产更名为龙湖集团控股

D.2018年3月，大连万达商业地产，改为大连万达商业管理

E.2018年3月份时代地产更名为时代中国

F.2018年1月，朗诗绿色地产正式更名为朗诗绿色集团有限公司

G.2016年恒大地产“恒大地产集团有限公司”变更为“中国恒大集团”的决议案已获股东会通过

H.远洋地产控股有限公司”正式更名为“远洋集团控股有限公司”

I中骏置业控股有限公司更名为中骏集团控股有限公司

J.合景泰富地产控股有限公司更名为合景泰富地产控股集团控股有限公司。

据不完全统计，目前，中国排名靠前的大房企，只有中海和富力的名字有地产的字样。

房地产企业到底该往哪里转呢？

带着这个疑问，我去查找了一些资料。我想以类似“纪传体”的方式把千亿房企里有特点的几家做些研究，看看到底房地产企业转型是条生路还是死路？又该何去何从？

转型没有一定之规，八仙过海各显神通。但我想明确下：转的基础是传统的住宅开发（增量）。如果你家企业本身就不是传统的：“拿地-开发-销售”的模式，那也就不存在转型一说了。

02

万达

现代服务业、文化产业、健康产业

为什么我首先要写万达，而不是榜首的碧桂园？

因为在传统的地产人眼中，“两万”是引领了一个时代的标杆性企业。最早的转型也是他们提出的。

前文我提到了万达转型初见成效，源于：

“2018年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。服务业收入中，有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元，占总收入的15.3%。”

传统业务只占到1/4，而且还在持续剥离。以我的判断，不久的将来万达就彻底变成服务商。 从万达提供的数据我们来看看，万达转型到了哪些方向？

01.万达商管提供运营服务，主要针对MALL（万达广场）和酒店。也就是王健林说的现代服务业。

举个例子，上海五角场万达广场12年前开业，当时投资成本大约21亿，现在一年租金7亿，而且每年还在增长。虽然万达商管看起来比一些科技企业“笨”一点，但现金流稳定，收入虽然不能每年涨百分之几十，但每年都在两位数增长。

2018年开业的万达广场中，轻资产已达19个。新发展的58个万达广场中，轻资产达50个。从2019年起，开业的轻资产广场超过一半，以后占比越来越高。

新开业的酒店全部是委托管理的轻资产。

02.文化产业收入占比重达32.3%。虽然要让上海迪士尼20年不盈利的豪言被打脸了，但并不妨碍万达文旅成为“国内一哥”。

A.影视产业

2018年收入达580.6亿元，同比增长9.2%。新开业影城114家，新增屏幕1009块，其中国内新开业影城105家，新增屏幕889块。累计万达开业影城1641家，屏幕16576块。虽然错失了投《流浪地球》，有点可惜。

B.体育产业

2018年收入88.3亿元，同比增长22.9%。万达在中国已落地7类世界级、中国唯一性体育赛事；并获得海外大量权益；还成为俄罗斯世界杯全球6家顶级赞助商之一。

成都落地“马拉松世界大满贯预备赛”，广州落地“国际羽联世界巡回赛年终总决赛”，摇滚马拉松重庆、广州等赛事，加上原有 “环广西”公路自行车世界巡回赛、“中国杯”国际足球锦标赛、铁人三项等。

如2020年足球欧洲杯媒体制作，冰雪、手球、橄榄球、自行车等多项世界大赛的商业或媒体权益。

C.亲子教育产业

去年，万达宝贝王收入同比增长44.3%。2018年宝贝王乐园新开业69家，早教50家，年度总客流1.99亿，同比增长36%。

03.在过去的3年，万达一直在探索大健康产业。

去年万达与美国匹兹堡大学医学中心（UPMC）签订协议，在中国5个一线城市投资建设国际一流的综合医院，全面引进UPMC的医院品牌、管理团队、技术骨干、医护培训等整体医疗体系，这是国内唯一真正引进的国际一流医院体系项目。

万达创新以顶级医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体的中国大健康产业新模式。

03

万科

现代服务业、体育产业

万科在王石时代，普遍被认为是一家“有理想”的，受人尊重的企业。但自从“红烧肉”之后，王石卸任，迎来“郁亮时代”，转型的口号就被喊得应天响了。

2014 年万科第四个十年发展规划，已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。2018年万科将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。

看看2018年万科的年报，转型的情况如何？

“本集团实现销售面积 4,037.7 万平方米，销售金额 6,069.5 亿元。。。本集团实现营业收入2,976.8 亿元，同比增长 22.6%中，来自房地产业务的结算收入比例为 95.6%。”

报表如果没有问题的话，万科的主营业务收入占了95.6%，再怎么喊转型，都是需要继续努力的。但不妨碍我们看看它转型的方向。

01.万科物业

以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命，贯彻“住宅商企两翼齐飞”的发展战略。

报告期内，万科物业实现营业收入 98.0 亿元，同比增长 33.0%；连续第九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”，连续第五年蝉联“中国房地产开发企业 500 强首选物业品牌”榜首，并连续两年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号。

物业服务确实是现代服务业非常重要的组成。在这块，万科已经向国际看齐了。

02.万科长租公寓

业务覆盖 35 个主要城市，累计开业超过 6 万间，开业 6 个月以上项目的平均出租率约 92%。长租公寓业务以青年公寓（“泊寓”）为主要产品线，同时探索为不同阶段客户提供长期租住解决方案。

从不同场合郁亮的发声来看，长租公寓目前的盈利还没有找到很好的模式，所以“万村计划”也搁置了。

03.万科商管

 截至 2018 年底，管理商业项目共计 210 余个，总建筑面积超过 1300 万平方米。

印力集团作为万科商业开发与运营平台，专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理，运营项目逾 120 个，遍布国内 50 多个城市，管理面积近 1000 万平米。

管理的商业项目品牌包括印象城 MEGA、印象城、印象汇、印象里、万科广场等。期内，印力集团联合收购的凯德 20 家购物中心完成交割。

商业地产需要孵化，前期投资会比较大。但是作为运营团队，属于轻资产的模式，就和万达的模式是一样一样的。没有看到印力的业绩表述，盈利估计还在”路上吧！

04.万纬物流

专注于高标仓储投资、开发选址、招商运营、资产管理等环节，经过近四年发展，已成为国内领先的物流服务商，服务的客户超过 600 家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。

2018 年新获取项目 64 个，合计可租赁物业的建筑面积约为 494 万平方米。截至本报告披露日，万纬物流进驻 42 个城市，已获取 124 个项目，可租赁物业的建筑面积约 971万平方米，其中已运营项目 62 个，其中稳定运营项目平均出租率为 96%。

现代生活对物流的要求越来越高。除了地产企业关注，很多电商企业也是自建物流仓。不同属性的企业，不同的切入点，布局物流地产也将各展所长。

05.体育产业

万科响应国家发展冰雪运动的号召，持续提升品质，打造最佳滑雪度假目的地。旗下吉林万科松花湖和北京石京龙两个滑雪项目累计到访的客流量超过 60 万人次；

万科还在探索和人民美好生活相关的产品和服务，完善生活配套，解决客户痛点，在养老、教育等领域的品牌影响力逐步扩大。

04

 结尾

不管是出于形势所迫，还是内心的渴望。除了“两万”，还有很多企业在喊转型，我们不仅要听其言，还要观其行。

良子将持续介绍一些有特点的企业，看看他们都是在怎么转型的，也能给行业里的同行们一些启示。

未完待续。。。